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임대차 계약 협상
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30/01/2014. 15:44
이동온
뉴질랜드 법률정보
▶ Lease Inducement Payment, Lease Surrender Payment, Rent Holiday
임대차 유인 지불금. 임대차 포기 지불금. 이게 무슨 말인고 하면 ‘Lease inducement payment’ 그리고 ‘lease surrender payment’를 한글로 번역해본 것인데, 번역하고 보니 당최 무슨 뜻인지 알 수가 없다. 할 수 없이 이번 칼럼에서는 영어 단어를 그대로 사용 할 수 밖에 없을 듯 하다.
Lease inducement payment란 (상업용) 임대차에서 건물주가 세입자에게 세를 놓을 때 조금 더 동기부여를 할 목적으로 세입자에게 현금을 지불하는 것을 말한다. 비어있는 건물을 빨리 세를 놓고자 하는 건물주나, 장기간의 임대차 계약을 유도하기 위해 건물주가 사용하는 ‘당근’인 셈이다. 임대차 협상에서 종종 사용되는 비슷한‘당근’으로는 rent holiday가 있는데, rent holiday는 건물주가 세입자에게 렌트의 지불을 일정기간 면제해주는 것을 지칭한다.
두 방법 모두 건물주가 세입자에게 세를 놓고자 제시하는 회유수단 또는 우대조건인데, lease inducement payment는 실질적으로 현금이 지불 되는 것이고, rent holiday는 세입자가 지불해야 할 렌트를 건물주가 받지 않는 것이다. 얼핏 보면 두 방법이 별 다를 것이 없어 보이지만, 지불되는 금액 또는 지불이 유예되는 금액의 액수와 지불의 시기에 따라, 건물주와 세입자의 현금 유동성에 적지 않은 영향을 주게 된다. 또한 세금 공제시 받는 혜택이 다르므로 이것 역시 큰 차이점이다.
세금 공제에 미치는 영향을 조금 더 자세히 살펴보자. Rent holiday는 건물주와 세입자 사이에 주고받는 금액이 존재하지 않으므로 세금 공제에 미치는 영향이 없다. 즉, rent holiday는 건물주가 세입자를 구함으로서 잃게 되는 기회비용이다. 하지만 lease inducement payment를 세입자에게 지불한 건물주는 지불한 금액만큼 소득에서 공제를 받을 수가 있고, 반대로 건물주로부터 돈을 받은 세입자는 받은 금액만큼 소득이 늘어나기에 이에 대한 소득세를 내야 한다.
반대로 lease surrender payment는 임대차 계약 기간이 아직 남았음에도 불구하고, 계약을 빨리 종료하고 싶은 사람이 상대방에게 지불하는 일종의 해약금이다. 임대차 계약의 성격상 lease surrender payment는 일반적으로 세입자가 건물주에게 지불하게 되는데, 예를 들면 비즈니스를 정리하고 렌트 지불의 부담을 줄이고자 하는 세입자가 건물주에게 보상금 격으로 지불하는 금액을 말한다. 간혹 건물주가 세입자에게 surrender payment를 지불하는 경우도 발생하는데, 건물주가 직접 건물에 입주하여야 할 상황이거나 건물을 재개발하고자 하는 경우에 세입자를 계약기간이 만료되기 전에 내보내면서 지불하게 된다.
위에서 언급한 rent holiday로 돌아가서, 임대차 협상에서 rent holiday가 제시된다면 지불을 유예해주는 금액에 순수한 렌트만을 포함할 것인지, 아니면 렌트와 outgoings(건물과 관련된 부대비용)을 모두 포함 하는 것인지 명확히 협의 하는 것이 권장된다. Outgoings에 대한 아무런 언급 없이 rent holiday를 포함하기로 결정했다면 이는 outgoings를 제외한 렌트만을 지칭한다고 보아도 무방하다. 매달 지급되는 렌트의 액수가 비교적 큰 금액이고 rent holiday의 기간이 한 달 이상이라면, 렌트의 지불이 유예되는 시점 역시 명확히 하는 것이 바람직하다. 예를 들어, 3년 기간의 임대차에 3개월 rent holiday를 협상했다면, 임대차가 시작되는 시점으로부터 3개월 동안 렌트를 내지 않을 것인지, 아니면 매년 특정 달에 렌트를 내지 않을 것인지 등을 미리 정해놓는 식이다.
Lease inducement payment, lease surrender payment 그리고 rent holiday는 모두 상업용 임대차에서 통용되는 개념으로서 주거용 임대차와는 무관함을 강조 드린다.