세입자가 lease를 시작하는 방법은 보편적으로 두 가지로 나뉜다. 먼저, 건물주와 직접 lease계약을 하는 경우가 있고, 기존에 있던 비지니스를 인수하면서 lease를 비지니스와 함께 양도받는 방법이 있다. 먼저, 두 번째 경우에는 Deed of Assignment of Lease라는 lease의 양도 서류를 체결해야한다. 이 경우, 세입자는 기존에 있는 lease계약을 떠 안는 상황이기에 기존의 lease 계약 조항에 큰 변화를 주기가 힘들다. 그래서 비지니스를 구매할 때 lease를 자세히 살펴보고, 독소 조항이 있는지, lease의 남은 기간은 얼마나 되는지 등을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 여기서 독소 조항이란 여러가지가 있는데, 대표적인 예가 Demolitions Clause(재개발/재건축에 관한 조항)이다.

건물주와 직접 계약할 시, 세입자에게는 조금 더 협상의 여지가 있다. Lease 계약은 부동산 에이전트가 관여된 경우, Agreement to Lease라는 가계약 형식의 문서를 작성하는데, 이는 계약서로 인정은 되지만 Deed Of Lease라 지칭되는 완벽한 정식 계약은 아니다. Agreement to Lease는 이러이러한 조건으로 Lease계약을 하기로 했다는 것을 증빙하는 서류이고, Agreement to Lease는 추후에 정식 lease계약을 하는 것을 전제로 한다. (이하 'lease 계약서'는 Deed of Lease를 지칭한다.) Agreement to Lease를 체결한 이후에 Deed of Lease를 작성하게 되면 이 때 건물주의 법률비용은 세입자가 부담해야 한다.

마찬가지로 건물주도 두 가지의 방법으로 lease를 시작할 수 있는데, 처음은 빈 건물을 세입자에게 주는 경우이고, 두 번째는 이미 임대를 준 건물을 lease를 낀 상태로 구매하는 방법이 있다. 빈 건물의 임대차를 세입자와 계약하는 것이라면, 역시 가계약 성격인 Agreement to Lease를 체결한 후, 정식 Deed of Lease를 체결하게 된다. 비어있는 건물을 임대차 할 경우, 세입자측에서는 rent holiday(몇 주 또는 몇 달 동안 렌트비 없이 건물을 빌리는 것)을 요구하는 경우가 종종 있다. 경우에 따라서는 건물주 역시 세입자로부터 Bond (보증금)을 요구하기도 한다. 중요한 점은 건물주의 입장이건 세입자의 입장이건, 새로 lease계약서를 쓸 때에는 보다 많은 협상의 여지가 있다는 점이다.

건물주가 이미 lease가 있는 건물을 구매할 경우에는 특별히 다른 문서를 필요로 하지 않는다. 건물의 구매자는 기존에 있던 lease 계약을 전 건물주로부터 넘겨받게 되는데, 기존 계약을 떠 안고 사는 것이기에, 재 협상의 여지가 없다. 이 때 새 건물주가 계약서 외에도 주의해야 할 점이 있는데 바로 세입자가 제 때 렌트비를 내는지, 현재 밀린 렌트비는 없는지, 이전에 문제를 일으킨 적은 없는지 등을 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

저 번호에 언급한대로, lease계약서는 오클랜드 변호사 협회에서 발행된 기본 계약서가 널리 사용되는데, 쇼핑센터 등의 큰 건물은 자신들만의 특화된 계약서를 사용한다. 대표적인 예가 Westfield Shopping Centre의 lease계약서 인데, 당연히 이 특화된 계약서는 건물주에게 유리하게 작성된 경우가 99.9%이다.

올해 오클랜드 변호사 협회에서는 Deed of Lease의 5번째 판(5th edition)을 발행 했는데, 이 계약서의 발행년도에 따라 세부조항들이 조금씩 다르다. 추후 연재 될 칼럼에서는 오클랜드 변호사 협회에서 발행된 5번째 판의 계약서를 위주로 설명하겠다.

대부분의 계약서가 그러하겠지만 lease 계약서도 경우에 따라 발생할 수 있는 사안을 다루기 위해 세부 조항이 상당히 많다. Lease 계약시 세부 조항들은 세입자나 건물주나 각자의 변호사에게 검토를 의뢰 하겠지만, 그래도 세입자, 건물주가 직접 꼼꼼히 챙겨야 할 사항들이 있다. 이를 편의상 Essential Commercial Terms라 부르겠다. 이 조항들은 말 그대로 상업적으로 중요한 사항인데, 계약기간, 렌트비, lease가 시작되는 날짜 등이 여기에 포함된다.

법률상식은 교민들에게 전반적인 법률정보를 제공하기 위해 게재 된 것으로 특정적인 법적 조언이 아니므로 일을 추진하기 전 변호사와 상의하십시오. 이 글만 보고 행동해서 생기는 손해에 대해서는 책임지지 않습니다.

다음호에서는 lease 계약서의 Essential Commercial Terms(필수 상업조항)을 살펴보겠다.

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