렌트비의 조정과 마찬가지로 Lease의 연장권한과 연장기간 역시 애초 lease계약을 할 때 정하게 된다. 예를 들어 리즈기간(term)이 6년이고 rights of renewal이 'two of three'인 lease라면 lease가 시작한 날부터 6년이 지난 후 3년씩 두 번의 추가 연장 권한이 있는 lease가 된다. 즉 총 12년 짜리 lease이지만 처음 6년이 지난 후 3년 연장을 하거나 아니면 lease를 끝낼 수 있는 옵션이 주어지고, 연장을 택한다면 그로부터 3년 후, 즉 처음 lease가 시작한 날짜로부터 9년 후에 한 번 더 3년 연장을 할 수 있는 옵션을 뜻한다.

보편적으로 세입자는 긴 term보다는 짧은 term에 연장권한이 많은 것을 선호한다. 반대로 건물주 입장에서는 연장 권한 보다는 긴 term을 선호하는데, 이는 건물주측은 당연히 안정적인 rent 수입을 선호하기 때문이다.

Lease의 연장 권한을 행사하려면 세입자측의 각별한 주의가 필요하다. Lease계약서마다 다르겠지만 대부분의 lease계약서는 세입자가 연장권한을 행사하기 전에 몇가지 조건을 건다. 이 조건 중 가장 중요한 조건은 다음의 두가지로 압축된다:

• 기존/현재 lease기간이 끝나기 3개월 전에 (적어도 3개월 전에) 세입자가 건물주에게 서면으로 lease의 연장을 요구할 것;

• lease의 연장을 요청하는 서면 통지를 보내는 날짜에 lease계약을 어긴 것이 없어야 함.

먼저 첫번째 조항은 말 그대로 세입자가 lease의 가간이 끝나기 적어도 3개월 전에 건물주에게 편지를 써서 'lease의 연장을 원합니다' 하고 통지서를 보내면 된다.

두번째 조항은 조금 더 설명이 필요한데, 예를 들어 설명하면 lease의 연장을 요구하는 편지를 띄우는 날짜 당시에 렌트비가 밀리거나, rates등 내야할 outgoing을 내지 않았거나, lease계약서에 명시된 다른 조항들을 지키지 않은 세입자가 요청한 lease의 연장은 건물주측에서 거부할 수 있다는 말이다.

필자의 경험상 lease의 연장에 문제가 생기는 경우는 두번째 조항보다는 첫번째 조항 때문인 경우가 많다. 두번째 조항은 렌트비 등 내야할 금액을 제때 지불하고 정상적으로 비지니스를 운영한다면 별 문제가 될 것이 없는 조건이지만 첫번째 조항은 의외로 시간을 지키지 못하는 세입자들이 많다.

현재 리즈의 기간이 끝나기 3개월 전에 서면 통지를 주어야 하는데, 이 3개월의 기간을 잘 기억하지 못하여 제때 건물주에게 통지를 주지 못하면 건물주가 lease의 연장을 거부할 수도 있기 때문이다.

이 두 조건을 충족 시키지 못해 건물주가 lease의 연장을 거부한다면 세입자는 법원에 구제를 신청할 수 있다. 법원은 이 때 폭넓은 재량권을 가지고 있는데, 당연하게도 각 케이스의 상황에 따라 다른 판결이 내려진다.

렌트의 조정 때와 마찬가지로, lease의 연장 역시 Deed로 문서화 하는 것이 권장 되는데, 이때 문서화에 소요되는 비용은 세입자의 부담이다.

그 외에 주의 할 점

건물주는 렌트비가 밀렸다고 해서 세입자의 물품 (가구나 집기 등)을 압류해서는 안 된다. 2007년 법이 개정된 이후로 세입자의 물품을 압류하여 처분하는 건물주들은 오히려 세입자에게 배상을 해야 할 수도 있다.

렌트비가 밀리거나 lease계약상의 위반을 이유로 세입자를 쫓아내려면 먼저 Property Law Act 에 의거하여 통지서를 보내고 일정기간의 유예기간이 지난 후에야 건물주는건물을 되찾을 수 're-enter' 할 수 있다. 여기서 re-enter란 세입자를 쫓아낸다의 개념보다는 건물주가 다시 건물을 쓸 수 있도록 한다의 개념이 강하다, 비슷한 말 같지만 법적인 의미는 크게 다르다. 're-entry'의 보편적인 방법은 건물의 자물쇠/락을 바꾸는 것이다.

렌트비 외에도 건물주가 다른 비용을 청구하게 되어있는 lease계약서들이 생각 외로 많다. 쇼핑센터의 lease 계약이 이런 경우가 많은데, 공동 광고 비용이나, 쇼핑센터의 운영비용조의 operating expense등으로 렌트비 외에 일정금액을 청구하게 된다.

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