상업용 임대차에서의 보증, 그리고 그의 대안 1

  상업용 건물을 임대/차할 때 건물주와 임차인은 임차 계약서를 작성한다. 임차인은 상업용 건물을 임차 할 때, 말 그대로 상업 용도, 즉 비즈니스 운영의 목적으로 건물을 임차한다. 비즈니스는 법인(company) 명의로 운영이 되는 경우가 많은데, 이는 여러 가지 이유가 있겠지만 가장 큰 이유는 법인의 구조가 주는 유한 책임(limited liability)의 혜택이 가장 큰 이유일 것이다.

  건물주는 임차 계약 시 임차인에게 보증인을 요구 할 수가 있는데, 특히나 임차인이 법인이라면 보증인을 요구하지 않는 경우가 드물다. 이는 임차가 법인 명의로 되어 있을 때, 건물주가 불이익을 받을 확률이 확연히 높아지기 때문이다. 간단한 예를 들자면, 임차인이 운영하는 비즈니스가 재정적인 어려움을 겪을 경우, 임차인은 법인을 정리하고 (파산/청산 신청 등으로) 임차계약서 상의 의무를 다 하지 않을 수 있기 때문이다. 그래서 임차인이 법인 명의일 때, 건물주는 보증인으로 법인의 주주들을 내세울 것을 요구한다.

  일반적으로 법에서 말하는 보증은 부차적인 의무를 말한다. 즉, 임차의 예를 들자면, 보증인은 임차인이 렌트를 안내는 등, 임차인으로서의 의무를 이행하지 않을 시에만 발생하는 의무여야 한다.  

  뉴질랜드에서 널리 사용되는 임차 계약서는 오클랜드 변호사 협회에서 발행한 임차 계약서인데, 이 계약 서상의 보증인의 의무는 일반적으로 말하는 보증의 의미보다 광범위하다. 오클랜드 변호사 협회의 임차계 약서는 보증인의 의무를 부차적인 것이 아닌 일차적인 의무로 하기 때문이다. 다시 쉽게 풀어서 말하자면, 건물을 임차하는 사람이 랜트를 못 낸다면 건물주는 임차인에게 렌트 지불을 요구하지 않고 보증인에게 직접 지불을 요구 할 수가 있다.

  임차기간 도중에 비즈니스를 매매 하는 경우가 종종 있다. 이 때, 임차인은 건물주의 동의 하에 비즈니스를 산 사람에게 건물의 임차를 양도(assign) 할 수 가 있다. (물론 건물주가 동의를 하지 않는다면 임차의 양도가 거의 불가능 하고 따라서 비즈니스의 매매 자체가 힘들어 진다.) 여기서 주의 해야 할 사항은 기존 임차인의 보증인의 의무는 임차의 양도 후에도 여전히 유효하다는 점이다. 즉 비즈니스 매매 후에도 새로 비즈니스를 사서 운영하는 사람이 임차의 의무(렌트 지불 등의)를 이행하지 않는다면 기존의 보증인이 렌트를 대신 지불해야 할 수도 있는 것이다.

  다시 예를 하나 들어보자. 건물 주인인 A가 식당 주인인 B에게 건물을 임대할 때 C가 보증을 섰다. B는 D에게 식당을 매매하면서 건물의 임차를 양도(assign) 했다. 몇 년 후 D가 경영의 어려움에 처해 렌트를 못 낸다면, A는 여전히 C(보증인)에게 렌트를 대신 지불할 것을 요구 할 수 있는 것이다.

  위와 같은 상황을 피하려면 임차 계약서를 준비할 때 보증인의 의무를 제한하는 것이 좋다. 임차인 입장에서 더욱 좋은 방법은 아예 보증인을 내세우지 않는 것이다. 하지만 건물주의 입장에서는 보증인 없이 건물을 임대 하기에는 위험 요소가 너무 많아 보인다.

  이런 경우에 보증(인) 없이도 임차 계약을 수월하게 하는 방법이 몇 가지 있는데 다음 호에서 알아보도록 하겠다.