뉴질랜드 부동산/토지법은 영국법이 모태가 되었으나 소유권 이전과 등기 방식에서는 영국과는 다른 방향으로 진화하게 된다. 뉴질랜드에서 사용되는 Torrens System의 부동산 등기 및 관리 체제는 현재 호주와 캐나다의 일부 주에서만 사용되는데, 이 방식의 큰 장점은 토지의 등기 및 관리 시스템을 정비하여 확실성을 부여한다는데 있다. 크게 몇가지 예를 들면, 일단 (소유 이전 등) 등기가 된 토지의 소유권은 사기가 관련되지 않은 이상 유효하고, 토지대장은 관련된 토지의 모든 사항(즉, 소유권자의 성명, 토지의 면적, 위치 및 담보의 설정 등)을 기록해야 하고, Certificate of Title(한글로 번역하면 등기부등본 정도가 될 듯하다 - 편의상 이하 '타이틀'이라 지칭한다)의 정확성을 정부가 보증한다.

타이틀을 보면 간혹 'Limited as to Parcels'라는 문구가 보이는 경우가 있다. 도심지 보다 지방에 위치한 토지 또는 농장 등에서 비교적 빈번히 나타나는데, 'Limited as to Parcels'로 등기가 된 부동산은 해당 토지의 정확한 모양, 위치, 면적 그리고 이웃한 다른 부동산과의 경계선 등을 정부가 보증하지 않는다.

한 예로, 타이틀에 면적이 1.2345ha (12,345 제곱미터)로 기재되어 있는 토지는 정부가 그 면적이 12,345 제곱미터라는 것을 보증한다. 만약 측량결과 면적이 1.2345ha에 미치지 못한다면 관련 법률조항에 따라 정부가 해당 토지의 소유주/구매자에게 보상을 하게 된다. 실제로 1995년의 고등법원 판례를 보면 타이틀에 면적이 13,812 제곱미터라 기록된 토지의 측량을 해 보니 4,550 제곱미터로 나타났고, 당시 시가의 차액을 따져 정부가 $75,000을 보상한 예가 있다.

필자의 경험으로는 부동산을 구매할 때 타이틀을 확인하지 않고 계약하시는 분이 확인한 후 계약하시는 분보다 월등히 많다. 이미 계약서에 서명한 후 변호사에게 의뢰하여 타이틀을 확인해본 다음에야 정부가 해당 토지의 모양, 위치, 면적 그리고 경계선 등을 보장하지 않음을 알아도 그 때는 이미 늦은 상태이다. 정부가 보증하지 않는 토지라 해도 계약을 해지 할 수는 없다.

이러한 토지에서 제약, 즉 limitation을 없애고 정부의 보증을 받으려면 먼저 토지의 측량을 받아야 하고, 이웃한 토지의 소유주들에게 통지를 보내어 경계선 및 해당 토지에 대한 이의가 없음을 확인 받은 후에야 정부의 보증을 받는 일반 타이틀을 발급 받을 수 있다. 새 타이틀을 발급 받으려면 물론 적지 않은 비용과 시간이 소요된다.

정부 보증을 받지 못하는 이러한 토지는 이웃과 경계선으로 인한 분쟁이 발생할 소지가 크다. 인접한 토지의 소유주가 자기 소유의 땅 위로 알고 지은 집이 알고 봤더니 내 소유의 땅 위에 있을 수도 있고, 타이틀에 나온 토지의 면적을 믿고 땅을 분할하여 여러채의 집을 지으려 했는데 타이틀에 나온 면적에 착오가 있어 분할이 불가능 할 수도 있다. 현재 큰 분쟁이 없더라도 만약 해당 토지의 소유주 또는 구매자가 자비를 들여 정부의 보증을 받는 타이틀을 발급 받지 않는다면 미래에 해당 토지에 건물을 짓거나 담을 세울 때 이웃들이 반대를 할 수 있으며 관련 시/구청에서 건축허가가 지연되거나 또는 발급되지 않을 수도 있다.

Limited as to Parcels의 제약이 있는 토지는 위에서 언급한 제약 등으로 인해 정부의 보증을 받는 다른 부동산에 비해 시가가 확연히 차이가 난다. 위의 판례에서 언급한 토지의 감정가는 측량 전 $120,000이었지만 측량 후 재감정을 받았을 때는 $20,000로 심한 차이가 있었다. 감정이 1991년에 이루어진 것을 감안하여 현재의 시세와 비교할 때, 정부가 보증하지 않는 토지였다면 소유주/구매자가 입었을 피해는 작은 액수가 아니었을 것이다.

Limited as to Parcels라는 제약이 붙어 있는 토지는 뉴질랜드 전체 토지의 극히 일부분이다. (참고로 필자는 법률 업무를 시작한 이래 단 두 번 이러한 토지를 접해보았다.) 드문 경우이긴 해도 이런 토지가 존재하므로 부동산 구매시엔 계약서에 서명하기 전에 타이틀을 확인하는 것이 바람직하다. (물론 구매 전 타이틀을 확인하는 데에는 다른 여러 이유도 있다.)

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