임대차는 ‘비즈니스 매매’와 굳이 같이 연관 짓지 않아도, 그것 자체만으로도 하나의 큰 분야이다. 큰 변호사 사무실에서는 상업용 부동산의 매매와 임대차만 전문적으로 다루는 부서가 있을 정도로 큰 분야이고, 필자는 2008년 이 칼럼을 통하여 상업용 임대차를 주제로 연재를 진행한 적이 있다. 이번 비지니스 매매 관련 연재에서는 비즈니스 매매시에 임대차에 관해 주의해야 할 몇 가지 사항만 강조하고 넘어가도록 하겠다. 비즈니스를 구매하는 것이 아니고 창업하는 입장에서도 건물을 구입하여 비즈니스를 운영하는 것이 아니라면 임대차에 유념해야 할 것이다.

비지니스 매매계약에 임대차의 양도가 조건으로 걸려있다면, 구매자는 다음의 사항을 고려하여야 한다.

임차기간: 아무리 발전가능성이 큰 비즈니스가 좋은 가격에 매물로 나왔다 하더라도, 비즈니스가 위치한 건물이 자신의 건물이 아니고 임차를 하고 있는 상황이고, 임차 기간이 몇 달 밖에 남지 않았다면 그 비즈니스에는 큰 매력이 없다. 몇 십만 불을 지불하고 구매한 비즈니스가 몇 달이 지나지 않아 장소를 이전해야 한다면 구매자는 큰 손해를 볼 수밖에 없다. 새로 비즈니스를 운영할 장소를 찾아야 하며 기존 설비를 이전하는데 들어가는 비용과 시간, 이전하는 동안 영업중지로 인한 손실, 그 기간 고객의 이탈 등을 감안하면 크나큰 손해가 예상된다.

렌트비 조정일: 또한 임차비용(렌트비)의 다음 인상예정일이 언제인지, 얼마나 인상될지 주의가 필요하다. 예를들어 현재 렌트비가 일년에 1만 불이라 해서 안심하고 비즈니스를 구입했는데, 몇 달이 지나지 않아 렌트비가 4만 불로 인상된다면 비즈니스로부터 창출하고자 했던 수입에 큰 차이가 생기고 결국 비즈니스가 실패로 연결 될 수가 있다.

건물 사용용도: 현재 운영되고 있는 비즈니스는 서점이지만 구매자는 이를 인수하여 서점을 운영하면서 그 안에 커피숍을 동시에 운영하고자 한다면, 임대차 계약에 건물의 사용용도가 이를 허락하는지 확인해야 할 것이다.

Outgoings/부대비용: 상업용 건물의 임대차에서는 세입자가 렌트비 외에도 여타 부대비용을 부담하게 되어있다. 대표적인 부대비용에는 시청에서 건물주에게 부과하는 재산/토지세가 있고, 그 외에도 물세, 건물 관리비, 소방관리비용 등 여러 가지가 있다. 이 비용이 제법 될 수 있으므로 구매자는 렌트비에만 집중하지 말고 부대비용 역시 꼼꼼히 확인해야 할 것이다. 특히나 하고자 하는 비즈니스가 쇼핑센터 안에 위치한다면 쇼핑센터에서 부과하는 홍보비, 보험료 등의 추가 비용이 있을 가능성이 높다.

2. Finance/자금-융자

부동산의 구매에서도 마찬가지이지만, 비즈니스 역시 자금의 조달이 중요하다. 구매자가 현금을 다량으로 보유하고 있다면 문제가 없겠지만 은행으로부터 융자를 받아야 할 경우, 은행의 사전 승인 없이 무작정 비즈니스 매매계약을 체결하는 것은 상당히 위험한 일이다. 매매가격을 지불할 만큼의 현금을 보유하고 있더라도, 비즈니스를 인수한 후 향후 몇 달간 운영할 자금이 넉넉히 있는 것이 안전할 것이다. 직원들 월급도 줘야 할 것이고, 재고가 비는 대로 다시 채워야 하는 등 여러모로 추가 자금이 필요할 것이다. 이를 대비하여 대부분의 사업자는 은행에 overdraft facility를 신청하여 운용하는데, 비즈니스 매매계약을 체결할 때 구매자는 자금의 조달에 대한 조건을 거는 것이 권장된다.

은행에서 융자를 받는 경우에는 은행에서 담보를 요구할 것인데, 구매자가 소유한 부동산이 있다면 그 부동산에 대한 mortgage/저당권 설정을 요구 할 것이고, 그 외에 구매하는 비지니스 소유의 유형자산에 포괄적으로 저당권을 설정하게 된다. 만약 비지니스 소유의 유형자산이 융자 받는 금액과 비교할때 큰 가치가 없다면, 구매자 본인 또는 주위 사람의 보증을 요구할 수도 있다. (다음호에 계속)

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