지나가는 길에 개인 생각과 아는 내용을 적어봅니다.
1. 전자라면, 임차인이 불편을 감수해야하기에, 어느정도 보상(렌트비 일부 차감 / 향후 이사비지원등..)을 해주시고, 오픈홈을 하는 방법이 있습니다.
- 임차인의 경우, 오픈 홈전에 기본적인 청소와 정리 정돈에 대한 부담이 있을 수 있습니다.
- 사생활 공간을 모르는 누군가에게 공개해야 한다는 부담도 있습니다.
- 도난 및 기타 발생 될지도 모르는 문제에 노출되기 쉽습니다.
- 임차인의 가족 구성원이 오픈 홈 시간에 모두 집을 비워야 하기에 그에대한 스트레스 및 불필요한 경비 지출이 있을수 있습니다.
- 기타 : 하필 오픈홈이 다가올때 임차인의 건강상의 이유로(감기나 몸살)로 참 난감한 상황이 생길수가 있습니다.

후자라면, 님께서 말씀하신대로 렌트비 소득이 줄어들게 됩니다. 모기지가 있다면, 모기지 대비 이자를 고려하고, 해당기간 큰 문제가 없다고 판단되면 후자를 선택하시면 됩니다.집의 매매는 1-2개월 보다 더 오래 걸릴수도 있습니다.(3-5개월) 한국분이시고 뉴질랜드내에 거주하시지 않으니 믿을만한 한국인 부동산 업자가 좋지 않을까 생각합니다.

2. 한국과 뉴질랜드는 상호 조세제도 체약 국가입니다.
님의 경우, 뉴질랜드 시민권자, 한국거주(거소증) 중입니다. 시민권자이냐, 영주권자이냐가 중요하지 않습니다. 중요한것은,
1. 언제 한국을 입국 하였느냐(출입국기록)
2. 입국한 시점 기준, 거소증 발급을 언제 발급받았느냐
3. 입국한 시점과 거소증 발급 시점을 비교 후, “한국내 ”“실질적 거주자”로서의 자격을 언제 부여 받았느냐,
4. 거소증 발급 기준 시점 부터 년간 183일 이상을 어디에서 “실질적 거주자”로 지내왔느냐가 핵심 입니다.

예)
2025년 1월 한국입국 - 2025년 3월 거소증 발급 - 2026년 4월 매매
- 2025년 1월 입국 하여 3월 거소증 발급전까지는 “뉴질랜드 거주자”
해외 체류중이더라도 거소증 발급 전 기준까지는 뉴질랜드 내에서 183일 이상을 거주하였기 때문
- 2025년 3월 부터 현재
뉴질랜드 시민권자이나, 거소증 발급이후, 한국내 체류일수가 183일이상이므로 한국내 “실질적 거주자”로 국세청에서 자동 인식

문제는 양도 소득세 입니다.
- 뉴질랜드내 주택매매 후, 그 돈을 한국으로 가지고 올때가 문제가 됩니다. 외국주택이더라도, 님은 한국내 실질적 거주자 이므로 국세청에서는 모든 님의 수입에 대해서는 해외 소득도 국내 활동으로 인한 소득으로 간주 세금을 정산합니다. 물론 양국간 이중 과세 방지를 위한 시스템도 갖추어져 있습니다. 개인적인 생각으로는 예상되는 한국의 양도 소득세의 규모를 가늠해 보신후, 그게 차지하는 비중이 많다면, 뉴질랜드에서 1년정도 지내시면서 파는것이 이득이라 생각 합니다. 한국내 거소증을 없애고, 뉴질랜드 복귀 후 거주를 하면서 183일 기준을 만든 후 매매 할것입니다. IRD에 아직도 본인의 IRD 번호가 있다면 1년 정도 체류 기준을 만든 후IRD를 통해 Tax Residency Certificate를 매매 기준 시점에 받아두시길권장합니다. 향 후, 한국의 국세청에서 자금의 출처를 요구할때,
“그때 당시 난 뉴질랜드에 세금을 내고 살고 있었고, 뉴질랜드 세법에 따라 매매 및 관련 세금을 납부하고 있는 상태 였으며, 해당 시점 뉴질랜드 거주자 상태 였음을 입증하는 서류 입니다” 중복과세는 못합니다.

