오클랜드, 플렛 부시지역, 차량절도범이 이 지역을 차량범죄의 슈퍼마켓처럼 – 플렛부시지역에서는 증가하는 침입과 차량 범죄를 퇴치하기 위해서 경찰을 배치하고 의무점검을 몇 주동안 강화할 예정입니다.

플렛 부시 작전의 일환으로, 경찰은 범죄 다발 지역에 배치되어 도난이 잦은 차량에 대한 의무 점검을 실시합니다.

오클랜드 남동쪽, 오타라 동쪽에 위치한 이 지역은 인구가 남섬 넬슨과 비슷한 규모인 45,000명 이상으로 증가했으며, 성장 이후 범죄의 온상이 되었습니다.

집들이 빽빽이 들어차고, 여러 사람들이 작은 집들에 모여 살고, 좁은 도로에 수많은 차량들이 늘어남에 따라 범죄자들이 노리는 절도의 수파마켓으로 전략했다고 마누카우 로드 호난경찰은 밝혔습니다.

이번달에는 한 주민이 Fusion Rd에서 차량을 훔치던 두명의 범인을 쫓아내는 도중에 자신에게 총기처럼 보이는 물체를 겨누었다고 보고했습니다.

마누카우 동부 카운티 경찰 앤슨 린상사는 경찰이 단속의 일환으로 지역 주민등과 대화하려고 노력하고 음주/마약 호흡검사등을 실시하고, 챠량범죄에 대한 인식을 높이기 위해서 도로에 검문소를 설치할 것이라고 밝혔습니다.

또한 가장 인기있는 도난챠량은 토요다 아쿠아, 닛산 티다, 코롤라, 마쯔다 데미오, 도요타 비츠였습니다. 이 차량등은 수입 시 이모빌라이져장치가 없기에 쉬운 표적이 되다고 말하며, 경보장치가 없다면 스티어링 휠 잠금장치가 도난에 도움이 될 수 있다고 말합니다.

경찰은 오후 4시부터 6시 사이에 범죄 감시 순찰, 피해자 지원, 지역 사회 지원자들을 통해 표적이 된 4개의 거리에 주민들을 방문하고, Tomas Rd 와 Donegal Park Drive로드 주변에 검문소(checkpoints)를 운영할 계획이랍니다.

 

정부, 최대 55,000채의 주택허가를 신속히 처리할 계획, 과연 주택 공급이 과잉될까? – 크리스 비숍 주택부장관은 이달초에 신규주택이 Fast Track Consent Legislation법률에 따라 프로젝트로 등록된 44개 주택개발지를 통해 신규주택이 지어질 것이라고 밝혔습니다.

이 신속 허가/동의 법안으로 이 주택 공급에 어떤 영향을 미칠지 고려해 볼 가치가 있습니다. 지난 12개월 동안 33,000개의 주택이 승인되었습니다. 따라서 55,000개의 새 주택건설은 약 1년8개월치의 새 주택 공급을 의미합니다.

만약 55,000채의 주택이 한꺼번에 시장에 쏟아진다면 그 영향은 엄청날 것으로 보입니다. 더 가능성이 있는 시나리오는 새로운 주택이 향후 10년동안 점진적으로 등장하여 현재 동의 수보다 15%더 증가할 것입니다.

그럼 새로운 주택은 어느 지역에 지을 수 있나요? 신속허가제도의 통해 오클랜드에 가장 많은 주택, 즉 오클랜드는 최대 17,530채의 주택이 빠르게 건설될 수 있으며, 웰링턴은 8690채, 켄터배리는 8385채입니다.

이 3개도시가 인구가 가장 많이 살고 있기 때문에 당연한 일이지만 반드시 가장 많은 주택을 확보한다고 해서 가장 큰 혜택을 누릴 수 있다는 것은 아닙니다.

1인당 주택공급수치에 따르면, 오타고지역이 1인당 주택공급이 가장 크게 증가할 지역으로 나타나, 즉 1000명당 26채의 주택이 건설될 것으로 예상됩니다.

오클랜드는 1000명당 10채, 웰링턴은 1000명당 16채의 인구당 주택비율순위입니다.

