어디까지 오를 것인가. 이제는 주택에 이어서 상업용 부동산 가격이 오르고 있다. 

 

왜 불경기에 상업용 부동산의 가격이 빠른 속도로 상승하고 있는가? 

 

이미 은행의 예금 이자율은 하향곡선인데다가 세금까지 공제하고 나면 예금의 이자 순수익율은 현시점에서 약 3% 정도이다. 그럼 이 예금을 인출하여 건물을 구입한다면 수익율은 얼마일까? 

 

불과 2-3년전만해도 8-9%의 수익율이 보장되지 않으면 매매가 어려웠으나 지금은 수익율이 6%까지 떨어져도 쉽게 매매된다. 참고로 2-3년전 은행의 상가 구입시 융자 이자율이 9-11% 였으나 지금은 5-7% 사이다. 물론 세입자의 비지니스의 전망과 리스계약의 상태, 그리고 융자 금액에 따라 주택의 융자 이자율보다 낮은 경우도 있지만. 은행 예금의 순수익이 3%정도라서 물가 상승율을 제하고 나면 진짜 이자 소득은 거의 없는 셈이다.  그 돈이 모두 부동산에 모이고 있기 때문이다.

 

상업용 부동산의 가격을 결정하는 수익율이 상업용 융자이자율보다 약간 낮게 형성되던 그 시절은 가고 있다. 지금은 상가 수익율과 이자율이 비슷하거나 수익율이 조금 더 앞서 가고 있다. 2년전부터 상가 구입을 고려하시다가 이젠 너무 올라 상가 구입을 포기한 고객도 있다. 그러나 이자율이 떨어지면 부동산 가격은 더 오를 수 밖에 없다. 수익율이 좋아지기 때문이다.

 

그러면 향후 이자율은 지난번 칼럼에서 기술했던 대로 하향국면이다. 그래서 2배 오른다는 말은 절대 과장된 말이 아니다. 시간의 문제일 뿐이다. 뉴질랜드 시민권자에게 호주 정부가 영주권을 주던 2000년도 초에 뉴질랜드 교민들은 탈출이라도 하듯이 몰려갔다. 

 

그리고 영주권 스탬프를 받은 그들의 대부분은 호주의 부동산 상황을 분석 또는 관망하다가 많게는 3배까지 오르는 것을 애타게 지켜보며 주택 구입의 시기를 놓쳐, 지금도 이들은 렌트를 살고 있다. 

 

관망하는 자세는 판단이 애매 모호할 때, 신중함으로 칭찬 받을 수 있겠지만 부동산의 상승 요인이 정확히 보일 때는 타이밍을 놓치게 되는 좋지 않은 방식이 될 수 있다.

 

세계의 중앙 은행들은 경기 부양을 위해 천문학적인 숫자의 유동성을 공급하고 있다. 이러한 유동성은 낮은 이자율로, 뉴질랜드로, 부동산으로 흘러 들어가고 있다. 언제까지? 경기가 회복될 때까지. 일단 장기간 진행될 예정이다.

 

지난 1-2년동안 뉴질랜드 부동산 시장을 주도한 중국인들은 일단 불안해지는 중국내의 문제도 있었지만 5%의 이자율을 편하게 받아들였다는 점이다. 

사실 필자도 5% 아래로 떨어진 이자율을 새로운 표준으로 이해하는 데는 꼬박 1년이 걸렸다. 부동산 구매을 망설이는 이들은 뉴질랜드에 오래 살았던 사람들이거나 현지인들이 많았다. 

 

왜냐하면 변동이자율이 12%까지 올랐던 2000년초를 기억하고 있기 때문이고, 그들의 표준은 아직 옛날에 머물러 있으며 현재의 낮은(?)이자율은 일시적이라고 생각하기 때문이다. 이자율이 갑자기 높아질 가능성, 오클랜드 인구가 줄어들 가능성, 도심에 대단위주택단지를 건설할 부지가 충분할 가능성, 예금이자가 오를 가능성, 경기가 뜨거워질 가능성 등등의 확률은 이미 아주 낮다. 

 

독자님들 투자 시기를 놓치지 마시라. 오클랜드의 부동산가격의 상승은 지금 그 어느때 보다 확률이 높을 때다.