 또한 좀더 자세히 들여다 보면, 거소증을 받기 전까지의 렌트 수입은 뉴질랜드 국세청 관할, 거소증 발급이후 한국내 지속적으로 거주하며 받은 렌트 수입에 대한 소득 세금은 한국 국세청 관할입니다. 규모가 크지 않다면 큰 문제가 되지는 않겠지만, 다년간, 지속적, 반복적인 일정 금액 지급형태로 보인다면 들여다 볼 수도 있는 부분입니다. 물론 뉴질랜드에 렌트 수입에 대한 세금을 내셨다면 향 후 소명하시면 됩니다.

참고하세요.
거주지의 의미는 세법상의 거주지를 의미합니다. 주소지 등록 상태, 전기 요금 고지서, 휴대폰 요금 납부 상태, 기타 공과금 고지서 등등은 거주지를 증명하는 뒷받침 서류가 될 수도 있습니다. 하지만 결정적 증거가 안 될 수도 있습니다. 그래서 출입국 기록과 IRD에서 발급하는 Tax residency certificate가 중요한것이고, 한국의 국세청 세법상 거주자의 판단 유무는 배우자까지도 포함입니다. 유의하세요.

제가 님이라면
1. 한국의 거소 말소후, 배우자가 있다면, 배우자와 함께 뉴질랜드 입국
2. 즉시, IRD번호 확인 및 없다면 등록
3. 렌트로 내 놓은 집에서 본인이 거주(1년)
4. 전기요금 고지서, 카드 사용 내역서, 차량 등록증 서류 모음
5. 1년 시점 전 후, 집(부동산) 매매 - 매매계약서, 기타 세금관련 납부서류 확보
6. IRD에 Tax Residency Certificate 요청(15-20일 소요)
7. 한국으로 매매대금 송금 및 확인
7. 한국 귀국
8. 출입국기록확인증 발부(정부24)
9. 모든 서류를 가지고 계시다가 “한국의 국세청”으로부터 혹시 양도 소득세 또는 자금 출처에 대한 자료 요청시 자료제출(먼저 낼 필요 없음)
10. 그럼에도 불구하고 한국의 국세청에서 의심과 함께 지속적인 세금 압박이 있을시, 정중한 한마디 -> “ 매매 시점당시, 저를 한국의 거주자로 판단하는 법적 근거가 무엇입니까? 관련 근거와 함께 설명 부탁드립니다” 로 응대 하세요.


이상 제가 아는 범위인데요, 혹, 다른분들, 제가 틀린 부분 있다면 양해 바라며, 친절한 설명과 함께 정정해 주세요. 감사합니다.

뉴질랜드에 살던 집이 남아있으면 한국으로 이주하셔도 세법상 거주자로 남게 됩니다. 한국 거주자와 뉴질랜드 거주자 동시에 될 수 있다는 점 생각해보시면 좋을 것 같아서 말씀드렸습니다.

님의 의견은 일부 맞는 부분도 있지만, 단순히 뉴질랜드에 집이 남아 있다는 이유만으로 세법상 거주자가 유지된다고 단정하기는 어렵습니다. 실제 거주자 판정은 주택 보유 여부 하나만으로 결정되는 것이 아니라, 체류 기간과 생활의 중심지, 가족 및 경제적 기반 등 여러 요소를 종합적으로 고려해 판단됩니다. 한국과 뉴질랜드에서 동시에 거주자로 판정될 가능성은 존재하지만, 이 경우에는 조세조약에 따라 최종 거주지가 정해집니다. 따라서 핵심은 형식적인 자산 보유가 아니라, 실질적인 생활의 근거가 어디에 있는지에 달려 있습니다. 인천바다님의 실질적인 생활근거지는 뉴질랜드로 보기 어려우며, 현재 조건으로는 세법상 100프로 한국내 거주자 입니다. Value님 날카로윤 부분 포인트 감사합니다. 위의 부분을 글 작성시, 언급하면 혼선을 초래할것 같아 지웠는데, 그 부분을 짚어 주셨네요.