과잉공급이 발생할 수 있는 곳을 파악할 수 있는 다른 방법은 새 주택위치를 살표보는 것입니다.

현재 오클랜드시에서 대형 프로젝트는 하나뿐인데, 바로 Mt Albert(옛 유니텍 대학부지)입니다.

오클랜드의 대부분의 다른 프로젝트는 오클랜드 외곽의 새로운 교외에 건설될 예정이며, 가장 큰 프로젝트의 일부는 로드니, 밀데일, 오레와, 워크워스주변이며, 사우스 오클랜드의 에드모어, 비치랜드개발지구입니다.

이러한 교외외곽지역의 주택 공급이 늘어나는 이유는 이전 정부가 선호했던 브라운필드 개발이아닌 그린필드 개발이기 때문입니다.

즉 잠재적인 주택공급 영향은 도심지역보다 외곽 교외지역에 더 큰 영향을 미칠 가능성이 높습니다.

 

Tenancy Tribual(임대 재판소)가 가는 5가지 주요이유 – 매년 수천명의 임대인과 세입자사이의 분쟁을 해결하기 위해서 Teancy tribual에 신청합니다.

전국적으로 9월분기까지 7000건의 신청에서 여러가지 주요 주제가 나나탔으며, 일부 신청은 당사자간 또는 중재를 통해 해결되었습니다.

-임대료 미납 – 임대료 체납은 가장 많은 이슈였으며, 이 이유로 신청이 4484건으로 모든 신청의 61.46%를 차지했습니다. 오클랜드 부동산 투자자협회의 사라니 기번은 재판소까지 가서 재판명령이 내려졌을 때는 집주인과 세입자 모두에게 100%돈을 돌려받는 것은 어려울 수 있다고 말하며, 집주인에게 드리는 조언은 미납금을 주시하고 세입자와 협력하여 임대기간중에 현금흐름을 뒷바침하는 합의 가능한 지불 계획을 세우라고 조언합니다.

세입자의 경우, 가능한 한 빨리 집주인에게 현금 흐름문제에 대해서 이야기하는 것이 좋습니다.

집주인은 투자자이다고 말하며, 세입자들이 어려운 시기를 겪고 있다는 사실을 알고 있고, 세입자가 투명성, 성실성 및 책임감을 가지고 행동한다면 집주인이 재판소를 가지않고 무언가를 해결하는데 도움을 줄 수 있어야 한다고 말합니다.

-보증금 환불 – 환불에 대한 신청은 거의 3000건이 접수되었고 세입자측에서는 가장 흔한 이유였으며, 집주인에게는 세번째로 흔한 이유엿습니다.

임대가 종료되면 세입자와 집주인은 함께 부동산을 검사해야 합니다. 모든 것이 정상이면 보증금 환불 양식을 작성하고 Tenancy Serivces에서 보증금 환불합니다. 문제가 있으면 보증금 일부 또는 전부를 집주인에게 환불하는데 동의할 수 있습니다.

한 예로, 집주인이 환불을 거부한 사건으로, 세입자가 다른 같은 집주인의 임대부동산과 계약하고 이사를 하지 않고 임대료가 미납되었는데, 집주인은 미납을 이유로 보증금 환불을 거부했습니다.

재판소는 새로운 임대계약에 대한 청구는 또 다른 신청으로 처리해야 하며, 원래 기존 임대부동산의 보증금은 원래 대로 세입자에게 환불되어야 한다고 표했습니다.

해지/임대 종료 – 임대 부동산의 점유 해지 신청이 2500건이상 접수되었습니다. 최근 사례중에 세입자는 fixed term이 종료되는 이사하겠다고 집주인에게 통지했지만 마음이 바꾸어 통지를 철회하려고 했지만 집주인이 받아들이지 않고 재판소에서 점유 명령을 신청했습니다.

재판소는 세입자의 노티스는 유효하고 집주인이 이미 동의했다고 말하며, 재판소는 세입자의 개인적인 상황으로 인해 이사하기 어려운 점을 이해하지만, 이러한 개인적인 요소는 재판에서 고려할 수 없다고 평했습니다.

또한 fixed term은 5월10일 끝나야 했고, 재판소 심리는 8월20일 열렸는데,  이는 임대 종료 후 점유 명령이 내려지는데 90일 지났으므로, 이는 일반적으로 90일해지 노티스보다 긴 기간입니다.

