기존에 언급한 것처럼, 내 집 마련은 모든 사람들이 꿈꾸는 인생의 목표 중의 하나일 것입니다. 하지만 그러한 내 집 마련에 한 두푼 드는 것이 아니라 수십만달러 이상이 드는 상황에서, 부푼 꿈을 갖고 은행에 큰 빚을 지면서 내 집을 겨우 마련했다고 생각하며 입주를 했는데 집에 큰 문제가 있다는 걸 뒤늦게 발견하게 된다면 그 만한 상심도 또 없을 것입니다.

그래서 이번 칼럼에서는 2025년 Vanifatova v Wang 라는 고등법원 판례를 토대로 부동산 판매자 (vendor)가 어떤 정보제공을 해야 하는지, 또한 중요한 정보를 숨기고 팔았을 때 판매자의 권리가 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다. (참고로 뉴질랜드 판례는 첫번째 원고의 성씨를 앞에, 그 다음에 vs 를 줄인 v, 그 다음에 첫번째 피고의 성씨를 마지막에 둡니다. 만약에 김철수와 강영희의 소송이라면 Kim v Kang으로 표시하는 방식입니다)

이 사건의 원고인 Vanifatova씨는 2021년에 생애 첫 주택 구매에 나섰습니다. 오네항가에 있는 한 타운하우스 주택을 발견했는데, 그 집은 Wang씨가 7년간 소유하고 있었는데 이 분은 중국에 계속 머물렀으므로 직접 거주한 적은 없고, 대신에 뉴질랜드에 있는 그의 딸과 사위를 통해서 계속 렌트만 주었던 상황이었습니다. 

Vanifatova씨는 구매 완료 및 입주 후에 집이 leaky home이라는 것을 알게 되었습니다. 그래서 Wang씨 및 그의 딸과 사위 등을 토대로 소송을 벌였는데, 주요 배경정보는 아래와 같습니다.

첫째, 2014년 Wang씨가 집을 구매할 때 pre-purchase inspection report를 받았는데 거기에는 leaky 문제에 대한 언급이 없었습니다. 하지만 property manager를 통해 렌트를 한 뒤로부터, 임차인들로부터 물이 새는 점, 퀘퀘한 냄새가 나는 점 등에 대한 컴플레인을 들었습니다.

둘째, 2015년 10월경, 사위가 데크 난간벽과 뒷방 천장 및 벽에 구멍을 낸 후 대략 3개월간 막지 않았습니다.

셋째, 2015년 12월경, 사위가 컨트랙터를 고용해 데크를 수리했습니다. 그 때에 임차인은 3개월간 거실에서 자야했던 점을 불평했으며 또한 다른 방에서도 곰팡이와 냄새 문제가 있다고 했습니다.

넷째, Wang씨는 2020년부터 한 부동산 업체를 통해 집 판매를 시작했습니다. 여러 명의 사람이 구매 오퍼를 넣었는데, 그 중 한명이 pre-purchase inspection report를 받았고 그 내용에 집에 leaky 문제가 있을 수 있어서 추가 테스트를 해야 한다는 내용이었습니다. 그 사람은 리포트 내용을 Wang씨 측에게도 보내고, 집 구매를 포기했습니다. 그에 따라 부동산 업체에서는 거터를 청소하는 등 여러가지 조언을 주었습니다. 그 이후에 사위가 집에 가서 조언에 따랐습니다.

다섯째, 2020년 말에 Wang씨는 부동산 업체를 바꾸었는데, 그 때 “기존에 물이 새는 문제에 대해 아는 바가 있습니까”에 없다라고 서류를 작성했습니다.

여섯째, 2021년 1월에 Vanifatova씨가 집을 $773,000에 구매할 때에는, 판매자 측에서 제공한 정보에는 (title, LIM report, pre-contract disclosure statement, Body corporate minutes) 물이 새는 것과 관련된 어떠한 언급도 없었습니다. Vanifatova씨는 또한 building inspection report도 별도로 받았는데, 그 또한 leaky 문제에 대한 언급은 없었습니다.

