뉴질랜드 전역의 임대주택이 ‘낡고 위험한 공간’이라는 오명을 벗지 못한 채, 헬시홈스 기준 전면 시행을 하루 앞두고 있다. 대부분 1960~70년대 지어진 주택들이 여전히 주요 임대물건으로 사용되고 있으며, 리모델링 비용을 감당하지 못한 소규모 집주인들의 파산도 빠르게 늘고 있다. 전문가들은 “주거 취약 계층의 건강 보호”와 동시에 “소형 임대업자의 연착륙 유도”가 병행돼야 한다고 강조한다.

1. 여전히 ‘낡은 집이 대다수’인 현실

최근 Property Brokers 자료에 따르면 전국 임대 포트폴리오의 평균 건축연도는 1968년. 오타고·와이카토 등 지역에는 1940~50년대 주택도 여전히 임대 중이다.

Stats NZ가 발표한 ‘Housing in Aotearoa 2025’ 요약본에서도 “현재 사용 중인 주택의 80% 이상이 1960년 이후 건축된 것”이라고 밝혔다.

2. 헬시홈스 D-1, 하지만 준비 안 된 현장

내일인 7월 1일부터, 모든 민간 임대주택은 난방·단열·통풍 등 5가지 기준을 전면 충족해야 한다.

하지만 정부가 올해 초 발표한 조사에서는, 완전하게 기준을 충족한 집주인은 17%에 불과했다. 특히 더니든 등 대학가 임대시장은 기준 미달 비율이 30% 이상으로 추정된다.

입주자들은 “곰팡이와 냉기 때문에 감기와 천식을 달고 산다”고 말하며 기준 미달 주택에 대한 불만을 쏟아낸다.

이에 따라, 테넌시서비스는 헬시홈스 미준수 주택에 대해 최대 7,200달러 벌금 부과를 예고한 상태다.

3. 등 떠밀린 리모델링, 소형 집주인들 '재정 붕괴'

현재 기준을 충족하려면 1채당 평균 1만~1만5천 달러 수준의 리모델링 비용이 드는 것으로 추산된다.

문제는, 팬데믹 이후 주택담보대출을 크게 일으킨 소형 임대업자들이 금리 인상과 리모델링 부담을 동시에 맞아 무너지고 있다는 것이다.

정부 통계에 따르면, 최근 주택담보 연체율은 0.7%로 2년 새 2배 이상 증가했으며, 회사 청산 건수도 전년 대비 50% 이상 급증했다.

금융권은 “내년까지 추가 연체 가능성이 있다”고 경고하고 있다.

4. 정부와 업계가 제안하는 대책

정부는 헬시홈스 미달 주택 개선을 위한 2.9% 저리융자 프로그램을 이달 내 발표할 예정이며,

테넌시서비스는 ‘기준 준수 주택’에 대해 가산점 부여 및 임대료 프리미엄 유도 정책을 도입한다.

또한 은행·회계법인과 함께 ‘렌털SOS 컨설팅’ 창구를 열어, 위기에 처한 임대업자에게 구조조정 및 비용 조달 방안을 안내 중이다.

5. 전문가 전망

7월부터 본격 단속이 시작되면 미준수 → 공실 → 압박 매각의 악순환이 일부 지역에서 현실화될 가능성이 높다.

그러나 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)은 하반기 금리 인하 가능성을 시사하며 “2026년 이후 연체율이 완만히 안정세로 돌아설 수 있다”고 전망했다.

부동산 전문가들은 입을 모은다.

“낡은 집을 개선하지 않으면, 세입자도 집주인도 모두 위험해진다. 지금은 비용이 아니라 ‘투자와 생존’의 문제다.”