상가 렌트관련

상가 렌트관련

2 6,551 상가
안녕하십니까..

작은 상가건물을 구입하여 리스를 놨는데 세입자가 세달째 렌트비를 내지 않습니다. 처음에는 변호사를 통해서 편지를 보냈더니 2주안에 주겠다고 해서 기다렸는데 렌트비의 삼분의 일도 안주고 다음달에 주겠다고 미루고 미루다가 3개월치의 렌트비가 밀렸습니다. 세입자가 키위인데 아주 막무가네니 참 답답한 마음에 여기에 몇자 적습니다. 변호사를 통해서 하면 편지 몇장쓰는데 칠,팔백불은 기본이고.. 한국같으면 보증금이라도 있어서 괜찮은데 여기서는 어떤 조치들을 취할 수 있는지요.. 저희와 같은 경험을 하신 분들의 많은 조언 부탁드립니다...
  계약서에 싸인한 보증인=게런토 인가 그사람에게 민사소송해야 되는거 아닌가요??
그리고 나가라고 통보해야죠.. 
하이킥
  건물주와 세입자의 입장에서 지금의 사태에 대하여 어떻게 이해를 하고, 또한 세입자가 어떤 법률과 경험을 가지고 있느냐에 따라, 접근하는 방식과 해결 방법이 달라질 수가 있다는 것입니다.

건물주는 어떤 경우던 법률적인 보호를 받을 수 있는 요식적인 행위의 절차없이 세입자에게 물리적인 힘을 가하거나, 실력 행사를 하면 안됩니다. 변호사를 통해 레터를 보낸 행위는 요식적인 행위의 절차입니다.

만약에 법을 아는 세입자의 측면에서는 건물주가 어떤 법률적인 절차나 결론없이 액션을 행사해주기를 바라는 입장도 있을 수 있다는 의미입니다. 즉, 이 사안을 파국으로 이끌고 가서 법정에서 세입자가 자신은 변제의 의도와 계획을 가지고 있었지만, 건물주의 행위로 인한 피해를 전제로 정신적/물질적/경제적 손실을 입었다고 주장을 하는 것입니다. 세입자가 법정에 서서 자신의 입장을 공박하게 되는 것입니다. 치밀한 세입자인 경우는 바로 그 점을 노리는 것입니다. 영.미법의 법적 다툼은 그 결론이 주어질 때 까지는 어떤 조치나 행위를 할 수 없다는 점입니다.최악의 경우는 건물주와 세입자 모두에게 법적 결론이 날 때까지 일종의 가처분의 경우처럼 권리 행사에 제한을 줄 수도 있습니다. 바로 이점에서 건물주는 강력하게 드라이빙을 해야 하는 것으로, 건물주는 세입자의 배경을 먼저 검토를 해 둘 필요가 있습니다. 법을 아는 사람인지, 학력과 배경이 있는지 그리고 인간성과 비즈니스 관에 대하여 먼저 판단을 하시고 그 다음 대응하여야 합니다.

성급하게 한국식으로 판단하여 실력을 행사하거나, 방법을 적용하면 낭패를 볼 수도 있습니다. 

1.계약서에 대하여 리뷰를 하고, 내용을 검토하시기 바랍니다. 렌트비가 밀렸을 경우 어떻게 하겠다는 옵션을 추가를 했는지를 체크하라는 것입니다. 베이콤(Baycorp)에 의뢰를 하기 전에 언제까지 밀린 렌트비를 청산 하겠다는 문서에 싸인을 하도록 세입자를 유도 하십시요. 그 의미는 세입자의 감정을 건드리지 말고, 이때 그 문서에는 밀린 렌트비에 대하여 변제하지 못한다면, 가게나 건물 내부에 존재하는 물건을 렌트비에 대체하여 양도한다는 그런 내용이 포함되어야 합니다. 그 내용에는 밀린 렌트비를 지급하면 언제던지 세입자가가 물건을 찾아 갈 수 있다는 내용과 더불어 건물주가 언제던지 그 물건을 밀린 렌트비를 대신하여 매각할 수도 있다는 내용을 같이 포함을 하십시오.

