오클랜드 카운슬이 정부의 도시개발 새 프레임(크리스 비숍 RMA 개혁 장관 제시)에 맞춰 주거고도 규정을 대폭 손질한다. 핵심은 대다수 일반 주거지에서의 ‘3층(12m) 허용(MDRS)’을 걷어내는 대신, 역세권·거점·주요 간선도로를 중심으로 6~15층(일부 무제한)까지 상향하는 집중 고밀도 전환이다. 카운슬 안은 이번 주 회의 상정 후 올 하반기 공개 의견수렴 절차로 들어갈 전망이다. 

무엇이 달라지나

MDRS(대부분의 주거지 3층·3가구 허용) 대폭 축소

카운슬이 제시한 안대로라면, 현재 3층 개발이 가능하던 수십만 필지가 단독주택 중심 규정(싱글하우스 지위)으로 되돌아간다. 대신 개발 용적은 역세권·거점에 집중 배분된다. 

역세권·거점: 10~15층 허용, ‘도보 10분권’ 44곳 지정

도시철도역·급행버스 정류장, 타운센터 가장자리 등 도보 10분 반경 44개 권역에서 10층 또는 15층 건축을 가능케 하는 안이 포함됐다. 주요 간선도로를 따라선 6층 상향. 

자연재해 위험지 ‘다운존(12,000필지)’

해안침식·침수 위험 지역 약 1.2만 필지는 오히려 개발이 더 어렵거나 불허(비적합 활동)로 전환돼, 재해 리스크 관리가 강화된다. 

특별경관(Special Character) 일부 해제

일부 구역에서 특별경관 오버레이가 축소·해제돼, 역세권 고밀화 이행을 뒷받침한다. (예: 킹슬랜드 일대 일부 지정 해제) 

왜 이런 개편을 하나

정부는 대도시 카운슬들에 MDRS ‘옵트아웃’을 허용하되, 그 대신 비슷하거나 더 큰 주택 수용력을 다른 방식으로 확보하라고 요구했다. 오클랜드의 경우 장기 주택 수용력 목표치가 약 200만 호로, 기존 유니터리플랜(2016)의 약 90만 호보다 훨씬 크다. 이번 안은 분산 고밀도(MDRS)에서 집중 고밀도(역세권·거점 중심)로 방향을 돌려 수용력을 채우는 설계다. 

여기에 더해 카운슬은 시티센터 고도 규정 상향도 이미 통과시켰다. 핵심 CBD 일부는 ‘고도 제한 없음’, 그 외 센터 대부분은 약 20층(72.5m)까지 상향되어 도심 내 주거·업무 4배 수용력을 노린다. 

우리 동네는 어떻게 바뀌나

대부분의 일반 주거지: 3층 ‘기본 허용’이 사라지고 저층·단독 위주로 회귀할 가능성.

역세권·급행버스·타운센터: 도보 10분권 안에 들면 10~15층까지 가능. 노선·정류장에 따라 세부가 다르며, 세부 지도는 카운슬이 곧 공개할 예정(기술적 이유로 지도 공개가 지연 중). 

CBD·와터프런트 주변: 이미 무제한·20층 등 상향 적용. 업무+주거 혼합 수요 확대 기대. 

재해위험지: 다운존 및 비적합 활동 지정 가능—개발은 대폭 까다로워짐. 

타임라인과 다음 단계

8월 18일(현지): 카운슬 안 공개(언론 브리핑).

이번 주 회의 상정 → 올 하반기 공청·서브미션: 지도·세부 규정 공개 후 공개 의견수렴. 최종 의결은 연내 전망. 

의미와 파장(해설)

수요가 있는 곳에 높이를 쌓는다

기존 MDRS는 도시 전역에 얇고 넓게 고밀도를 뿌리는 방식이었다면, 이번 안은 교통·일자리와 가깝고 인프라가 깔린 곳에 ‘깊게’ 올리는 전략이다. 교통 투자(예: CRL)와 토지이용 고도화의 연동을 강화한다. 

재해 리스크 반영

침수·침식 지역 12,000필지 다운존은, 기후위기 시대 장기 위험을 미리 가격에 반영하려는 신호다. 다만 토지소유자 반발과 재산권 이슈가 뒤따를 수 있다. 

특별경관과 주택공급의 충돌 완화

특별경관 일부 해제는 보전 vs. 주택공급의 오랜 갈등을 역세권·거점 중심으로 재조정하는 시도다. 보전이치(가시축·문화유산 등)와 공급 필요 사이의 정량적 기준이 관건. 

체크포인트

우리 집이 ‘도보 10분권’에 드는지: 카운슬이 곧 공개할 지도로 확인. (현재 공개 지연) 

재해위험 오버레이: 침수·침식지에 해당하면 용도·절차가 크게 달라진다. 

CBD 인근 개발 기회: 20층 상향·일부 무제한 구역은 용적·경관 규제를 동반하므로, 일조·뷰샤프트 규정을 함께 확인. 

Source: NZ Herald & OurAuckland