보상/손해 – 2000건 이상의 손해배상이 청구되었습니다.

한 예로 집주인은 세입자의 방의 환기를 위해서 방에 들어가 검사를 하는 것을 두고 분쟁을 겪었습니다. 세입자는 검사에 대한 충분한 통지를 받지 못했고, 야근으로 인해 낮에 잠을 자야한다해서 문제가 발생했습니다. 또한 세입자는 안전상의 이유로 문 잠금장치의 핀넘버 번호를 변경하고자 했는데, 집주인은 마스터 코드로만 변경이 가능하다고 말했고, 세입자는 안전상의 이유로 마스터 코드를 가져서는 안된다고 밝혔습니다.

이런 이유로 세입자는 집주인에게 이런 통지를 받지 못한 게 처음이 아니기 때문에 소송을 제기하겠다고 말했고, 집주인은 이에 대해 임대 계약을 해지하기 위해서 28일의 통지기간을 주었고, 세입자는 이것이 보복이라고 주장했습니다.

판사는 세입자가 이가 임대에 대한 문제를 제기한 시간과 집주인이 통지를 발송한 사이의 시간이 짮다는 것을 지적하며, 집주인이 세입자의 권리 행사에 “적어도 부분적으로 동기를 부여받았다”라는 강력한 추론이 가능하다고 평햇습니다.

결론은 세입자는 9년만에 새로운 거주지를 찾아야 했으며, 모범적 손해배상금으로 2000달러를 보상받았습니다.

지출 -1160건의 신청을 받았으며, 주택임대법에 따르면 세입자는 일반적으로 자신에게 귀속되는 모든 지출에 대한 책임을 져야 합니다.  한 사례에서 세입자는 주당 110달러를 지불하고 있엇습니다. 그의 집주인은 watercare청구서, spark청구서, mercury청구서를 포함한 지출에 대해서 임대 재판소에 갔습니다. 모두 집주인의 이름으로 되어있고 세입자는 모든 것이 임대료에 포함되어 있다는 합의가 있었다고 주장했습니다.

심판관은 세입자가 임대료 지불 외에 지출을 지불하기로 동의했다는 것은 확률의 균형에서 명확하지 않다고 평했습니다.

즉, 집주인은 건물이 사용 중인지 여부와 관계없이 발생하는 지출이나 공동 시설에 대한 비용을 책입져야 한다고 합니다.

더 많은 문제들 -임차인 연합(Renters United)의 잭 토마스는 임차인들은 한 두 번 재판에 가는 것이 힘들 수 있고, 대개 과정이 복잡하고 시간과 자원이 많이 소요되고, 돈을 받고 일하는 부동산 관리자들과 겨루게 되고, 심지어 집주인은 판결을 그냥 무시하기도 한다고 말합니다.

즉 접근성 측면에서 바람직하지 않은 점이 많은 점도 있고, 재판소에서 내린 결정이 선례가 있던  상황이 아니기에 결정이 일관적이지 않을 수 있다고 말해, 집주인과 세입자 모두에게 좌절시킬 수 있다고 말합니다.

NZ부동산 투자자 연합 옹호자인 맷 볼은 재판소로 가는 것은 누구에게도 도움이 되지 않는다고 말하며, 집주인과 세입자 모든 문제를 빠르게 해결할 방법이 없다고 말하며, 재판심리를 받는데 너무 오래 걸려고, 시간 투자와 기회 비용에 대해서 계산을 고려하면 많은 집주인은 재판소를 통해 법적으로 자격이 있는 것을 추구하는 것보다 손실을 흡수하고 사업을 계속 이어나가는 것이 낫을 수도 있다고 말합니다.

또한 임대법이 복잡할수록 예상되는 분쟁도 많아지고 재판소의 역량과 절차에 대한 지속적인 공급도 이러한 추세에 맞춰 이루어져야 한다고 하며, 재판소는 위임과 임대분쟁의 현대적 현실에 모두 부합하는 자원이 필요하다고 합니다.

