경제가 어려워 지면서 Mortgagee Sale이 부쩍이나 많아졌다.

워낙 신문이나 텔레비젼 등 미디아에서 자주 언급이 되다 보니 다들 Mortgagee Sale이란 단어는 한 번쯤 들어보셨을 것이다. 부동산에 관심이 있는 분들이라면 Mortgagee Sale에 대해 어느 정도 기본 지식도 있으실 것이다. Mortgagee Sale로 집을 처분하는 입장에서는 가슴 아픈 일이고, 집을 사려고 하는 입장에서는 저렴한 가격에 집을 구입할 수 있는 좋은 기회로 비추어질 것이다.

대다수의 교민들은 집을 사는 입장에서 Mortgagee Sale을 지켜 보실 듯 하므로 이 번호와 다음 호 두 번에 걸쳐 구매자 입장에서 본 Mortgagee Sale을 설명하려 한다.

먼저 단어의 정의가 필요하다. Mortgage, Mortgagee, Mortgagor 셋 다 비슷한 단어인데, 뜻에는 큰 차이가 있다. Mortgage는 한국에서 말하는 등기, 저당을 뜻한다. 은행에서 돈을 빌릴 때 담보를 설정하고 등기를 한다. 이를 Mortgage라고 부른다. Mortgagee는 돈을 빌려 주고 대신 담보에 관한 권리를 갖는 사람, 즉 은행을 말한다. 마지막으로 Mortgagor는 담보의 원 주인, 즉 돈을 빌리는 사람이다.

Mortgagee Sale 이란, 말 그대로 담보를 받고 돈을 빌려 준 사람(즉, 은행)이 담보를 처분하는 것을 말한다. 담보에는 부동산 외에도 주식, 증권 등 여러가지가 있을 수 있지만 대부분의 경우에는 부동산이 담보로 설정된다. 돈을 빌린 사람이 제때 이자나 원금을 값지 못하면 Mortgagee (편의상 이하 은행으로 표현 하겠다)는 담보를 처분 할 수 있는데, 보편적으로 경매(auction)를 통하여 담보를 팔게 된다. Mortgagee Sale에는 여러가지의 방식이 있는데 경매를 통하여 파는 것을 Mortgagee Auction, 입찰을 통해 파는 것을 Mortgagee Tender라고 부르고, 은행이 담보를 처분하는 모든 sale을 판매방식에 관계없이 Mortgagee Sale이라 부른다.

집주인은 Mortgagee Sale에서 배제된다. 부동산 에이전트도 은행측에서 접촉을 하고, reserve price와 판매가격 또한 은행이 결정한다. 간혹 은행이 주관하는 Mortgagee Sale에 집주인이 협조를 하지 않는 경우가 있는데, 이 경우에는 집주인이 구매자들에게 집 내부를 보여 주기를 거부하는 경우도 있다.

계약서상 판매자(Vendor)역시 집주인이 아닌 은행이 되는데, 은행은 집의 상태에 대해 잘 알지 못한다. 즉 시청 허가(Permit/Consent)가 있는 집인지, 물이 샌 적이 있는지, CCC가 있는지 등에 대해 어떤 보장도 하지 않는다. 그렇기에 Mortgagee Sale에서는 일반적인 부동산 매매 계약서가 아닌 Mortgagee Sale을 위한 특화된 계약서를 준비하는데, 이를 잘 읽어보고 확인하지 않고 집을 샀다가는 낭패를 볼 수도 있다. 이 때 사용하는 매매계약서는 구매자 측에게 상당히 불리한 계약서인데, 판매자측에서 아무런 보장을 하지 않을 뿐더러 구매자에게는 여러 제약을, 판매자에게는 추후 문제가 발생할 시에 빠져나갈 구멍을 만들어 놓는 것이 보통이다.

다음 호에서는 Mortgagee Sale에서 주의할 점 몇 가지를 살펴보겠다.

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