많은 사람들이 농장을 사고 팔 때 변호사와 먼저 상담하지 않고 계약서 서명을 하여 먼저 변호사 와 상담을 했었더라면 피할 수 있었을 문제에 부딪히는 경우가 있다. 다음은 농장 판매 계약서를 작성 할 때 유의해야 하는 내용이다.

  1. 판매자의 경우

■계약 당사자들의 정확한 이름 - 계약서에 계약 당사자의 이름이 정확히 명시되어야 한다. 요즈음 같이 농장 등의 많은 부동산이 신탁의 이름으로 소유되어 있을 때에는 신탁의 피신탁인(Trustee)들이 서명을 해야 한다. 만약 독립 피신탁인(Independent Trustee)이 있을 경우에는 그들의 법적인 책임을 제한하는 내용이 계약서에 포함되어야 한다.

■부동산의 정확한 법적 주소 묘사(Legal Description) - 나중에 구입자가 부동산에 대한 이의를 제기하지 못하게 하기 위해서는 부동산의 법적 주소 묘사가 정확해야 한다. 또한 부동산에 등록되어 있는 제한이나 규정들 (covenants & easements)이 계약서에 명시되어 있지 않으면 구입자가 이에 대한 이의를 제기하여 계약서를 취소할 수도 있다. 이것을 requisition이라고 하는데 만약 계약서에 명시되어 있지 않은 제한이나 규정들이 부동산에 등록되어 있는 경우 구매자가 이를 이유로 계약서 서명 후 15일 working days 안에 계약서를 취소할 수 있다. 그러므로 계약서에 이러한 easement나 covenant를 명시하던가 토지소유증명서(Certificate of Title)을 계약서에 첨부하는 것이 좋다.

■Buildings, plant, chattels, shares, stock etc - 이 모든 품목들은 계약서에 나열이 되어 있어야 한다. 또한 이 품목들의 value가 나열되어 있어야 GST와 감가상각 (depreciation)을 결정할 수 있다.

■GST - 이 GST는 농장을 사고 파는 데에 있어서 아주 중요하다. 만약 농장의 가격에 GST를 포함하지 않았는데 나중에 판매인이 GST를 내야 할 경우에는 농장 가격의 9분의 1을 손해 볼 수 있다. 농장에 있는 주택과 그 주위에 딸린 땅(cartilage)은 GST에 적용되지 않으므 로 그 value도 알아야 한다.

농장 판매가 going concern이 되면 GST가 0%이다. 그러므로 농장 판매에 이 영세율이 적용되는지를 정확히 알아봐야 하며 이때 전문가의 조언을 받아야 한다. 또한 판매인은 구매인이 GST를 언제 내도록 되어 있는지 확인을 해 보아야 한다. 계약서에 어떻게 나와 있는냐에 따 라 구매인에게 GST를 받기 전에 판매인이 먼저 IRD에 GST를 내야 하는 수가 있다.

■토지분할 - 농장을 토지분할을 하여 판다던지 이미 있는 주택을 허물고 파는 경우가 많다. 토지분할은 시간이 많이 걸리며 새 Certificate of Title이 잔금 지불날짜(거래완 료일)까지 나오지 않을 수 있다. 그러므로 계약서를 작성 할  때 Certificate of Title이 늦게 나오는 이유로 판매인이 손해를 보지 않도록 할 수 있다. 만약 토지분할에 관한 카운슬의 동의가 나오기 전에 계약서를 작성을 하는 경우에는 카운슬의 동의조건들이 판매인에게 만족스러운 경우에 진행하는 것으로 계약을 하여야 한다.

  2. 구매인의 경우

구매인의 입장에서는 위의 내용 이외에도 LIM 리포트 나 융자조건, 구매인의 집을 파는 조건 또는 due diligence (농장이 판매인이 생각하는 목적으로 쓰이기에 적당한지 적정성 검토) 조건으로 계약을 할 수 있다.

계약서에 따라 GST를 계약서 서명과 동시에 내야 할 수도 있고 아니면 계약서의 모든 조건들이 만족되는 경우 내야 할 수도 있다. 특히 경매 (auction)로 사는 경우 경매에서 이김과 동시에 GST를 내야 하는 경우가 많다. 그러므로 구매자들은 이런 내용을 미리 알고 농장 매입계약 서를 서명하여야 한다.