 

Stats NZ, 오클랜드 일자리 1년동안 10,000개 이상 일자리 사라져 – 뉴질랜드 통계청의 새로운 기업 및 고용 데이터에 따르면 오클랜드는 1년동안 10,000개 이상의 일자리를 잃고 있으며, 노동시장이 완화되면서 힘의 균형이 고용주에게로 옮겨가고 있다고 밝혔습니다.

9월30일까지 전국적으로 올해 가장 큰 일자리 증가를 보인 분야는 의료 및 사회지원 분야로, 3.9%증가해 약 10,600개의 일자리가 증가했습니다.

하지만 건설부문은 지난해 9월달 대비해서 5%, 10,360개의 일자리가 감소하면서 타격을 입었습니다.

오클랜드지역의 일자리가 감소폭도 절대, 상대적으로 웰링턴보다 컸으며, 오클랜드 지역 채용공고도 1.3%감소하여 10463개 줄었습니다. 웰링턴은 1.1%, 즉 2990개의 일자리가 감소했습니다.

ASB경제학자는 노동력 성장둔화는 순이민 급감과 노동력참여감소로 이어질 것이며, 실업률이 2025년중반까지 6%를 밑돌것을 예상한 후, 2025년이후부터 기본 경제 모멘텀이 회복되면서 실업률이 떨어질것을 보게 될것이라고 전망했습니다.

웨스트팩의 마이클 고든은 오늘, 29일 발표된 업계별 데이터는 는 건설,전문 서비스 및 행정, 지원서비스 분양에서 지속적인 일자리 감소가 있음을 보여준다고 말하여, 지난 1년동안 의료분야만 유일하게 성장한 부문이라고 덧붙였습니다.

이 자료는 소득세 자료에서 추출되었으며, 취업한 사람들의 수에 대한 포괄적인 기록이라고 밝혔습니다.

 

오클랜드 엡섬지역 선거구, 인구감소로 국회 의석 사라질 것으로 예상 -10월23일 수요일, 뉴질랜드 통계청은 2026년 선거에서 의석 수가 65석에서 64석으로 감소할 것이라고 발표했습니다.

인구조사가 실시될 때마다, 즉 5년마다 유권자 의석 수가 재평가되었으며, 선거구경계는 선거대표위원회라는 독립기관이 검토하고 있습니다.

오타고대학 법학교수 앤드류 게디스는 이번에 북섬이 변화의 영향을 받을 것이며, 이는 49개의 선거구 중 하나를 없애야 한다는 것을 의미합니다.

또한 남섬지역구들은 북섬에 비해 상대적으로 인구가 커졌고, 선거구가 계산되는 방식 때문에 북섬 일반 선거구 중 하나가 없어져야 한다고 말합니다.

게디스교수는 엡섬을 지역 인근 선거구로 분할하는 것이 가장 쉬운 해결책이라고 말합니다.

모든 선거구는 기본적으로 같은 수의 사람들이 있도록 재구성해야 하므로, 현재 오클랜드 북쪽과 남쪽 인구가 확장함에 따라, 인구가 적은 오클랜드 중부지역선거문제를 해결해야 할것이라고 말합니다.

엠섬선거구는 ACT당의 전통적인 텃밭이였으며, 의회로 진출하는 생명선이였습니다.

1996년 MMP가 도입된 이후로 처음 3차례는 국민당 후보가 승리했지만, 2005년부터는 ACT당이 7번 연속 의석을 차지했습니다. 또한 엡섬지역구는 데이빗 시모어 ACT당 대표의 선거구로 4번 연속해 시모어가 당선된 지역구입니다.

이번 엠섬 선거구 폐지할 지 여부에 대한 결정에 있어서 시모어대표는 “미국식 선서구 게리멘더링”(특정 정당에게 유리하게 만드는 조작)이라는 위험이 있다고 뉴스매체와 인터뷰했고, 성명을 통해 선거대표 위원회의 독립성에 의문을 제기했습니다.

선거관리위원회는 새로운 위원과 검토 일정은 2025년에 실시될 가능성이 높다고 밝혔으며, 선거구 경계에 대한 결정은 법적으로 이의를 제기할 수 있지만, 최종결정이 내려진 후에는 다시 변경될 가능성이 낮다고 합니다. 즉 최종결정이 발표되면, 그걸로 끝입니다.