캣 파커(Cat Parker)의 2025년 크리스마스 선물은 집 데크 위에 퍼골라를 세워 가족의 사생활을 되찾는 일이었다.

그가 직접 공사를 결심한 것은 몇 주 전부터 시작된 문제 때문이었다.

2025년 말, 파커는 자택 사무실에서 일하다가, 그동안 단독주택 한 채가 있던 옆 필지에 4가구 타운하우스 골조가 올라가는 것을 보게 됐다.

층이 올라가면서 2층에 설치될 대형 창문들이 자신이 1970년대부터 살아온 버클랜즈 비치(Bucklands Beach·오클랜드) 집 안을 그대로 들여다보게 될 것이라는 사실을 깨달았다.

“그 창들은 우리 데크, 침실, 서재, 거실을 그대로 향하고 있어요.

이제 우리 집에서 복도, 부엌, 욕실 말고는 사실상 사적인 공간이 없다고 봐야 합니다. 집을 쓰는 방식이 완전히 달라졌어요.”

이 개발사업은 이웃 통지 없이 심사를 통과했다.

파커는 창문이 미칠 영향을 알게 되자 오클랜드 시의회에 연락해 대책을 문의했고, 시의회는 인접 경계 후퇴 규정을 일부 위반한 신축 주택들의 조망(outlook)은 검토했지만, 파커의 주택에 대한 영향은 고려되지 않았음을 보여주는 자원 이용동의서(Resource Consent) 결정문을 보내왔다.

파커에 따르면, 한 시의회 직원은 “할 수 있는 유일한 방법은 하이코트(High Court)에 시의회를 상대로 소송을 제기하는 것뿐”이라고 했다.

“결국 시의회가 이런 말도 안 되는 걸 허용한 탓에, 수십만 달러를 들여 소송을 해야 한다는 얘기죠.”

고밀도 주택이 옆집에 들어서면서 불편을 겪는 오클랜드 시민은 파커뿐만이 아니다.

파커의 옆집 4가구 개발은, 2025년 11월 말까지 5년 동안 오클랜드에서 완공된 약 3만9277가구의 타운하우스 가운데 하나다. 같은 기간 완료된 전체 주택의 51%가 타운하우스였다.

부동산 분석업체 코탤리티(Cotality)의 수석 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 오클랜드 타운하우스 붐을 2016년 도입된 통합계획(Unitary Plan)의 연장선으로 본다.

이 계획은 토지 이용을 더 고밀도로 유도하며, 공급 확대는 주택 구매자에게 더 많은 선택지를 제공하고, 주택 가격 안정에도 영향을 미쳐 왔다고 그는 설명한다.

시의회 자료에 따르면 최근 3년간에만 약 3만 채에 달하는 타운하우스가 완공됐다.

그러나 데이비슨은 타운하우스 가격이 급락하는 상황은 아니며, 다른 주택 유형보다 특별히 더 나쁘지도 않다고 말했다.

그는 타운하우스 수요가 신규주택 구매를 장려하는 금융 규제, 그리고 단독주택보다 저렴해 첫 집 구매자들이 선호하는 점에 힘입어 유지되고 있다고 분석한다.

또한 유지·관리 부담이 적은 집을 찾는 수요, 가족 규모 축소 등 인구 구조 변화도 작은 주택에 대한 선호로 이어지고 있다고 덧붙였다.

그렇다면 수십 년 동안 한 자리에 살아온 주민들에게 미치는 영향을 어떻게 줄일 수 있을까.

더 많은 주택 연합(Coalition For More Homes) 대변인 스콧 콜드웰(Scott Caldwell)은, 통합계획 이후 공급 확대 덕분에 임대료와 집값이 다소 안정됐다는 데는 대체로 공감대가 있지만, 비판도 만만치 않다고 말한다.

“통합계획이 집 수는 충분히 늘렸지만, 항상 적절한 위치에만 지어지게 한 것은 아닙니다.”

