가게 렌트비관련

가게 렌트비관련

2 2,577 오클랜드에살아요
건물주가 렌트비를 19.95%올렸네요.
리스계약서상 리뷰하는 달이라 올릴것은 예상 했지만 요즘 같은때 너무 힘드네요.

리뷰란에 보면
1. Market rent review dates: 매 2년마다
Maximum rent increase per rent review is 20%

2. CPI rent review dates

이렇게 되어있고 변호사를 수임해 작성했습니다.

CPI는 무었인가요?
마켓 기준은 어디서 어떻게 알아볼 수 있나요?

작년 락다운때 한달 50%감면 해줬는데.. 그게 함정이였나 싶기도 하고.. 네고 가능할까요??
K리그
CPI는 한국식으로 말하면 소비자물가지수, 물가상승률이라고 볼수 있습니다. 계약서마다 다른데 2+2+2 계약에 의해 2년마다 리뷰하는 경우 CPI+1~2%정도의 인상을 명시하곤 했습니다. 6년째에 계약을 다시 할 경우에 인상율을 다시 협상하고.  마켓기준은 주변의 상가시세와 일드율, 그리고 렌트비등을 비교한 것입니다. 주변에 비슷한 규모의 비슷한 업종의 렌트비가 이 정도이다, 또는 지금 상가의 가치가 상승하여 주변상가의 일드율을 적용할 경우 이 정도 받아야 한다의 의미이죠.

변호사를 선임하여 진행하는게 좋긴 합니다. 저도 6년마다 하는 계재계약에는 변호사를 선임했고, 2년마다의 갱신에는 제가 직접 협상한후, 마지막 컨펌레터만 변호사를 통해 확인하고 작성했죠. 최근의 매출 추이, 업계의 추이 변화등을 근거로 충분히 협상할 수 있습니다. 특히나 요즘처럼 리테일, 푸드마켓이 어렵고, COVID19로 인해 어려운 시점에는 충분히 협상가능하고, 또는 기본계약을 하고 COVID10 팬데믹 기간동안에 특별할인을 제안하는 방법도 있습니다. 예를들어 기본계약은 기존보다 OO%인상하는데 합의하고, 팬데믹 기간중에는 매출감소가 이루어져 어려우니 오히려 이 기간동안에는 할인 또는 동결한다는 식의 이면계약을 맺을수 있습니다. (저의 경우도 미국발 서브프라임으로 경기가 어려울때 기본 렌탈리뷰에는 5%인상하는데 합의했으나, 경기불황으로 인해 1년간은 유예한다 라는 조항을 넣었었죠.) 랜드로드 입장에서는 렌트비의 인상은 자기 프라퍼티의 가치 인증(상승)이기 때문에 계약서에 높은 금액이 씌여 있기를 바라죠.
권태욱변호사
리뷰 협상 기간이 모두 지나버린 것이 아닌가 걱정됩니다. 협상 기간이 아직 종료되지 않았고, 건물주의 희망 가격이 그것이라면 지금부터 협상을 하시면됩니다. 질문하신 분 말씀대로 요즘같은 시기에 19.95%를 올리는 것은 말도 안됩니다. 마이너스 조정이 합당한데, 대개의 상업용 리스는 인하가 불가능하도록 하는 Ratchet Clause가 있어서 내릴 수는 없지요. 질문하신 분은 당연히 0% 인상을 요구하고, 합의가 안되면 리스에 정한 방식에 따라 판정을 받아야지요. 건물주들은 대개 이 일에 익숙하고, 이 일을 전담하는 직원도 두고 있어서, 비용 걱정을 하지 않고 일단 세게 부릅니다. 그러다가 임차인이 바빠서 협상 시기를 놓쳐버리면 그대로 확정되는 점을 악용해서 부당하게 과도한 인상을 관철시키기도 하지요. 처음 임차계약하실 때 도움받은 변호사에게 빨리 연락하셔서 때를 놓치지 말고 대응하시기 바랍니다.
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