2.세입자가 싸인을 한 후에도 변제 약속을 지키지 않을 경우,애초의 계약서와 그리고 위에 언급한 1항의 문서를 전제로 다음과 같이 액션을 취하도록 하십시요. 건물 입구를 강제적인 수단(열쇠를 싸다가 출입문을 잠그도록 하세요)을 통해 봉쇄하고, Baycorp에 밀린 렌트비 청산(단, 베이콤과는 %의 합의를 해야 할 것입니다)을 의뢰를 하십시요. 그리고 가게 입구에는 밀린 렌트비에 대하여 변제될 때까지 내부의 집기나 물건에 대하여 손을 될 수가 없다는 내용과 함께, 건물주의 허락없이 건물 내부에 들어 갈 경우에는 법적 처벌을 받는다는 내용을 붙여 두십시요. 그럼에도 불구하고 이것을 무시하고, 건물 내부를 들어가거나 내부의 물건을 손 될 경우, 경찰에 절도죄로 신고를 바로 하도록 하십시요. 그 자리에서 경찰을 불려야 합니다. 그러면 경찰은 앞선 문서를 바탕으로 세입자가 건물에 들어가지 못하도록 할 것입니다. 그리고 법정에서 문제를 해결하라고 할 것입니다. 

3. 건물주가 만약에 법정에 가면 어떻게 하나? 라는 걱정과 현실적인 부담을 느낀다면, 위의 방법을 적용하면 안됩니다. 그러나 불량한 세입자가 건물주가 아시안이라는 점을 노려 버티는 것이라면 인정사정 보아 주면 안됩니다. 그리고 그 건물에 어떤 사례를 남기면 안됩니다. 제 경험상 한국 분들은 민족적인 정서상 영어적인 문제와 경험의 부족으로 이런 부분에 대하여 때로는 두려움을 느끼는 것 같은데, 즐기십시요, 아주 재미가 있습니다. “골치가 아프다거나, 복잡한 것이 싫다” 라고 하시면 줄 때까지 기다리는 수밖에 없습니다.

4.세입자가  렌트비를 못 내는 이유는 두 가지입니다. 하나는 비즈니스가 잘 영휘가 되지를 않아 실질적으로 렌트비를 못 내는 경우이고, 또 다른 하나는 법을 잘 알고 건물주가 아시안이라는 이유로 개인적인 신용불량이 되는 것을 감안하고, (이런 경우는 신용 불량일 경우가 많습니다. 아니면 법률 상으로 Director가 될 수 없거나, 예전의 파산 절차를 진행했던 자) 법률 다툼 과정까지 영업 행위 활동의 진행과 더불어 설령 법적 결론이 패소를 한다 하더라도, 이 나라의 민, 상법에 준해 파산 절차나 그리고 법원의 명령에 대하여 태업적 진행을 예상할 경우, 이 과정에서 노련한 세입자는 법정으로 이 문제를 끌고 갈 것입니다. 아니면 90%의 경우는 밀린 렌트비의 청산 또는 Baycorp의
액션에 순응을 하거나 건물주와의 협상을 시도하게 됩니다. 그러나 노련한 세입자는 법정으로 끌고 가서 앞서 지적한 즉, 건물주의 행위로 인한 피해를 전제로 정신적/물질적/경제적 손실을 물고 가는 것입니다. 즉, 이 과정은 건물주와 세입자가 법정에 서서 공방을 하게 됩니다.

그러나 영.미법은 민사적인 다툼에서 패소한 측이 양측의 법정 경비를 부담하기로 되어 있는 관계로 패소를 했을 경우, 양측의 변호사 비용을 다 부담해야 합니다

일단 이러한 사태에 대해 건물주가 앞서 지적한 조치를 한 후에는 법률적 결론의 우선권은 건물주에게 있습니다. 따라서 건물주께서는 세입자와 직접적인 다툼을 할 필요없이  첫 번째의 조치를 취하고, 그 레터에 싸인을 하지 않을 경우 바로 액션에 들어 가시면 될 것입니다. 그 이후부터는 세입자가 법정으로 끌고 갈 것인가? 아니면 적당히 쇼단을 칠 것인가? 라는 선택의 문제가 남습니다. 그때부터 건물주는 즐기면서 가던지 아니면 적당한 타협을 하시면 됩니다. 

