알고싶어요 게시판에 하우스 인스펙션에 대한 질문들이 있어서 제 경험을 토대로 정리를 해봅니다.

저는 최근들어 집을 몇채 사고 팔았습니다. 물론 예전에도 나이에 맞게 또는 다른 환경에서 살고 싶어서 집을 팔고, 산 경우도 있었죠. 최근엔 이제 60살 기념으로 좀 편한집으로 갈아타느라, 아이들이 첫 주택을 마련하느라 같이 다니며 집을 팔기도, 사기도 했습니다. 하우스 인스펙션에 대해 경험담을 말한다면,

일단은 셀러가 제출하는 인스펙션리포트는 그냥 참고만 하세요. 그걸 100% 믿을 수 없으니까요. 심하게 말하면 50%도 믿기 어렵죠. 그냥 죽 한번 읽어 보고 참고만 하세요. 무시는 하지말고. 부동산업자랑 제휴를 맺고 입맛에 맞는 인스펙션리포트 발행한 빌더나 인스펙터도 있고, 또는 인스펙션에서 나온 문제점을 대충 땜빵하고 다시 리포트를 받은 경우도 있으니까요.

집이 아주 오래 됐거나, 플라스터집이거나, 플라스터가 섞인 집이거나, 1990년 중후반-2000년대초반에 지은 집이거나, 이런 경우는 인스펙션을 좀 세게 할 필요가 있습니다. 이유는 다들 아실거라 믿습니다. 그때(1990년 중후반-2000년대초반)가 뉴질랜드에서 건축규제가 약한 시기였다고들 하니까요.

저의 경우는 집이 맘에 들어서 계약하기 직전에 인스펙션을 합니다. 물론 사전에 계약한 변호사를 통해, 게약전에 타이틀, CCC, LIM Report등도 검토를 해달라 하죠. 그리고 계약단계에서 인스펙션을 컨디션에서 뺍니다. 컨디션에 LIM이나 인스펙션이 없으면 그만큼 가격 네고하는데 강점입니다. 

(또는 LIM체크, 인스펙션 컨디션 기간을 짧게 잡아줍니다. 이 역시도 네고하는데 강점이 될수 있습니다.)

제 경우는 친한 친구나 후배 중에 빌더를 하고 있는 사람을 인스펙터로 고용합니다. 전문 인스펙터가 아닌. 어차피 전문 인스펙터가 인스펙션하고 리포트를 작성하면 비용이 나갑니다. 그 돈을 차라리 내가 고용한 빌더(인스펙터)가 나를 위해서 일해주는게 좋죠. 그게 무슨 차이냐 할지 모르지만, 아주 큰 차이입니다. 정말 중요한 것은 틀에 맞춰진 형식적인 리포트가 아닙니다. 

먼저 집이 구조적으로 건강한지가 최고 관점입니다. (지형적인 사항, 경사도나 스톰워터, 배수등등) 이 점을 통과하면 건축자재에 대해 알려달라 합니다. 지붕의 재료, 클레이딩, 자재등등. 

집이 구조적으로나 자재에서 건강하고, 큰 하자가 있는 경우가 아니면, 유지보수관리에 대해 자세히 봐달라고 하죠.

정작 중요한 것은 내가 그 집에 들어가 살면서 어떤 유지보수가 필요하고 비용은 어떻게 발생하는 지가 중요하거든요. 지붕 재질이나 상태는 어떤가, 청소할때가 되었는지, 루프페인트 할때가 되었는지(지붕청소+페인트가 크기에 따라 다르지만 보통 $12,000~20,000 들거든요.) 아니면 교체를 하는 것이 좋은지, 그러면 비용이 어느 정도 드는지 등등. 그리고 클레이딩이 워더보드나 세다등 페인트 칠이 필요한 재질인 경우, 페인트 상태, 조인트 상태등이 중요하니 이것도 언제 관리해야 하는지를 알려달라고 하죠.

(** 외벽 페인트가 필요한 경우, 이도 계약시의 네고할 수 있는 사항이죠. 저의 경우 최종협상가격에서 외부페인트가격 약 $5000정도를 추가로 네고했습니다.)

그리고, 집 내부로 가서도 마찬가지입니다. 내부에서 수리가 필요한 경우, 어떤 부분을 수리하고 비용이 어느 정도인지를 물어보죠.  

이를 가지고 종합적으로 판단합니다. 내가 이 돈으로 이 집을 사서, 추후에 아예 수리해야 하는 것, 또는 정기적인 메이터넌스를 위한 수리를 하는 경우, 살기 편하게 하기 위해서 수리를 하는 경우를 따져봐서 사도 좋은지, 아니면 다른 집을 봐야 하는지를 검토해 보죠. 제 경우, 집이 다 좋은데 샤워부스가 교체를 해야 할 상황였죠. 현재 네고한 금액에서 샤워부스교체비용은 내가 감수하더라도 이 집을 살만한 가치가 있다고 판단하여 계약을 진행했죠. 물론 세틀하자마자 샤워부스를 교체했고요. 

집이란 건 어차피 나이를 먹게 되어 있습니다. 나이를 먹음에 따라 수리를 하고 유지보수를 해야 하죠. 그것에 따라 돈이 들어가게 되고. 리노베이션을 완전히 다 한 경우가 아니면 뭔가 돈이 들어갈 부분이 있습니다. 내 입맛에 맞게 리노베이션을 한 집은 더 비쌀 수 있고, 리노베이션이나 수리가 필요한 집은 좀 쌀수도 있습니다. 그러면 내가 살기에 편하게 어떤 부분을 수리해야 하는지, 아니면 나중에 어떤 것을 수리해야 하는지 이런 것들을 검토하는거죠.

결론적으로. 저의 경우는 형식적인 인스펙션은 통과, 내게 집의 관리에 대한 점검을 하는 인스펙션을 합니다. 그리고, 가장 중요한 것은 집을 살때는 내 편이 되어 줄 아군을 확보하는게 좋습니다. 내 집을 사주는(보여주는) 부동산 에이젼트가 따로 있으면 좋고(집을 파는 에이젼트는 셀러의 입장을 대변하죠. 가격, 흥정등 모든 면에서), 나의 입장에서 집을 인스펙션하고 조언해 줄 빌더(인스펙터)가 있으면 좋죠.

아참, 새 집을 사거나, 아니면 지은지 5~10년 정도 되는 집도, 겉으론 멀쩡하게 보이더라도 인스펙션을 하는게 좋습니다.