Lock Down 기간 중 상가 임대료 부담에 대한 법률적 해석

안녕하십니까? 교민 1호 변호사 권태욱입니다.

우리 교민들 중 많은 분들이 영세 자영업에 종사하고 있습니다. 정부가 공표한 Essential Business가 아닌 자영업은 lockdown 기간 중 가게 문을 열 수 없습니다. 가게가 있는 건물에 갈 수도 없습니다. 이런데도 임차료와 관리비 (Rent and Outgoings)를 내야 한다고 주장하는 건물주들이 있습니다. 어떤 건물주들은 인심 쓰는 척 하면서 50%는 지금 내고, 나머지는 나중에 분할해서 내라고 합니다. 그런 제안이 과연 임차인들을 생각해서 인심을 쓰는 것일까요?

아닙니다. 적어도 지금 임차인들이 체결해서 보유하고 있는 리스(Deed of Lease)에 다음과 같은 조항이 있는 분들은 록 다운 기간 중에 임차료와 관리비를 한 푼도 내실 필요가 없습니다. 물론 건물주가 불쌍해서 안 줘도 될 돈을 주시겠다는 분들은 그렇게 하시는 것을 금지하는 법은 없습니다.

먼저 갖고 계신 리스가 ADLS에서 제작한 Deed of Lease 양식인가를 확인하십시오.

그 리스에는 ‘건물이 전부 또는 일부 파손되어서 임차인이 임차한 용도로 사용할 수 없게 되었을 때는 임차료와 관리비 지불이 중단된다’는 내용이 있습니다.

2016년 이후부터 사용되고 있는 6^th Edition에는 제 27.5조항이고, 그 이전 버전에는 제27.3 조항입니다. 쇼핑 몰 등에서 자기들이 제작한 리스 양식에는 조항 번호가 다릅니다만 찾아보면 Partial Destruction 다음에 Abatement of Moneyes라는 제목이 있고, 그 아래 본문에 위의 내용과 유사한 규정이 있습니다.

물론 지금 우리 교민들이 임차하고 있는 건물이 물리적으로 파손된 상황은 아닙니다. 그러나 사용할 수 없는 면에서는 물리적으로 파손된 것과 마찬가지입니다. 물리적 파손은 아니지만 법률적 파손이라고 명명할 수 있겠습니다. 예를 들어 임차하고 있는 건물이 있는 지역에 지진 우려가 있어서 정부에서 인명 손상을 우려해서 해당 건물의 출입을 금지하는 경우, 그래서 영업을 할 수 없는 경우에는 이 조항이 적용되는 것입니다. 지금은 건물 붕괴 우려는 없지만 그 건물을 이용하는 것이 인명에 중대한 손상이 올 수 있다고 정부에서 판단하고, 그 건물에서 영업하는 것을 ‘불법행위’라고 규정한 상황입니다. 이 상황에서 임대한 가게를 이용해서 영업을 하고 임차료를 지불하라고 하는 것은 ‘계약 상대방에게 불법행위를 강요하는 행위’입니다. 계약 이행에 불법 행위가 포함되는 것은 불법 계약이고 이행을 강제할 수 없습니다. 예를 들어 어떤 사람을 죽이라고 일백만 달러를 지불했는데 그 돈을 받은 사람이 그 살인 계약을 이행하지 않았다고해서 살인을 의뢰한 사람이 청부살인업자에게 손해배상을 청구할 수 없습니다. 그런 경우에는 지불한 돈을 돌려받지도 못합니다.

지금 뉴질랜드의 상가 건물은 위와 같은 이유로 한시적 전면 파손 상태에 있습니다. 당연히 이 전면파손 상태가 종료되고 영업을 재개할 수 있을 때까지 임차료와 관리비 지불은 정지되는 것이 맞습니다.

이런 법적 근거를 바탕으로 건물주에게 임차료와 관리비 지불 정지를 통고하시려는 분은 아래의 내용으로 메일을 보내시면 됩니다.

Dear Landlord,

As you must be aware, New Zealand Government proclaimed Level 4 of New Zealand’s four-level COVID-19 alert system effective from 11.59pm 25 March 2020.

Operation of non-essential business is prohibited while we are under Level 4 of COVID-19 alert system.

My business of ??? being operated on the premises leased from you is not an essential business. It means that I am prohibited from operating my business on the premises.

I am advised by my lawyer that this is a situation which triggers clause 27.5 (or 27.3 or another number)* of the lease for the premises of my business.

My lawyer says that the rent and outgoings for the premises shall cease to be payable from 26 March 2020 until this situation ends.

Please confirm if my lawyer’s advice is right and I shall be free of rent and outgoings for the premises from 26 March 2020 until the government’s prohibition ends.

Please be advised that we withhold the rent and outgoings payment until the issue is resolved.

I look forward to hearing from you.

