올해 1분기 기준, 뉴질랜드 주택 구매자 중 ‘첫 주택 구매자(first home buyers, FHB)’ 비중이 27% 이상을 유지하며 장기 평균(2005년 이후 약 22%)을 크게 웃돌고 있다.

특히 오클랜드에서는 약 30%, 해밀턴 33%, 웰링턴 광역권(상·하위 후트 포함)은 37%까지 치솟으며, 기스본, 네이피어, 팔머스턴노스(모두 31%), 헤이스팅스와 인버카글(모두 29%) 등 전국에서도 FHB가 강세를 보였다.

FHB 수요를 떠받치는 요인은 낮아진 주택 가격과 낮아진 주택담보대출 금리, KiwiSaver에서 일부 계약금을 조달할 수 있는 점, 그리고 LVR(대출 대비 담보비율) 규제 덕분에 20% 계약금을 꼭 채우지 않아도 대출이 가능한 상황이다. 최근 통계에 따르면 1월·2월 기준 FHB 대출의 절반 이상이 20% 미만의 자본금(자기자본)으로 이뤄진 것으로 나타났다.

반면, 담보대출을 활용한 다주택 소유자(투자자, MPO)는 2023년과 2024년 2분기 각각 21% 수준까지 떨어진 뒤 최근 24% 수준으로 장기 평균에 가까이 회복했다.

오클랜드(26%), 해밀턴(28%), 크라이스트처치(25%) 등에서 투자자 비중이 상대적으로 높게 나타났으며, 특히 ‘자기 주택 + 1개 임대’로 보유 수를 2개로 늘린 소규모 투자자가 증가 폭을 주도하고 있다.

투자자 지표 개선에는 주택 가격과 대출금리 하락뿐 아니라, 이자지출 전액 세액 공제(100% interest deductibility) 도입도 크게 작용했다. 예전에는 집값이 높고 금리가 7% 이상이었을 때, 전형적인 투자자의 추가 자금 부담이 1주당 약 400~450달러 수준이었지만, 현재는 약 150~200달러 수준으로 줄어든 것으로 추산된다. 다만 건물 보험료와 지방세는 꾸준히 오르고 있어, 투자자 입장에서는 여전히 부담이 적지 않은 편이다.

반면 이사를 목적으로 집을 사는 ‘이동 구매자(movers)’는 수요가 여전히 주춤한 상태다.

올해 1분기 기준 이동 구매자의 거래 비중은 약 26%로, 장기 평균 28%를 밑도는 수준이다. 경제 전망, 소비신뢰, 고용 안정성 등이 제대로 회복되지 않으면 이 그룹은 쉽게 활기를 띠지 못한다는 점이 과거 데이터에서 반복적으로 확인된다.

앞으로 전망을 보면, 이란을 둘러싼 지정학적 긴장은 경기 회복과 부동산 시장에 불확실성을 더하는 요인으로 작용하고 있다.

이러한 위험을 감안할 때, 이전 전망치(2025년 약 9만 건, 2026년 10만 건 수준으로 거래량 증가)는 다소 과도하게 낙관적일 수 있으며, 올해 집값은 5% 안팎의 상승이 아니라 ‘보합 또는 소폭 하락’ 쪽으로 접근할 가능성이 커진 상황이다.

다만 시장 점유율은 언제나 합 100%를 유지해야 하므로, 경제가 회복해 이동 구매자 수요가 조금 늘어나면, 최근 폭발적 성장세를 보인 FHB의 점유율이 일부 줄어들 수 있다. 그러나 총 거래량이 확대되는 ‘큰 파이’ 속에서는 FHB의 절대 구매 수는 여전히 늘어날 여지가 충분하다는 전망이 제기된다.

Source: Cotality