지난호에서 언급했듯이 택지의 분할을 전제로한 토지의 매매 계약은 분쟁의 소지가 많은데, 이번호에서는 분쟁을 최소화 할 수 있는 몇가지 방법 그리고 그러한 매매계약서에 추가 되어야 할 조항들을 살펴보겠다.

분할 되는 토지의 상세 설명

당연한 얘기지만 현재 등기가 되어있는 토지의 상세 설명, 그리고 해당 토지의 등기 번호등을 자세히 기입하고 (예를 들어, 123 Abc Street, Auckland, Lot 45, Deposited Plan 67890, Certificate of title NZ123/456), 분할 되는 토지를 상세히 설명하는 것이 바람직하다. 분할 되는 토지의 설명은 현재 등기가 되어있는 토지에서 분할되는 몇 m2의 땅 그리고 분할 계획도(subdivision plan)가 존재한다면 그 계획도면에 매매되는 해당 토지를 표시하여 계약서에 첨부하는 것이 좋다.

만약 주변에 도로, 개천, 건물 (예를 들어 우사나 우물) 등이 존재한다면 분할 계획도에 표시하여 기준점을 잡는것이 권장 된다. 분할 계획도가 존재하지 않는다하여도 해당 토지를 최대한 상세히 서술하는 것이 추후 분쟁의 여지를 좁히는 방법이다.

가격의 조정

택지분할을 해보신 분들은 아시겠지만, 계획했던 것처럼 토지가 완벽하게 분할되는 경우가 생각보다 많지 않다. 예를 들어, 애초 계획은 10 에어커의 땅을 2 에이커, 8 에이커로 분리 하려 했는데, 실제로는 2.05 에이커와 7.95 에이커로 분할되는 경우가 있다. 이러한 경우를 대비하여, 매매 계약을 체결할때는 실제로 분할되는 면적에 따라 매매가를 조정하는 방법을 사전에 합의하는 것이 바람직하다. 즉 추가로 포함된 면적은 1 m2 당 $x로 계산하여 매매가에 추가 시킬수 있고, 반대로 계약된 면적보다 작게 분할이 되었다면 부족한 면적 만큼 해당 액수를 매매가에서 제하는 방법이 있다.

최소 면적

분할된 택지에 집이나 다른 건축물을 짓기 위해서는 여러 규제와 조건이 충족 되어야 하는데, 그 중 하나가 해당 토지의 최소 면적이다. 만약 분할된 토지가 계획한 집을 짓기 위해 필요한 최소 면적을 충족 시키지 못한다면, 그 토지의 가치는 현저히 낮아질 것이다. 위의 경우를 대비하여 구매자의 입장에서는 분할된 토지의 최소 면적을 명시해놓고, 실제로 분할된 토지의 면적이 최소 면적보다 적을 경우에는 계약을 파기할 수 있는 여지를 남겨두는 것이 권장된다.

분할 완료 시점

계약서상에서 흔히 sunset date라 언급되는 사항인데, 토지의 분할은 정부기관의 규제와 조건, 개발업자의 자금 상황, 관련된 전문가의 스케쥴, 날씨 등에 따라 계획한 분할 완료 날짜를 못 맞추는 경우가 빈번하다. 따라서 계약을 체결할때 잔금을 치루고 등기 이전하는 날짜를 분할이 완료되어 새 타이틀이 발행되는 날짜로부터 10일 뒤 등의 형식으로 정하는 것이 업계 관례이다.

즉, 계약의 이행 날짜가 몇월 몇일로 정해지기 보다는 분할이 완료된 시점을 기준으로 변동되는데, 이러한 형식으로 날짜가 정해진다면 분할이 일년이 걸리든 이년이 걸리든 구매자의 입장에서는 마냥 기다릴 수 밖에 없다. 이러한 불편함을 어느정도 해소하기 위해 sunset date를 정하여 몇월 몇일까지 분할이 완료되어 분할된 토지의 타이틀이 발행되지 않으면 매매계약은 취소되고 계약금은 환불한다 등의 조항이 권장 된다.

이 외에도 택지 분할에 소요 되는 예상 기간이 길수록, 계약금의 예치와 경우에 따라 발생할 수 있는 계약금의 반환 조건과 그의 방법, 계약이 이행되기 전까지 구매자의 권리 보호 등 여러 사항들을 추가로 고려하여야 하는데, 특히나 개발업자가 대규모로 택지를 분할 하는 경우이고, 계약금의 액수가 크다면 세심한 주의가 필요하다.

택지의 분할 매각을 원하는 매도자의 입장에서건, 구매자의 입장에서건 현재 분할이 완료되지 않은 택지의 매매시에는 계약서에 서명 하기 전에 변호사 및 여타 전문가의 조언을 받기를 권장한다.

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