오클랜드 주민들은 이번 주부터 새로운 부동산 감정가(Capital Value, CV)를 확인할 수 있게 되었다.

오클랜드 카운슬은 6월 10일 화요일부터 온라인을 통해 약 63만 채 오클랜드 부동산의 감정가를 공개할 예정이며, 납세자들에게는 6월 13일 금요일부터 공식 안내가 발송될 예정이다. 

9일 월요일에 공개된 자료에 따르면, 오클랜드의 주거용 부동산 평균 감정가는 지난 2021년 대비 9% 하락한 것으로 나타났다.

오클랜드 카운슬 최고재무책임자 로스 터커는 이번 감정가는 2024년 5월 1일 기준의 부동산 시장 동향과 최근 거래 사례를 반영한 것이라고 설명했다.

2021년 6월의 이전 감정가는 부동산 시장이 최고점에 가까웠던 시점에 이루어졌고, 이후 2024년 5월까지 경제와 부동산 시장은 대체로 하향세를 보였다. 따라서 많은 부동산의 이번 감정가는 2021년보다 낮아졌음을 예상할 수 있다고  터커는 말했다.

오클랜드 카운슬은 2025/2026 회계연도에 평균 5.8%의 주택용 부동산 세금 인상을 승인했다. 평균 주거용 부동산의 감정가 129만 달러의 주택을 기준할 때, 연간 세금은 약 $4,069가 될 것으로 예상되며, 이는 연간 $223, 주당 약 $4.30 상승한 것이다. 

터커는 높은 생활비 부담을 인식하고 있으며, 세금을 최대한 낮게 유지하기 위해 카운슬 내부 절감과 효율화를 추진하고 있다고 덧붙였다.

오는 2025년 7월 1일부터 대부분의 주택 소유자는 어느 정도 세금 인상을 경험하게 되며, 감정가 변화 폭이 다른 지역 부동산들과 어떻게 비교되는지에 따라 세금 인상률이 5.8% 평균보다 높거나 낮아질 수 있다.

주거용 부동산 감정가 하락 폭이 평균인 -9%보다 크다면, 평균보다 적은 세금 인상을 경험하게 될 것이고, 반대로 하락 폭이 적거나 유지된 경우 더 높은 세금 인상이 적용될 수 있다.

오클랜드 카운슬은 도심 인근 지역의 주거용 부동산이 외곽보다 더 큰 감정가 하락을 보였다고 전했다. 특히 아파트는 평균 12% 하락했으며, Puketāpapa, Albert-Eden, Maungakiekie-Tāmaki, Waitematā, Whau 지역 등은 13~14% 하락을 기록했다.

이는 아파트, 다세대 주택, 단독 주택 등 다양한 유형의 주택이 혼재하며 매매 동향이 다른 데 따른 것이라고 카운슬에서는 분석했다.

주거용 토지 가치는 평균 13% 하락했고, 상업용 토지 역시 6% 하락한 것으로 나타났다. 이는 개발 활동의 감소와 일부 지역의 용도 변경 가능성이 반영된 결과로 보인다.

재개발 잠재력을 가진 부동산에 대한 수요가 줄어들면서 Māngere, Henderson, Massey, Glen Innes, Point England, Panmure 등의 지역은 더 큰 가치 하락을 경험했다.

반면, Hibiscus & Bays, Upper Harbour, Franklin 등 도심에서 먼 지역은 1%~4% 수준의 완만한 하락을 보였다.

상업용 부동산은 평균 5% 하락한 반면, 전원주택 및 전원 지역은 4% 상승했고, 산업용 부동산 가치는 5% 상승했다.

카운슬은 2023년 오클랜드 홍수가 부동산 시장에 미친 영향을 정량화하기 어렵다고 밝혔다. 관련 변수가 많기 대문이다. 

그럼에도 불구하고, Muriwai 지역의 부동산 가격은 12% 상승했다. Henderson은 10% 하락한 것으로 나타났다.

Rodney 지역은 평균적으로 변동이 없었고, Aotea Great Barrier는 38% 상승했다.  2021년 재평가 당시 그레이트배리어 섬의 주택 가격은 59% 상승한 경향이 이어지고 있다고 설명했다.

오클랜드 카운슬 수석 경제학자 게리 블릭은 2021년과 2024년 감정 시점은 각각 전혀 다른 경제 상황에 있었기 때문에 감정가의 차이를 이해하는 것이 중요하다고 말했다.

2021년 당시 기준금리(OCR)는 사상 최저 수준이었고, 저금리로 인해 부동산 가격이 크게 올랐다. 반면, 2024년 감정 당시 기준금리는 5.5%까지 인상된 상태로, 이는 수요를 억제하고 가격 하락을 유도했다.

경제학자 게리 블릭은 그럼에도 불구하고 2024년 5월 기준 중간 주택 가격은 2020년 3월 기준금리 인하 직전보다는 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 최근의 경제 순환, 특히 이례적으로 가파른 상승과 하락은 일부 부동산의 두 등급간 가격 변동을 설명하는 데 도움이 된다고 덧붙였다.