올라버린 집값, 렌트할까? 그래도 구입할까?

이 글은 은행융자외의 자금이 확보되어 있는 이들에게 해당되는 내용임을 전제로 하고 있다. 지난 두번에 걸쳐 부동산 가격의 상승의 요인을 설명한바 있다. 그러나 이번호의 글은 또 다른 각도에서 바라 본 것이라 독자님들의 이해를 좀 더 구체적으로 도와 드릴 것이다.

대부분의 사람들은 ‘내집 장만’이란 목표를 인생의 큰 목표로 삼고 있으나 이자의 감당 능력이나 구입시 기본적인 자금(Equity)을 준비하는데 어려움을 가지고 있어서 차선책으로 렌트를 결정하게 된다. 그러나 그 ‘Equity’라는 것이 준비가 되어 있는 이들에게 이시점, 그러니까 이미 가격이 올라버린 주택을 그래도 구입해야하나 말아야 하나를 고민하고 있을 것이다.

오클랜드, 웰링턴 그리고 크라이스트 처치의 강한 주택 구입 수요가 뉴질랜드 부동산 평균가를 인상시켰고 최고의 기록을 매달 갱신하고 있다. 올해 10월에는 5.8% 오른 $380,000인데 정확히 1년전 뉴질랜드 부동산 평균가는 $359,000이었다. 그런데 오클랜드 지역만 14%나 올랐다. 총거래 건수도 올해 10월 기준 6,640채나 되는데 오클랜드 시내지역이 2/3이나 된다. 현재의 렌트비는 주택가격에 비해 빠른 속도로 오르는 분위기는 아니며, 뉴질랜드의 3베드룸 집의 평균 렌트 가격은 올해 10월 기준 $334이며 1년 전보다는 3.2% 정도 인상된 금액이다. 물론 오클랜드의 렌트비는 3베드룸의 평균 주당 렌트비는 $515정도 이며 1년전 보다 6% 인상되었고 크라이스트 처치는 약 7% 인상 되었다.

Interest.co.nz에서 보여주는 Home Loan Affordability (HLA)는 뉴질랜드에서 처음 주택을 구입하는 미혼자들의 평균 수입을 가지고 뉴질랜드 주택의 가격대에서 하위 25% 가격대를 구입할 때, 자신의 수입에서 주택구입과 이자부담 및 유지경비의 부담률을 나타내는 지수이다. 이것은 바로 그들이 집을 구입, 유지할 능력을 나타내며 지난 10년을 분석해 놓은 이 자료를 보면 집값의 변화를 정확히 진단할 수 있다.

자료를 보면 2002-2004까지가 HLA가 20%초반(적은 부담)이었다가 2007-2008 년도에는 HLA가 40%(높은 부담)에 육박한다. 매년 수입이 줄지 않았으니까 이자부담이 가중되기 시작했다는 것이다. 2002-2004년도는 구입해야 될 때이고, 부동산 가격도 오른다는 뜻이기도 하다. 부동산을 2007-2008에 구입한 사람들은 결국, 우리가 말하는 상투꼭지를 잡은 사람들이다. 주택을 구입하고 유지 감당할 능력이 전국민이 안되는 시기, 이미 부동산 가격은 더 오를 수 없는 상황에 있었다.

그러면 지금은 어떤가?  HLA의 수치가 2002와 거의 비슷하다. 더군다나 그 때 잠시 몇개월 보여주고 사라졌던 4% 은행 대출 금리가 1년째 지속되고 있다. 앞으로도 한동안. 그러니까 국민들의 주택유지비를 감당할 능력이 아주 높은 시기다. 불경기라고 하는데도 말이다. 필자가 2년전 TIME지의 표지에 미국의 1930년대의 경제공황 때, 양복입은 신사들이 줄서서 식사배급을 받는 사진을 본적이 있다. 필자는 그 때 우리도 그럴 수 있지 않을까? 생각했는데 지금 불경기는 분명 다르다.

지난호 필자가 지금의 이자율을 새로운 표준으로 이해하는데 시간이 걸렸다면 독자들은 시간이 더 걸릴 수도 있다. 불경기라는 것도 새로운 스타일일까? 요즈음 성공과 실패는 자신앞에 다가 오는 패러다임의 변화를 얼마나 빨리 자신에게 체화시키느냐가 관건이라고 생각한다. OCR(중앙은행금리)이 또 다시 동결될거라 한다. 중앙은행은 현재의 부동산 INFLATION을 정상으로 보고 있고, 수상인 존키는 75% 이상의 국민들이 정책적인 부동산 가격 억제 정책인 LVR(주택 구입시 융자비율)의 법적인 통제를 부정적이라고 발표했다. 모두들 주택가격의 상승을 관전하는 듯 하다.