시장 분석가들은 2026년이 첫 주택 구매자들에게 ‘골디락스(Goldilocks) 해’, 즉 “너무 뜨겁지도 차갑지도 않은 적절한 해”가 될 것이라고 진단한다.

이유는 낮아진 금리, 다양한 매물, 그리고 적은 예치금으로도 대출을 받을 수 있게 된 금융 환경 때문이다.

부동산 데이터업체  코탈리티(Cotality, 구 코어로직 CoreLogic)가 발표한 자료에 따르면, 지난해 12월 분기 기준으로 첫 주택 구매자가 전체 부동산 거래의 28.4%를 차지하며 사상 최고치를 기록했다.

주택담보대출을 이용하는 투자자는 24.6%였다.

코탈리티는 첫 주택 구매 거래 증가의 주요 원인으로 KiwiSaver를 통한 예치금 활용과 은행의 저예치금 대출 허용 확대를 꼽았다.

뉴질랜드준비은행(RBNZ)은 지난해 12월 주택담보인정비율(LVR) 규제를 변경해, 새로운 대출의 25%까지 20% 미만의 예치금으로도 대출 가능하게 했다.

이에 따라 11월 한 달 동안 20% 미만 예치금 고객에게 11억7800만 달러가 대출되었으며, 이 중 8억7100만 달러가 첫 주택 구매자에게 돌아갔다.

현재 신규 대출의 약 12~13%가 소액 예치금 차입자로부터 발생하고 있다.

코탈리티의 수석 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 “집값 하락·대출금리 완화·KiwiSaver 활용 등으로 일부 가정은 주택 구입 비용이 임대료와 비슷하거나 더 저렴해졌다”고 분석했다.

그는 “매입과 임대 간 격차가 줄면서 첫 주택 구입이 그 어느 때보다 현실적으로 다가오고 있다”고 말했다.

모기지 자문사 링크 어드바이저리(Link Advisory) 대표 글렌 맥클리오드(Glen McLeod)는 “현재 우리 고객의 상당수가 첫 주택 구매자”라며 “대부분 LVR 80% 이상 조건에서 거래하며, 예치금의 10~15%는 KiwiSaver를 통해 마련한다”고 설명했다.

헤이스티 모기지(Hastie Mortgages) 대표 캠벨 헤이스티(Campbell Hastie)는 “준비은행이 LVR 완화로 고비율 대출 여력을 확대한 덕분에 은행이 저예치금 대출을 보다 쉽게 승인하고 있다”고 말했다.

다만 그는 “아직도 20% 예치금이 필수라고 생각하는 인식이 남아 있다”고 지적하며, “예치금이 적을수록 은행의 심사 강도는 높아진다”고 설명했다.

“은행은 대출자의 상환 능력을 더 엄격히 스트레스 테스트하는데, 이는 당연한 일입니다. 예치금이 적을수록 리스크 여지가 줄어들기 때문이죠.”

헤이스티는 “현재 주택 재고가 풍부하고, 금리가 안정적이며, 고용시장도 개선되어 전반적으로 매수자에게 매우 좋은 시기”라며 2026년은 주택시장에 있어 ‘골디락스 모멘트’라고 평가했다.

코탈리티 자료에 따르면 지난해 12월 매매 건수는 2024년 대비 19.7% 증가해, 연간 총 거래량은 9만300건을 기록했다.

매물 수는 여전히 과거 평균보다 높지만, 전년 대비 약 18% 감소했다.

데이비슨은 “소규모 투자자들의 시장 복귀 조짐도 나타나고 있다”며, “금리 하락과 렌탈 보충금 부담 감소로 인해 저가주택 중심의 투자가 다시 활발해지고 있다”고 말했다.

다만 그는 “2026년부터 적용될 가능성이 있는 DTI(소득 대비 부채 비율) 규제가 투자자들에게 중요한 변수로 작용할 것”이라며 “임대료 약세는 세입자에게는 긍정적이지만 투자자에겐 도전 요인”이라고 덧붙였다.

Source: RNZ