옥션의 절차나 특징 등에 대한 설명은 이 전의 컬럼에서 이미 여러 차례 설명이 되었기 때문에 생략하고 이 번호에서는 옥션 매매에 따른 여러 가지 문제점들에 대해서 점검을 해보도록 하겠다. 
 

많은 사람들이 이해하기를 옥션의 가장 큰 수혜자는 집을 팔려는 사람(vendor)과 부동산 중개인들이라고 생각한다. 집주인에게는 3주 안팎의 짧은 기간에 컨디션이 없는 무조건 계약으로 확실한 결과를 얻을 수 있고 또한 공개 입찰을 통하여 일반 매매 보다 높은 가격에 집을 팔 수 있는 기회를 극대화시킬 수 있다는 이점이 있다. 부동산 중개인에게는 이러한 결과를 얻기 위하여 그 제한된 기간 동안 집중적으로 강도 높은 광고를 하게 되므로 옥션 마케팅은 물론 중개인 개인의 프로필에 대한 광고 효과까지 높일 수 있다는 장점을 갖게 된다. 

그러나 한편 옥션을 통한 매매로 혜택을 보는 측면도 있지만 이로 인해 피해를 보는 사례도 많이 있음을 간과해서는 안 될 것이다. 최근 유행처럼 번진 옥션 매매로 인해 일반인들도 이에 대하여 많은 관심을 갖게 되었다. 옥션에서 발생되는 문제점과 주의할 점을 제대로 알아야 옥션의 수혜자가 될 수 있다. 

 

1. Title search: 대부분의 바이어들이 옥션 매물을 보러 와서 요구하는 정보사항에 이 title이 빠져 있다. 그처럼 많은 사람들이 title을 간과하고 있는 것이다. 그 매물의 합법적인 소유자와 그 매물의 상태(freehold, leasehold etc)가 명시되어 있고 토지 개발에 관련된 제약 사항들이 표시되어 있기도 하고 첨부되어 있는 site plan 에는 해당 매물의 경계선이 정확하게 표시되어 있다. 

이 title의 확인은 소유권을 주장하거나 향후 증축이나 개축 등의 개발 등 여러 가지 이유로 아주 중요하다. 다만 보통의 계약에서는 계약서에 이미 인쇄되어 있는 조건이기 때문에 특별히 강조가 되지 않아서 그 중요성에 대해서 간과되는 경우가 많은 것이 일반적이다. 바이어가 특별히 서명하지 않아도 기본 조항으로 변호사가 확인하는 절차가 있기 때문이다. 
 

하지만 옥션의 경우에는 unconditional offer (어떠한 조건도 제기할 수 없는 계약) 이기 때문에 이 title을 확인할 기회가 없다. 따라서 옥션에서 pre-auction offer를 내거나 옥션에 참여하기 전에 변호사를 통해서 이 title을 반드시 확인하도록 한다. 

 

2. LIM Report 확인: 가격이 정해져 있는 매물을 매입할 때에는 이 LIM을 조건부로 하여 계약을 하기 때문에 계약이 체결된 후에 변호사를 통해서 그 내용을 확인할 수 있다. 그러나 옥션의 경우에는 계약이 체결되기 이전에 LIM report내용을 확인해야 한다. 많은 사람들이 옥션이 끝나기 까지는 계약의 성립이 불 분명하다고 생각하기 때문에 적극적으로 비용을 들여 변호사를 통하여 확인하려 하지 않고 본인들이 확인하고 결정하는 경우가 많이 있다. 물론 중개인이나 본인이 LIM report를 충분히 잘 이해할 수 있다면 문제가 없지만 그렇지 않은 경우에는 예기치 못한 문제가 발생할 수 있음을 알아야 한다. 

 

보통 옥션을 통한 매매에서는 LIM의 내용에 대하여 충분히 만족하지 않아도 이를 받아들이고 집을 사는 경우가 있다.  이 때에는 카운슬에서 Property File을 발부 받아서 LIM 상의 문제에 대하여 정확히 이해하고 향후 어떻게 또한 어느 정도 비용으로 문제를 해결할 수 있을지 알고 옥션에 참여해야 한다. 따라서 현재 집의 상태를 두고 LIM과 Property File 을 비교하고 그 내용을 이해할 수 있어야 한다.