"Subdivision potential!" "Subdivision possible!" 등의 광고는 부동산 투자를 생각하는 사람에게나 집을 사려는 사람 모두에게 매력적인 말 임을 부인할 수 없다. 주변에 웬만큼 큰 땅을 가지고 있는 사람들에게 돈 많이 벌었겠다 라며 부러워하기도 하는데 과연 투자가치가 있는 땅, 돈이 되는 땅은 어떤 땅이며 또 택지 분할은 어떻게 가능한가.

분할 가능한 Zone과 섹션의 크기

현재 오클랜드 광역시는 6개의 소도시로 구분되어 독립적인 행정체제를 유지하고 있다. 각 소도시들은 그 지역의 특성에 맞추어서 zoning을 정하고 있는데 기본적으로는 주거지역(residential), 상업지역(business), 녹지 보존을 겸한 전원주택 지역(rural)으로 나누고 도시 개발 계획(District Plan)에 따라 토지 용도와 그 크기 등을 엄격히 제한하며 구분하고 있다.

일반적으로 zoning에 따라 한 섹션의 최소 싸이즈를 정하고 있으므로 택지 분할이 가능한 크기의 땅인지 알아보는 방법은 해당 섹션의 zone을 먼저 알아보고 카운슬의 도시계획에서 해당 zone의 섹션 당 최소 싸이즈를 확인하면 된다. 오클랜드에서 일반적인 주거지역의 최소 싸이즈는 400㎡이상으로 정해져 있다. 그러므로 800㎡ 이상의 섹션이라면 우선은 분할 가능성이 있다고 볼 수 있다. 그러나 전원 주택지는 지역에 따라 섹션의 평균 사이즈를 미리 정해 놓은 곳이 있어 일정 크기 이상의 땅이라 하더라도 택지 분할이 불가능한 곳이 있다.

택지 분할 시 필요한 조건

1. 각종 서비스 - 택지분할을 하게 되면 우선 상수도, 하수도, 전기, 전화 등 각종 서비스 가설이 필요하다. 상수도와 전기 그리고 전화선은 보통 자동차 주행도로에 가설 되어있어 해당 택지까지 끌어 연결하게 된다. 빗물(stormwate) 과 생활하수(sanitary sewer)를 처리하는 하수도는 가장 가까이에 있는 맨홀에 연결하는데 그 맨홀이 이웃집의 땅에 위치하고 있다면 이웃의 동의를 얻어야만 하수도 설치가 가능하다. 또한 기존의 맨홀 용량이 적어 upgrade가 필요한 경우 비용이 추가 된다. 택지 분할 전에 이러한 각종 서비스 설치에 대한 조건을 명확하게 확인하는 것이 비용 산정에 도움이 된다.

2. 자동차 진입로 확보 - 앞쪽에 집을 두고 뒤쪽으로 섹션을 새로 만들어 낼 경우에는 보통 5-6m폭의 드라이브 웨이와 차고로부터 자동차를 돌려서 나올 수 있는 공간(manoeuvring area)의 확보가 필요하다.

3. 섹션의 경사도 - 택지의 크기가 충분하더라도 경사가 심할 경우에는 허가 과정과 토목공사에 어려움이 있고 분할 후 집을 지을 때에도 추가 비용을 예상하여야 한다.

4. 환경보호와 카운슬의 특별계획 - 섹션 안에 보호수가 있거나 바다나 호수, 강 등에 인접한 섹션은 자연보호를 위한 제약 사항들이 있을 수 있다. 이외에도 카운슬의 계획으로 개발에 제한을 받을 수 있는 여러 경우가 있으므로 택지 분할을 생각할 때에는 전문적인 상담을 통하여 보다 신중한 결정을 해야 한다.

다음 호에는 택지 분할의 일반적인 절차에 대하여 알아 보겠다.

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