테아타투(Te Ātatu) 같은 지역은 고밀도 개발이 집중된 반면, 시티 레일 링크(City Rail Link) 등 대중교통 인프라와 가까운 오클랜드 도심 일부 지역은 상대적으로 개발이 적었다는 지적이다.

그는 현재 오클랜드 시의회가 추진 중인 정부 주도 주거지 재지정(재조닝)이 이런 불균형을 바로잡을 수 있을 것으로 기대한다.

콜드웰은, 홍수·사면붕괴 등 자연재해 위험을 관리하면서도 더 많은 주택을 ‘적재적소’에 공급하는 것을 목표로 하는 계획변경 120호(Plan Change 120)가, 고밀도 개발의 부작용을 완화하는 데 도움이 될 것이라고 본다.

특히 도심부 건물 높이 완화를 통해 아파트 공급을 늘리면, 전 지역에 타운하우스를 무분별하게 퍼뜨릴 필요성이 줄어들 수 있다고 설명했다.

그는 타운하우스 설계 규정을 손봐 이웃에 미치는 영향을 줄이는 방식도 제안한다.

일렬로 길게 늘어선 ‘소시지 플랫(sausage flats)’식 배치 대신, 유럽 도시에서 흔한 ‘블록형(perimeter block)’ 개발처럼, 대지 전면에 건물을 두고 자체 마당을 바라보게 하는 설계를 허용하자는 것이다. 현재는 전면 경계선으로부터 수 미터 떨어져야 한다는 규정 때문에 이런 유형의 설계가 어렵다고 지적했다.

콜드웰은 향후 계획 규정 개편 과정에서 시의회가 타운하우스 전면 이격(front setback) 규정을 완화해, 이 같은 설계가 허용되길 바라고 있다.

한편, 울타리 너머 단독주택 한 채 자리에 여러 채의 집이 들어서는 상황을 겪는 주민 수는 다소 줄어들 가능성도 있다.

오클랜드 시의회가 실시한 반기별 설문조사에서, 주택 개발업자들은 불확실한 시장, 주택 가격 하락, 높은 건설비용 등으로 향후 타운하우스 개발에 신중한 태도를 보였다.

최근 발표된 보고서에 따르면, 향후 12개월 동안 더 많은 타운하우스를 지을 계획이라고 답한 개발업자는 47명 가운데 7명(15%)에 불과했고, 23곳은 오히려 타운하우스 개발을 줄이겠다고 답했다.

반면 단독주택 개발업자(56곳) 가운데 41%는 건설 물량을 늘릴 계획이라고 밝혔다.

파커 사례에 대해, 오클랜드 시의회 자원심사부서 책임자 제임스 해설(James Hassall)은 시의회가 그의 상황에 공감한다면서도, “2층 건물은 기존 단층 주택을 대체하는 경우 특히 사생활에 영향을 줄 수 있다”면서도 심사 과정에서는 어디까지나 통합계획에 규정된 기준을 적용해야 한다고 말했다.

문제가 된 개발은 사선제한(recession plane)과 조망 기준(outlook standards)을 충족해 ‘비통지(non‑notified)’ 대상이었기 때문에, 이웃에게 공식적으로 의견을 들을 절차는 없었다는 설명이다.

비통지 동의에 이의가 있는 이웃은 시의회 결정 과정에 대한 사법심사(judicial review)를 청구하는 것이 공식적인 대응 방법이며, 시의회에 민원을 제기할 수는 있지만 이미 발급된 동의 자체를 취소할 수는 없다고 덧붙였다.

시의회는 직원들이 파커를 직접 만나 우려를 듣고, 이를 개발업자에게 전달해 사생활 침해를 줄일 수 있는 유리(창문) 처리(glazing) 방안을 제안했다고 밝혔다.

개발업자의 공식 답변은 아직 오지 않았다.

Source: Stuff