일곱번째, 양측이 작성한 계약서에는 아래와 같은 조항들이 있었습니다:

7.3번 조항 - (Vendor warranty) 판매자가 집에 어떠한 ‘작업’을 한 경우, 법적으로 필요한 카운실 consent 등을 받았고, 그러한 consent에 맞게 작업이 되었으며, CCC가 필요한 경우 받았다고 보장한다. 

21번 조항 - 판매자가 에이전트는 물이 새는 문제 등에 대해 전문가가 아니고 그 어떠한 진술/정보제공 (representation)도 하지 않았다고 판매자가 인정하며, 판매자는 본인의 판단으로 계약에 임한다.

24번 조항 - (Due diligence) 구매자는 3비즈니스일 이내에 집에 대한 실사/조사를 하며, 판매자는 이 실사/조사와 관련되어 부동산과 관련된 모든 정보제공을 한다.

여덟번째, Vanifatova씨는 위 building inspection report를 진행한 업체에도 소송을 벌였는데, 그들과는 $75,000에 합의를 했습니다.

위 배경정보를 토대로, 판사는 아래와 같은 주요 결정들을 내렸습니다.

첫째, 사위가 2015년에 한 ‘작업’들은 누가 보듯 뻔하게 성공하지 못했습니다. 성공했다면 물이 새는 문제가 멈췄을텐데 그러지 않았으니깐요. 즉, 이 것은 7.3조항 vendor warranty 위반에 해당된다고 했습니다.

둘째, Wang씨는 직접적으로 물이 새는 문제를 몰랐다고 하더라도, 그의 딸과 사위가 Wang씨의 agent (대리인) 역할을 했고, 대리인 법에서 이미 정해져있듯 그들이 알고있는 정보는 Wang씨가 알고있는 것과 마찬가지라고 했습니다. 그 상황에서 물이 새는 문제 및 위의 리포트들을 고의적으로 공개하지 않았고, 자기들에게 유리한 정보만 선택적으로 제공했기 때문에 “허위진술 (misrepresentation)” 및 고의로 인한 “사기(deceit)”에도 해당된다고 했습니다.

셋째, 이로 인한 손해배상은 (1) 수리비용 $495,190; (2) 수리기간 20주동안 렌트를 하지 못하는 비용 $15,355 및 전문가 조사비용 $11,225.45; (3) 위자료 $30,000 이되, 위 building inspection report 업체와의 합의비용 중 변호사비를 제외한 부분은 차감하는 걸로 했습니다.

넷째, 별도의 판결문으로 나왔는데, 이 소송의 변호사 비용 $115,150.20 및 기타 지불금 (법원비용, 전문가 비용 등 변호사가 갖지 않는 비용) $61,328.08까지 피고가 지급하라고 했습니다.

즉, 판매자 입장에서는 $773,000에 팔았는데 $698,248.73을 다시 내놓게 생겼습니다.

판례들은 물론 어느정도 소위 ‘케바케’ (케이스-바이-케이스), 즉 특정 사건에만 해당되는 정보들이 있고 내 정보와는 다를 수 있다는 점도 염두하시는게 중요합니다. 하지만 그것을 고려하더라도, 위 조항들은 부동산 계약서에 흔히들 쓰이는 조항들이고, 또한 ‘허위진술 (misrepresentation)’ 클레임도 판매자가 무조건 ‘거짓말’을 해야만 성립되는게 아니라 ‘선택적으로 정보 제공’을 한 경우에도 해당된다는 점은 항상 적용되는 중요한 부분일 것입니다. 

그래서 독자분들께서도 집을 판매하시는 입장에서라면 무슨 정보를 제공해야 하는지, 그리고 구매하시는 입장에서 문제를 뒤늦게 발견했다면 어떻게 해야할지, 꼭 변호사와 상담해보시고 조언 얻으시기를 바랍니다.