Kind regards,

(Name)

??? 로 표시한 부분은 운영하시는 가게 이름을 적습니다.

*로 표시한 부분은 세 개 중 하나만 확인해서 적으십시오.

(Name)은 본인 이름을 적습니다.

이렇게 편지를 보내면 깔끔하게 ‘그러냐? 알았다! 그럼 lockdown 끝나면 다시 임차료와 관리비 지불을 시작해다오. 이 어려운 시기 잘 넘기기 바란다’하고 답장을 보내는 건물주는 많지 않습니다.

‘지금 상황은 그 조항에 해당되지 않는다’고 우기는 건물주에서부터 (다행히 요 며칠 사이에 이렇게 주장하는 건물주 숫자는 급격하게 줄어들고 있습니다), ‘록 다운 기간에도 시에 납부하는 토지세, 은행 융자 이자는 그대로 나가는데 관리비를 안낸다는 게 말이 되느냐’하는 건물주, ‘이해는 하는데 전액 면제는 아니고 50%만 할인해 줄게’라고 말하는 건물주, 그리고 ‘리스에 보면 fair proportion이라고 되어 있다. 너도 어렵겠지만 그래도 정부 지원금을 받지 않았느냐, 나는 정부 지원금도 못 받는데 은행 이자는 내야 한다, 그러니 50%만 내라,’라고 읍소하는 건물주까지 다양한 반응이 나타납니다.

여기서 설명이 필요한 것은 ‘fair proportion’ 즉, ‘공정한 비율’의 의미가 무엇인가 하는 것입니다.

위에 예를 들은 어떤 건물주처럼 ‘고통의 공평한 분담’으로 이해하는 분들이 많이 있습니다. 코포에 글을 쓰신 어떤 교민 부동산 관리인 분도 그런 뜻이라고 설명하면서 “그 ‘fair proportion’에 대해서는 건물주와 임차인이 합의를 해야 한다”고 설명하신 것을 보았습니다.

죄송하지만 그 분의 이해와 설명은 틀렸습니다. 리스에서 말하는 fair proportion은 ‘고통의 분담 비율’이 아니라 ‘사용하지 못하는 면적의 전체 면적에 대한 공정한 비율’을 말하는 것입니다.

예를 들어 어떤 임차인이 사무실과 창고가 함께 들어있는 건물을 임차했는데, 사무실은 록다운 기간 중에 사용하지 못하지만, 창고는 여전히 사용하고 있다면, 즉 ‘물건을 적치하고 있을 뿐 아니라 새로 물건을 입고하고, 인터넷으로 주문을 받아서 택배를 이용해서 배송하는 물건을 출고하고 있다’면, 그 창고 부분에 대한 임차료와 관리비는 내야 한다는 것입니다. 그 부분에 대한 fair proportion은 대부분의 경우 산술적으로 계산이 가능합니다. 건물주와 임차인이 합의에 도달하지 않아도 산출이 가능합니다.

그러므로, 지금 상황에서, 위에 제시한 조항이 들어있는 리스를 갖고 계신 분들은 원칙적으로 록 다운 기간동안 사용하지 못하는 부분에 대한 임차료와 관리비를 한푼도 내지 않으셔도 됩니다.

한편으로 주의하실 것은, 위의 조항에도 불구하고 건물주의 읍소나 달콤한 발언에 넘어가서 50% 또는 그 이하를 내겠다고 약속을 하시면, 그 약속이 리스에 있는 조항에 우선할 수 있다는 사실입니다. 더우기 그렇게 내는 것이 fair proportion을 부담하는 것이라고 이야기가 되었다면, 나중에 뒤집기가 더욱 어렵습니다. 아마 불가능할 것입니다.

위에 제가 예문으로 제시한 편지를 보내고 건물주가 답변을 보냈는데, 거기서 건물주가 임차료와 관리비 면제에 대해 동의를 하지 않고 다른 소리를 할 때, 어떻게 대응하면 좋을지 모르는 분들이 많이 계실 것입니다. 건물주에게 받은 이메일에 대해서 답변할 내용에 대한 도움이 필요한 분들은 건물주에게 받은 이메일을 제게 이메일로 전달해 주십시오. 제 이메일 주소는 taekwonlawyer@naver.com 입니다. 이번 록 다운 기간 중에 자영업을 하시는 우리 교민들께서 임차료와 관리비 지불 정지와 관련해서 건물주에게 보내는 이메일을 작성하는 일은 무료로 도와드리고 있습니다. 제가 위에 제시한 예문으로 건물주에게 이메일을 보냈더니 처음에는 50%만 깎아주겠다고 했던 건물주가 전액 면제에 동의한 경우가 있었습니다.

어려운 시기를 보내고 계시는 자영업 운영 교민분들께 이 글이 조금이라도 도움이 된다면 매우 기쁘겠습니다.

건강하십시오.