그러나 세입자의 입장에서 조언이 이루어진다면 건물주에게는 아주 불리할 경우의 수도 있을 수 있습니다.
번호 제목 날짜
898 건강에 대해서 문의 합니다.
보호자| 남편이 자주 하열을 합니다. 병원에선 아무이상이 없다고… 더보기
조회 4,400 | 댓글 5
2007.09.06 (목) 13:51
897 자동차에 경보기 달려구요
카알람| 가격 좋고 잘하는데 좀 알려주셔요~~ 중국샵이 싸다고는… 더보기
조회 4,557 | 댓글 2
2007.09.06 (목) 12:27
896 두가지 여쭤볼게 있는데요..
화창| 첫번째는 제가 올겨울 한국전기장판으로 겨울을 났거든요.… 더보기
조회 4,775 | 댓글 1
2007.09.06 (목) 12:15
895 노트북 구입에 관하여
이민가려는 사람| 9월 중순 쯤 들어 갈것 같은데요, 노트북 을 한국에서… 더보기
조회 4,239 | 댓글 4
2007.09.06 (목) 04:44
894 무, 배추씨앗 구하고 싶어요
농부| 다른 채소들은 모종을 많이 파는데 무, 배추는 없더군요… 더보기
조회 5,045 | 댓글 1
2007.09.05 (수) 20:47
893 오리콤 전화기
아줌마| 오리콤 전화기가 자동으로 앤서로 넘어가며벨이 2-3번울… 더보기
조회 3,873
2007.09.05 (수) 20:04
892 유학생 신체검사에 대해서 알려주시면 감사하겠습니다.
알려주세요| 유학생활 2년째로 접어드는 college 학생 입니다.… 더보기
조회 3,958 | 댓글 1
2007.09.05 (수) 19:17
891 손가락마디마디가열이나고쑤셔요
새순이| 안녕하셔요? 이사람은 50중반을 넘은을가정주부로 3년전… 더보기
조회 4,108 | 댓글 1
2007.09.05 (수) 18:17
890 정지시 엔진이 떨려요.
궁금이| 정지시 기어 P상태에서 1600cc, 95년식, 13만… 더보기
조회 11,497 | 댓글 5
2007.09.05 (수) 16:40
889 가디언 자격이...
길자| 저는 워크비자로 있는데요, 유학생 가디언 해도 되나요?… 더보기
조회 3,814 | 댓글 1
2007.09.05 (수) 15:37
888 인턴쉽에 대해.. 아시는 분이여..??
all| 전 뉴질랜드 인턴쉽을 생각하고있습니다.. 몇군데 전화로… 더보기
조회 3,740 | 댓글 1
2007.09.05 (수) 15:34
887 데어리 들어가면 소리나는 장치 어디서 팔지요?
좀도둑잡자| 좀도둑이 들었는데, 장치를 설치 해야겠습니다.. 알려 … 더보기
조회 4,473 | 댓글 2
2007.09.05 (수) 14:55
886 Milford 근처 한치 낚시터 알려주세요
강태공| Milford 근처 한치 낚시터 알려주세요 Milfor… 더보기
조회 3,806 | 댓글 1
2007.09.05 (수) 14:11
885 시민권신청시 여권은???
여권| 시민권을 접수하려고하는데 제가 이번 연말 12월쯤에 한… 더보기
조회 4,006 | 댓글 1
2007.09.04 (화) 22:38
884 ILETS 집중코스 학원 추천 해주세요...
유학생| 내년에 대학원을 목표로 공부하는 학생입니다. 아직 아엘… 더보기
조회 4,437 | 댓글 3
2007.09.04 (화) 21:24
883 가정의 소개 좀 부탁드립니다...
블루블루| 노스쇼어 (알바니, 브라운스베이 쪽)에 괜찮은 키위 가… 더보기
조회 3,972
2007.09.04 (화) 19:51
882 고장수리문의
