필자가 기존에 다룬 다양한 뉴질랜드에서의 법적 관계들은 아래와 같은 예시를 들 수 있을 것 같습니다.

일반 계약 관계에서는 대부분의 계약관계는 동등하다는 기저가 있습니다. 즉, ‘무슨 도끼를 들고 있던 든 사람들이 대부분 동등하니, 법적 개입은 최소화하겠고 당사자끼리 알아서 해라’라는 것과 비슷합니다. 

부부관계에서는 선천적으로 다를 수 있는 것들을 전부 동등하게 처리하기 위해 법적 조치를 갖추었습니다. 즉, ‘한쪽은 금도끼를 들었고 다른쪽은 쇠도끼를 들었지만 둘이 반반씩 소유한거다’라고 보는 것과 비슷합니다.

고용관계에서는 선천적으로 다를 수 있는 관계가 불평등함을 인지하고, 그걸 보완하기 위한 법적 조치를 갖추었습니다. 즉, ‘한쪽은 금도끼를 들었고 다른쪽은 쇠도끼를 들어서, 쇠도끼 든 쪽이 불리하니 다양한 보상책을 만들어주겠다’라는 것과 비슷합니다.

오늘 다룰 뉴질랜드 상업 임대차 관계는 위 관계들, 주택임대 (residential tenancy), 심지어 한국의 ‘상가건물 임대차 보호법’ 와는 매우 다른 특징을 가지고 있습니다. 제가 이러한 관점을 가진 이유는 아래와 같습니다.

첫째, 임차인은 계약을 한 번 체결하면, 계약이 자연적으로 종료될 때까지 렌트를 내야하는 거의 ‘절대적’ 의무가 생깁니다. 즉, 임대인이 건물 수리를 안해준다고 해서 일방적으로 렌트를 안낼 수도 없고, 혹은 임차인쪽에서 임대인이 낼 비용을 먼저 내고 렌트를 안내면서 차감하겠다 (deduction or set-off)라는게 안됩니다. 보통 Deed of Lease의 Second Schedule, 1.1 조항에서부터 그게 안된다고 써있습니다. 

그래서 임차인은 비즈니스가 망했거나 혹은 여타 이유로 임대차 계약을 일방적으로 조기 종료시킬 수 없습니다. 즉, 원칙적으로는 계약이 자연적으로 종료될 때까지 무슨 이유가 있어도 렌트를 내야 합니다. 

둘째, 지출비용 즉 대부분의 outgoing도 마찬가지입니다. 임차인이 쓰는만큼 나오는 물세, 전기세 등은 그렇다 치더라도, 토지 소유세 격인 rates조차도 임차인이 내야합니다. 이건 법적인 얘기에서는 좀 벗어날 수 있지만, 임대인은 토지 및 상업건물에 대한 값을 치르고 땅주인이 된 순간, 건물에 대한 보험만 내면 나머지는 임차인이 거의 다 커버하고, 또한 토지에 대해 치른 값에 대해서도 대개 연 10%까지도 책정되는 렌트가 충분히 투자에 대한 보상을 해주는 것 같습니다 (그 사이에 토지값이 더 오르면 더 이익이고). 물론 어느 지역인지, 토지값에 과도하게 지출했는지 등에 따라 다를 수도 있고, 또한 임대차계약이 바로 안 되고 공실이 오랫동안 유지되면 유지될 수록 손해도 커질 수 있다는 리스크도 동반되긴 하지만요.

셋째, 위와 같은 렌트나 outgoing 지불을 위반하면 임대인은 비교적 쉽게 소위 ‘PLA (Property Law Act) notice’를 보내고 민사소송을 통해 계약취소 및 손해배상 청구가 가능합니다. 이 외의 임대차 소송은 반드시 중재 (arbitration)을 거치도록 되어있지만, 렌트 및 outgoing 손해배상 청구는 특별히 일반 민사소송이 가능합니다. 심지어 이 때 손해배상 계산은 단순히 계약취소 시점뿐만이 아니라, 그 이후에 새로운 임차인이 들어올 때까지 (혹은 계약이 자연적으로 종료될 때까지 – 어느쪽이던 빠른 쪽 기준) 계속 계산이 되고 이자도 계속 붙습니다. 또한 Deed of Lease 상에 (보통 6.1조항) 이런 경우 임대인의 변호사비 100%를 부담한다고 되어있습니다. 일반 민사소송에서는 승소한 쪽에서 자기 변호사비의 2/3정도 받을 수 있고 1/3정도는 자비부담이 있는게 기본인데, 임대인에게는 그러한 부담도 없습니다.

넷째, 임대차계약에서는 보통 보증인(guarantor)이 요구됩니다. (토지 및 상가를 소유하지 않고서) 비즈니스를 운영하시는 사업자분들은 대부분 회사를 설립해서 개인에 대한 법적보호를 노리시는 경우가 많으실텐데, 임대차 계약에 있어서는 임대인이 임차인의 개인 director를 보증인으로 요구하지 않을리가 없으므로, 임차인이 회사를 설립해서 얻는 개인에 대한 보호가 거의 무의미해진다고 볼 수 있습니다.

또한 임대인이 위 렌트 및 outgoing (그리고 변호사비)에 대해 손해배상 청구를 함에 있어서, 꼭 임차인에게 먼저 소송을 한 뒤 못 받은 부분만 보증인에게 소송할 필요 없이, 임차인과 보증인을 동시에 피고로 넣고 소송을 할 수도 있고, 심지어 임차인은 빼놓고 보증인만 상대로 소송을 할 수도 있습니다. (보통 Deed of Lease상 Fourth Schedule, clause 2)

많은 분들께서 비즈니스 구매 기회가 오면 보유한 현금으로, 혹은 대출을 받아서, 뒤도 돌아보지 않고 뛰어드신 경우를 많이 보았습니다. 그렇기 때문에 독자분들께서는 (상가소유 없이) 자영업을 고려하시기 전에, 이렇게 임대차 관계가 크나큰 리스크가 동반된 상업행위라는 점을 인지하시고 결정을 내리시기를 추천드립니다. 

■ 이 칼럼의 내용은 일반적인 정보를 제공할 목적으로 작성되었으며 어떠한 경우에도 법률적인 자문으로 사용될 수 없습니다.