뉴질랜드에서 비지니스를 하는 분들은 어떤 식으로든 Commercial Lease (상업용 임대차)와 관련이 되어 있을 것이다.

Commercial Lease와 밀접한 관계가 있는 분들은 두 부류로 나눌 수 있는데, 첫째가 건물을 빌려서 비지니스를 하는 분들이 있고, 그와는 반대로 투자의 목적으로 건물을 보유하면서 임대를 주는 건물주들이 있다.
비지니스를 운영하는 분은 건물을 임차하는 것이 보편적이다. 자신이 건물을 가지고 있어도, 건물의 소유는 개인 명의나 또는 트러스트 명의로, 비지니스는 법인 명의로 하여 건물주(개인/트러스트)가 비지니스(법인)에게 임대를 주는 형식을 택하는 것이 여러모로 유리하다. 자신이 건물주가 아니라면 당연히 건물주에게 임차를 하게 된다.

Commercial Lease는 흔히 말하는 렌트와는 많은 차이점이 있는데, 주거의 목적으로 주택을 임대하고 빌리는 Residential Tenancy와는 별도로 취급된다.

주거용 렌트(Residential Tenancy)는 1986년에 제정된 Residential Tenancies Act의 규제를 받는다. 이 법은 집주인의 권리보다는 세입자의 권익 보호에 조금 더 중점을 둔 법안으로, 세입자에게 유리한 법안이다.
이에 비해 상업용 임대차는 Property Law Act의 규제를 받는데, 비교적 건물주의 입김이 많이 적용된 법안이다. 주거용 렌트 때문에 분쟁이 생긴다면, Tenancy Tribunal이라는 비교적 간단하고 저렴한 분쟁의 해결책이 있지만 상업용 임대차에는 이러한 간단한 절차가 없다.

세입자가 한 건물을 빌려 주거용 목적과 상업용 목적으로 동시에 사용 한다면, 이는 주거용 렌트에 관련된 Residential Tenancies Act의 규제를 받으므로 주의해야한다.

주거용 렌트의 계약에는 Department of Building and Housing이라는 정부 기관에서 만들어 배포하는 계약서가 널리 사용된다.

상업용 임대차의 계약에는 오클랜드 변호사 협회에서 만들어진 계약서를 기준으로 경우에 따라 변형된 계약서가 사용 된다. 주거용 렌트 계약서가 세장짜리 간략한 계약서이고 따라서 누구나 손쉽게 작성할 수 있는 것에 비해, 상업용 임대차 계약서는 대략 15장에 걸쳐 상세한 조항들이 기재되어 있다. 그만큼 상업용 임대차에는 계약 전에 집고 넘어가야 할 사항이 많다는 뜻이고, 역설적으로 분쟁의 여지도 많다.

필자는 얼마 전 Korea Times 법률 칼럼에 상업용 임대차에서 요구되는 보증과 그의 대안에 관련하여 기재한 적이 있는데, 그 후 많은 고객들의 문의를 받았다. 그 때 교민들이 commercial lease에 관심이 많은 것을 알게 되었고, 평소 lease에 관한 법률 업무를 보면서 이러한 점은 아쉽다 하고 생각하는 사항들을 정리하여, 지난 10월 29일 Commercial Lease란 주제로 세미나를 진행하였다. 이제부터 세미나에서 다룬 내용 중 일부분을 보완하여 약 6회에 걸쳐 법률칼럼에 연재 하고자 한다

전체적으로 상업용 임대차의 overview형식으로, 대략적인 개요와 그와 관련하여 일어날 수 있는 중요한 사항 몇 가지를 설명하려 하는데, 다음과 같은 순서로 풀어 나가 보려 한다.

(그 전에, Commercial Lease에 관련된 내용은 주거용 렌트에는 적용되지 않음을 명확이 밝혀 둔다.)
• Commercial Lease에 사용되는 용어의 정의
• Commercial Lease의 시작
• Essential Commercial Terms
• Rent Review
• Renewal of Lease
• 수정의 여지가 있는 조항들/주의할 점

다음 호에서는Commercial Lease에 사용되는 용어를 설명하겠다.

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