세탁기| 세탁기 HAIER 제품이고요 모델번호는 XQG60-QF… 더보기
조회 4,162 | 댓글 2
2007.09.04 (화) 17:40
881 집안에 뿌리는 살충,살균약을 구하고 싶은데요....
궁금이| 이번주 토요일 랜트집을 옮기는데 새로 이사갈 집이 넘 … 더보기
조회 4,610 | 댓글 1
2007.09.04 (화) 14:29
880 한국 단기 원룸투룸 아시는분?
문의자| 갑자기 필요해서그러는데 혹시 강남 대치동에 있는 단기 … 더보기
조회 4,043 | 댓글 2
2007.09.04 (화) 12:35
879 한국인 의사가있는 산부인과?
산부인과| 한국인 의사가있는 산부인과의 연락처와 주소를 알고싶습니… 더보기
조회 6,123 | 댓글 5
2007.09.04 (화) 10:54
878 이게 누전인가요? 지금 아무 전기제품도 사용할 수가 없어요.
전기| 새벽 4시경에 거실에서 엠비씨 축구를 보고 있는데 갑자… 더보기
조회 5,408 | 댓글 12
2007.09.04 (화) 08:42
877 골프장추천해주세요!!오클랜드근교
골프광| 안녕하세요 이곳 뉴질랜드에서 라운딩 원없이 하고 돌아가… 더보기
조회 4,884 | 댓글 4
2007.09.04 (화) 01:31
876 영주권 승인나고 스티커 붙이려고 여권보낼때...거주여권으로 보내야해요?
궁금| 오늘...영주권 승인 났다고 이민성에서 레터가 왔습니다… 더보기
조회 4,225 | 댓글 3
2007.09.04 (화) 01:30
875 송금에 관하여
이민자| 지금은 관광비자로 들어가서 비자 신청을 하려는데, (국… 더보기
조회 3,918 | 댓글 1
2007.09.03 (월) 21:36
874 NZQA 학력 인증 받으려면
성실만이| 항상 여기서 많은 도움을 받고 있습니다. 여기 뉴질랜드… 더보기
조회 9,238 | 댓글 2
2007.09.03 (월) 17:08
873 뉴질랜드 주택 관련 몇가지 궁금한 점
순간온수기| 이사를 가려고 집을 알아보던 중에 맘에 드는 집을 발견… 더보기
조회 5,458 | 댓글 6
2007.09.03 (월) 16:49
872 궁금합니다..
장기사업비자| 장기사업비자를 신청하려면 반드시 한국에서 자기가 직접운… 더보기
조회 3,791
2007.09.03 (월) 10:18
871 건축학과에대해아시는분?
건축| 안녕하세요, 저는 40대가장입니다 여기서 건축일을 해보… 더보기
조회 3,947 | 댓글 5
2007.09.03 (월) 08:54
870 인터넷엔 아무리 뒤져도 없네요 ㅠㅠ IT 계열~
Henny| post graduate diploma 과정이 궁금한데… 더보기
조회 4,368 | 댓글 4
2007.09.03 (월) 00:01
869 로토루아 추천 모텔 좀 알려주세요~
a| 로토루아 추천 모텔 좀 알려주세요~ 쌩유 베리 감사~
조회 4,241 | 댓글 2
2007.09.02 (일) 23:39
868 깨 씨를 구하고 싶은데...
문의| 봄이 와서 금년엔 깻잎을 좀 먹고 싶어서 한번 심어 보… 더보기
조회 3,978 | 댓글 1
2007.09.02 (일) 21:48
867 대학 입학시 필요한 아이엘츠
유니| 오클랜드 대학에 갈려고 하는데 아이엘츠점수가 얼마나 필… 더보기
조회 4,197 | 댓글 3
2007.09.02 (일) 18:05
866 운전면허
운전| 화물차 대형 면허를 따고 싶은데요. 어떻게 시험을 보아… 더보기
조회 4,138 | 댓글 1
2007.09.02 (일) 18:01
