다음은 땅 매매 계약을 맺은 후 매수인이나 매도인이 계약을 취소하거나 파기하는 것을 막기 위하여 몇가지 고려해 봐야 할 사항들이다.

Deposit
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매도인은 항상 계약서 서명과 동시에 deposit 을 받는 것이 좋다.  이때 적어도  판매가격의 10%를 deposit 으로 받는 것을 권유한다.

만약 매수인이deposit 을 지불하지 않았고 매도인이 deposit 이 지불되지 않은 이유로 계약을 취소하고 싶다면 ADLS계약서에 명시되어 있는 대로 매수인에게 3  working days notice 를 주어야 한다. 만약 3일 working days 안에 deposit 이 지불되지 않는다면 매도인은 계약을 취소할 수 있다.

Requisition
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계약서에 다른 컨디션이 없더라도 보통 Auckland District Law Society Form 에 의하면 매도인은 Requisition 을 할 수 있는 권리가 있다. 이 Requisition 이란 계약서 서명후 15 working days 안에 매수인이 땅의 Title 을 확인 후 그 땅에 등록되어 있는 어떠한 제한 (easement 나 land covenant) 에 대해 이의를 제기하는 것을 말한다.  만약 매도인이 그 제한을 Title에서 없앨 수 없는 경우 매수인은 계약을 취소할 수 있는 권리가 있다.

매도인의 입장에서 이 requisition 권리를 없애고 싶은 경우 다음과 같은 두가지 조치를 취할 수 있다.

첫째로 매수인이 Title 을 있는 그대로 받아들인다는 조항을 계약서에 첨가할 수 있다. 두번째로는 계약서에 Certificate of Title 을 첨부하는 방법이다. 그렇게 되면 매수인이 계약서 서명시 Title 에 어떤 제한들이 등록되어있다는 것을 이미 알고 계약서에 서명하는 것이기 때문에 나중에 Requisition 을 할 수 없다.

Misrepresentation
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매도인은 ‘매수인이 자신의 판단에 의하여 계약을 맺었으며 매도인이 한 어떠한 설명에 의존하여 계약을 맺은 것이 아니다‘ 라는 내용의 조항을 첨부할 수 있다. 이 경우 매도인이 매수인에게 설명한 내용이 사실이 아니라 하더라도 매수인이 그걸 토대로 The Contractual Remedies Act 에 의존해 계약을 취소할 수 없다.

Caveat
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만약 매수자의 입장에서 매도자의 계약 이행에 문제가 있을 것 같으면 땅에 caveat 을 등록할 수 있다. 이 caveat 을 등록하게 되면 땅 주인이 caveat 을 등록한 사람의 동의 없이는 그 땅을 다른 사람에게 팔 수 없게 된다.

최근에 이민자 매도인이 매수인과 컨디션이 있는 계약을 한 후에 다른 사람이 더 나은 가격에 컨디션 없는 오퍼를 넣었을 때 그 오퍼를 받아들이고 이미 계약을 한 매수인에게 알리지 않는 경우가 있었다.  매도인은 두번째 계약을 한 사람에게서 잔금을 다 받고 명의 이전을 한 후 다른 나라로 가 버렸다. 두번째 계약을 한 사람은 이미 매도인이 계약 한 사람이 있었다는 걸 모르고 명의 이전을 하였고  처음 계약을 한 매수인은 이미 명의 이전이 된 땅을 되돌릴 수 없었으며 이미 나라를 떠나버린 매도인에게서 보상을 받을 수도 없었다. 만약 caveat 이 등록되어 있었다면 매도인은 두번째 매수인에게 땅을 팔 수 없었을 것이다.  그러므로 계약 이행에 관해 무언가 잘못 될 가능성이 보일 때에는 매수자가caveat 을 등록하는 것이 유용하게 쓰일 수 있다.


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Thank you.