이번호는 상업용 임대차에 관한 연재의 마지막 편으로, 지면상 지난호에서 얘기하지 못했던 임대차 계약의 여러 사항을 짤막하게 짚고 넘어가려 한다.

임대차 계약의 양도 (Assignment of Lease)

보통 렌트라 부르는 주거용 임대차 계약은 양도를 하기보다는 새로운 세입자가 건물주와 새 계약을 체결하게 된다. 하지만 상업용 임대차 계약은 건물주가 새로운 세입자와 계약을 맺는 것 보다 비지니스를 운영하던 기존 세입자가 비지니스를 매각하면서 임대차 계약을 (비지니스의) 구매자에게 양도하는 경우가 더욱 빈번하다.

임대차 계약서를 보면 세입자는 건물주의 동의 없이 임대차 계약을 양도 할 수 없다. 양도를 하려면 먼저 건물주의 서면 동의를 받아야 하는데, 이 때 건물주는 아무런 이유 없이 양도 요청을 거절 할 수가 없다. 상황에 따라 다르게 적용되지만 건물주가 합법적으로
세입자의 양도 요청을 거절할 수 있는 경우에는:
• 세입자가 렌트비를 밀렸다거나;
• 세입자가 임대차 계약을 어긴 상태인 경우 (예를 들어 건물에 심각한 손상을 입혔을 경우); 또는
• 임대차 계약을 양도 받으려 하는 사람 (즉 새로운 세입자가 될 사람이) 렌트비를 낼 능력/재력을 증명하지 못했을 경우; 등이 있다.

서면/구두 계약

뉴질랜드에서는 건물을 포함한 토지 관련 계약은 서면으로만 가능하다. 이에 따라, 구두로 된 임대차 계약은 법으로 인정 받지 못하고 법의 보호 역시 받지 못한다. 하지만 여기에는 몇 가지 예외가 있는데, 그 중 하나가 계약기간이 1년 미만이고 구두로 계약한지 20일 (20 working days)안에 실제 임대차가 시작된 계약이 그 중 하나이다. 이런 짧은 기간의 상업용 임대차는 구두 계약도 법의 보호를 받을 수 있는데, 추후 불필요한 분쟁을 피하려면 모든 임대차 계약은 서면으로 작성하는 것이 바람직하다.

비용

임대차 계약에 관한 법률비용은 대부분 세입자가 부담한다. 물론 당사자가 애초 계약을 시작할 때 각자 비용을 나누어 부담한다고 동의할 수가 있지만, 구체적으로 임대차 계약에 이러한 조항을 삽입하지 않는 한 임대차 계약서의 작성비용, 추후 임대차 기간을 연장하거나, 계약조건을 바꾼다던지 또는 렌트비의 조정에 들어가는 법률 비용은 세입자의 부담이다. 일반적으로 2~3년에 한번씩 임대차 기간이 연장되고 렌트비의 조정이 있는 것을 감안하면 이 비용도 만만치 않다. 요즘 추세를 볼 때 세입자와 건물주가 각자의 법률비용을 나누어 내는 경우가 조금씩 늘어나는 경향을 보인다.

당사자간의 연락 (Notice)

건물주와 세입자간에 평상시 연락은 구두로 충분히 가능하다. 하지만 중요한 연락들, 예를 들어 임대차의 연장 요청이나 계약해지 통보 등은 적절한 절차에 맞추어 전달되야만 효력이 있다. 임대차 계약서에 이 통보절차에 관한 조항이 따로 있는데, 체결한 계약서에 따라 그리고 무엇에 관련된 통보인지에 따라 절차가 달라진다. 예를 들어, 최근에 체결된 임대차의 연장에 관한 통보는 이메일로도 가능하다. 하지만 1993년판 임대차 계약서가 연장되어 현재까지 이어진 것이라면 이메일로는 어떤 통보도 효력이 없다.

특히 계약해지에 관한 통보는 세심한 주의가 필요하며, 보통 등기 우편을 사용하지만 세입자가 의도적으로 우편을 받지 않을 경우가 적지 않으므로 process server 또는 document server라 불리는 전문 배달원 (영장 송달인)을 고용하는 것이 권장된다.

마지막으로, 임대차 계약도 어디까지나 하나의 계약이므로 당사자의 편의에 따라 수정과 보완이 가능하다. 기본 계약서를 그대로 사용할 필요도 없지만 수정을 할 때에는 다른 법에 저촉 되는 사항은 없는지, 향후 의도하지 않은 효과는 없는지 주의가 필요하다. 계약을 체결한 후에도 중요한 날짜 (예를 들어 임대차 기간의 연장을 요청할 수 있는 마지막 날)등은 메모를 해 두는 것이 바람직하다.

(이상 상업용 임대차에 관한 연재를 마칩니다. 임대차에 관련된 연재분을 하나의 문서로 받아 보시고 싶으신 분은 dlee@mcveaghfleming.co.nz으로 이메일 주시면 보내 드리겠습니다.)

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