올해 주택담보대출(모기지) 시장의 핵심 쟁점은 언제 금리가 다시 본격적으로 오르기 시작하느냐이지만, 전문가들은 상당수 차입자들이 지금쯤 금리 고정을 서둘러 생각해 볼 시기라고 조언하고 있다. 2024년 이후 전반적인 하락세를 이어온 뒤, 이제는 더 이상 의미 있는 추가 하락 여지가 크지 않다는 분석이다.

뉴질랜드준비은행(RBNZ) 자료에 따르면 2년 고정 ‘스페셜’ 모기지 금리는 고점 약 7%에서 지난해 말 4.5%대 초반까지 떨어졌다. 주요 시중은행들은 현재 2년 고정 특판 금리를 4.69% 또는 4.75% 수준에 내걸고 있다.

최근 RBNZ가 최신 공식 현금금리(OCR) 발표에서 추가 인하 가능성을 크지 않게 시사하자, 도매금리가 들썩이며 일부 고정 모기지 금리가 다시 오르기 시작했다. 이후 안나 브레만(Anna Breman) 총재가 “시장 반응이 다소 과도했다”는 취지로 언급했지만, 시장은 이미 “하락 사이클이 바닥을 찍었다”는 신호로 받아들이는 분위기다.

BNZ 수석 이코노미스트 마이크 존스(Mike Jones)는 당분간 금리는 동결 상태를 유지할 가능성이 크다고 내다봤다. 그는 첫 기준금리 인상 시점 전망을 2027년 2월로 유지하면서도, 최근 지표를 감안하면 2026년 말로 앞당겨질 위험도 커졌다고 분석했다.

도매금리 시장에는 이미 연말까지 25bp(0.25%포인트) 인상 가능성이 상당 부분 반영돼 있어, 실제 인상이 있더라도 소매 모기지 금리가 크게 출렁이지는 않을 수 있다는 진단이다. 존스는 “이제 모기지 금리 하락 추세에는 선을 그을 수 있는 국면”이라면서도 “당장 큰 폭의 급등이 나타날 가능성도 크지 않은, 이른바 ‘조정·관망 구간’에 들어섰다”고 말했다.

ASB 이코노미스트들은 OCR과 모기지 금리가 작년 초 예상했던 수준보다 더 낮은 위치에 와 있다면서, 단기(2년 이하) 금리는 올해 대부분 현 수준에서 머물다가 경기 회복과 함께 다시 오를 것으로 보고 있다. 반면 2년을 초과하는 장기 고정 금리는 2026년 동안 더 큰 폭의 상승 압력을 받을 수 있다고 전망했다.

이들은 2024년 동안 전 세계 주요 중앙은행이 서로 다른 속도로 기준금리를 인하하면서 장기 글로벌 금리가 내려갔고, 그 영향으로 뉴질랜드 장기 모기지 금리도 크게 완화됐다고 설명했다. 그러나 최근에는 중장기 인플레이션 기대와 해외 중앙은행들의 행보로 인해 장기 금리가 다시 위쪽 압력을 받는 국면이라는 분석이다. 특히 RBNZ가 지난 11월 OCR 인하와 함께 추가 인하 가능성을 적극적으로 차단하자, 도매금리가 즉시 반등하며 1년 이상 고정 모기지와 정기예금(터름 디포짓) 금리를 밀어 올렸다.

인포메트릭스(Infometrics) 수석 예측가 가레스 키어넌(Gareth Kiernan)은 OCR이 2.25% 수준에서 최소 11월까지 유지될 것으로 예상하면서도, 향후 발표될 물가 상승률이 RBNZ 예상보다 높게 나올 가능성을 경계했다. 그는 “헤드라인 인플레이션이 얼마나 빨리 둔화될지가 관건”이라며, 필요 시 기준금리 인상 시점이 올해 말로 당겨질 수 있다는 여지를 남겼다.

키어넌은 대부분의 차입자에게 이제는 고정 기간을 더 길게 가져가는 방안을 진지하게 검토할 시점이라고 조언했다. 그는 “소매 금리가 더 내려갈 것이라는 증거는 거의 없다”며, 당초 예상보다 시장이 더 빨리 방향을 틀었다고 평가했다.

3년 고정 특판 금리는 지난해 11월 약 4.8%로 바닥을 찍은 뒤 이미 반등에 들어갔고, 현재 주요 은행들의 3년 이상 고정 금리는 모두 5%를 웃돌고 있다. 이 때문에 “3·4·5년 장기 고정의 최저점 시기를 어느 정도 지나친 것 아니냐”는 시각도 제기된다.

모기지 브로커 스퀴럴(Squirrel)의 데이비드 커닝엄(David Cunningham)은 향후 금리 자체보다는 은행 간 ‘현금백’ 등 부가 혜택 경쟁이 더 치열해질 것이라며, 금리가 크게 내려가기보다는 현재 수준에서 소폭 등락에 그칠 것으로 예상했다.

존스는 BNZ가 올해 주택 가격 상승률 전망을 기존 4%에서 2%로 낮췄다고 밝혔다. 공급 측 요인을 중심으로 “옆걸음치기(sideways for longer)” 우려가 현실화하고 있다는 판단에서다. 그는 지난 12개월 동안 수요와 거래량은 다소 늘었지만, 신규 매물 증가로 공급이 이를 상당 부분 상쇄해 시장이 비교적 균형을 유지하고 있다고 분석했다.

전문가들은 이런 환경에서 차입자들이 취할 전략으로 다음과 같은 원칙을 제시하고 있다.

금리 하락 여지는 크지 않고, 중장기적으로 인상 리스크가 커진 만큼 1~2년 단기 고정 또는 일부를 더 길게 고정하는 ‘분할 고정’ 전략을 검토할 만하다.

장기 고정(3년 이상)은 이미 바닥을 지난 구간일 수 있어, “심리적 안심”과 “조금 더 낮은 단기 금리의 이익” 사이에서 본인의 소득 안정성·위험 선호도에 따라 선택해야 한다.

시장이 비교적 균형을 이루고 있어 집값 급등 가능성은 제한적인 만큼, 금리 리스크 관리가 내 집 마련·보유 전략의 핵심 변수로 떠오르고 있다.