865 호주에서 중고차를 살때 어디서 사는게 좋나요?
Chris| 누님께서 호주에 계신는데 이번에 차를 하나 장만 할려고… 더보기
조회 4,714
2007.09.02 (일) 17:38
864 family assistance underpayment가 무슨 뜻인가요?
부탁드림| family assistance under paid b… 더보기
조회 4,481 | 댓글 1
2007.09.02 (일) 15:56
863 당근주스?책을보면 눈이 너무아파,그리고 건강을위해
나오미| 눈이 아픈관계도있지만 건강을 위해서도 아침마다 당근+사… 더보기
조회 4,446
2007.08.31 (금) 21:40
862 헬렌스빌 온천장?
온천장| 이곳 오클랜드에서 가까운 서쪽에 온천에 가고 싶은데요 … 더보기
조회 9,658 | 댓글 6
2007.08.31 (금) 17:35
861 로토루아에 가볼만한 곳 좀 알려주세요.
왕초보| 제가 여행은 많이 안다녀봐서요. 모처럼 가족들이랑 시간… 더보기
조회 6,179 | 댓글 2
2007.08.31 (금) 16:56
860 마루공사
마루| 카펫이 깔린 층계를 마루로 교체하고 싶은데.. 고수님들… 더보기
조회 4,446 | 댓글 1
2007.08.31 (금) 12:16
859 골프배우고 싶어요
학생| 골프 한 번도 안쳐 봤는데 골프가 이제 배우고 싶네요.… 더보기
조회 4,343 | 댓글 4
2007.08.31 (금) 10:55
858 차량 매매 후 교환시에 필요한 절차가 무엇인지 알고 싶습니다!!
토니| 7월달에 자가용(세단)을 한대 사서 잘 타다가 9월 초… 더보기
조회 4,371 | 댓글 1
2007.08.30 (목) 23:51
857 잡 구할시 reference에 대해
계속노력| 키위 회사에 이력서 제출할 때 reference 관련 … 더보기
조회 3,989 | 댓글 1
2007.08.30 (목) 23:27
856 뉴마켓 란 미용실 아세요?
미용| 뉴마켓에 제일동포가 하는 미용실 있다던데 아는분 가르쳐… 더보기
조회 6,437 | 댓글 3
2007.08.30 (목) 18:40
855 미드와이프 랑 닥터 어느쪽이 좋은가요?
엄마| 뉴질랜드에서는 아기 임신하면 보통 미드와이프한테 가나요… 더보기
조회 6,279 | 댓글 3
2007.08.30 (목) 18:21
854 한국인 미드와이프 연락처 아시는분...
첫아기| 제가 알기론 황종님씨가 계신걸로 아는데 교민지를 여기저… 더보기
조회 4,412 | 댓글 2
2007.08.30 (목) 17:45
853 운전연습 할 수 있는 넓은 곳
운전연습| 운전을 전혀 해본 적이 없는데 러너 라이센스를 땄거든요… 더보기
조회 4,391
2007.08.30 (목) 10:10
852 혹시 돼지 껍질 파는 한국 정육점 있나요 ^^
Chris| 한국에서 파는 돼지 껍질 구이가 너무 먹고 싶은데 돼지… 더보기
조회 4,739 | 댓글 6
2007.08.30 (목) 10:00
851 지붕위파이프에서물이...
지나| 안녕하세요. 저희집은 한50여년된 양철지붕의집인데요 지… 더보기
조회 4,628 | 댓글 6
2007.08.29 (수) 20:18
850 우리 미용실로 오셔요
머리사랑| >우리 미용실로 오세요 머리 상하지 않고 예쁘게 … 더보기
조회 4,302
2007.08.29 (수) 19:15
849 알레르기 피부
알고싶습니다.| 저희 아이가 피부가 약해서 인지 책가방 끈이 닿는 부분… 더보기
조회 4,254
2007.08.29 (수) 17:07