토지에 관한 권리에는 여러가지 형태가 있다. 집을 사고 팔 때 Freehold, Leasehold 또는 Cross- Lease등의 용어를 들어 보신 적이 있을 것이다. 위에서 나열한 용어들은 토지에 관한 소유권 또는 점유권을 나타내는 단어들이다.

  부동산을 매입 후에 변호사가 등기를 하게 되는데, 보편적으로 등기 완료 시 고객(매입자)에게 Certificate of Title (등기부 등본격의 토지 소유 문서)를 보내 드린다. Certificate  of Title를 보면 상단 1/3정도에 "Estate" 라는 항목이 있는데, 이 항목에 기재된 사항이 해당 토지의 소유 형태를 나타낸다.

  뉴질랜드 토지법은 토지에 대한 소유권을, 그 권리가 지속 되는 기간에 따라 크게 Freehold (자유 보유권)과 Estate Less Than Freehold 의 두 종류로 나누게 된다.

  Freehold는 토지의 소유권한 기간이 불확실한 형태를 말한다. 다르게 표현하자면 토지 소유주의 소유권한이 시간의 제약을 받지 않는 토지 소유 형태를 말한다. 반대로Estate Less Than Freehold는 소유권한의 기간이 확실하게 제한되어 있는 형태의 소유/점유권이다. Leasehold (임차권), Tenancy(차용권)등이 Estate Less Than Freehold에 포함된다.

  Freehold는 또 세 가지 형태로 세분화 되는데 바로 Fee Simple, Stratum in Freehold 그리고 Life Estate이다. Fee Simple형태의 토지 소유권은 소유주가 유언장이나 상속인이 없이 사망하지 않는 이상 계속 지속된다. 하지만 유언장이 존재하지 않거나 상속이 불가능 할 시에는 국가 (Crown)에 귀속된다.

  Life Estate는 토지의 자유 보유권이 특정인의 생존과 관련이 있는 소유권이다. 이 형태의 소유권은 특정인이 사망하는 순간 다른 사람에게 소유권이 이전된다. Life Estate는 보통 혼인관계에서 많이 사용되는데, 보편적인 예를 들자면, 집을 소유하고 있는 A라는 사람이 재혼을 한다고 가정 해 보자. A는 자신의 사후에 집의 명의가 전 부인과의 사이에서 낳은 자식에게 이전 되기를 원하지만 재혼한 부인이 그 집에서 죽을 때까지 살기를 원한다면 A는 유언장을 통해서 재혼한 부인에게 그녀의 남은 삶 동안 집의 소유권을 부여할 수있다. 재혼한 부인의 사후에는 집의 소유권이 A의 자식에게 귀속 된다.

  마지막으로 Stratum in Freehold는 Unit Titles Act 1972라는 법에 의해 창조된 소유 형태인데 아파트나 Town House등의 공용주택이 보편적으로 여기에 속한다.

※ 다음 호에서는Cross-Lease를 보도록 하겠다