COVID-19 피해기간 중 상업용 렌트비 지불 절차
NAI Harcourts 에서 Commercial Property Manager 로 일하고 있는 데이비드 원 입니다.
COVID-19 확산 방지를 위한 정부의 지침으로 2020년 3월 25일 오후 11시 59분을 기점으로 향후 최소 4주간 대부분의 영업장이 의무적으로 영업을 중지하게 됩니다. 이로 인해 많은 사업주분들께서 이 기간 동안 렌트비를 지불해야 하는 것인가에 대해서 의문을 가지고 계실 것이라 생각합니다. 어려움 가운데 계신 사업주분들께 작은 도움이 되고자 이 글을 작성합니다.
1. 렌트비 지불 의무
1) 리스 계약 조항 참고
- 계약하신 Deed of Lease 의 27.5 항: If there is an emergency and the Tenant is unable to gain access to the premises to fully conduct the Tenant’s business from the premises because of reasons of safety of the public or property or the need to prevent reduce or overcome any hazard, harm or loss that may be associated with the emergency including:
(a) a prohibited or restricted access cordon applying to the premises; or
(b) prohibition on the use of the premises pending the completion of structural engineering or other reports and appropriate certifications required by any competent authority that the premises are fit for use; or
(c) restriction on occupation of the premises by any competent authority,
Then a fair proportion of the rent and outgoings shall cease to be payable for the period commencing
on the date when the Tenant became unable to gain access to the premises to fully conduct the Tenant’s business from the premises until the inability ceases.
- 현 상황은 테넌트가 임대 계약한 사업장에 출입할 수 없으며 이에 따라 비지니스 행위를 할 수 없는 상황이므로 위 계약 조항에 따라 랜드로드와 렌트비 지불에 있어서 협의가 가능합니다. 단, Agreement to Lease 에는 위의 조항이 없으며 Deed of Lease 도 Sixth Edition 에만 해당 조항이 삽입되어 있습니다.
- 2020년 3월 26일자 관련기사: https://www.stuff.co.nz/business/property/120548257/no-access-clauses-in-commercial-property-leases-may-offer-rent-relief-during-an-emergency
2) 랜드로드와의 협의
- 계약하신 Deed of Lease 에 위의 27.5 조항이 포함되어 있으신 경우, 랜드로드와 공평하고 합리적인 선에 렌트비 차감 (Rent Reduction/Abatement) 또는 지불 유예 (Deferred Payment) 를 협의하셔야 합니다. 협의없이 일방적으로 렌트비를 지불하지 않으시면 랜드로드와의 관계가 악화 될 수 있고 차후 Deed of Lease 5.1 조항에 따라 Default Interest 를 지불하셔야 할 수도 있으며 나아가 랜드로드로부터 Letter of Demand 를 받으실 수도 있기에 신중하게 결정하시길 조언드립니다.
- 현재 가지고 계신 리스 계약에 위의 조항이 포함 되어 있지 않을 경우에도 여전히 랜드로드에게 렌트비 차감 (Rent Reduction/Abatement) 또는 지불 유예 (Deferred Payment) 를 요청하실 수 있습니다. 대부분의 랜드로드가 현재의 상황과 이로 인한 테넌트의 피해를 인지하고 있기 때문에 합리적인 선에서 대부분 협의가 이루어지고 있습니다.
3) 현재 진행되고 있는 렌트비 협의안
- 렌트비 차감의 경우, 현재 대형 쇼핑몰은 30-40%, 일반 로드샵은 평균 50% 선에서 렌트비 차감이 협의되고 있습니다. Case by Case 로 협의가 되고 있으니 이 점 참고하시기 바랍니다.
- 대체적으로 렌트비 차감은 기본 렌트비 (Base Rent) 에 해당되며 기타 비용 (Outgoings) 은 이전과 동일하게 지불하는 것으로 협의가 이루어 지고 있습니다.
- 지불 유예의 경우, 다가오는 4월 렌트비를 한달정도 미루어 5월에 지불하는 것으로 협의가 되고 있고 4월의 상황에 따라서 추가로 협의하는 것으로 하고 있습니다.
2. 사업주를 위한 정부의 혜택
1) Employee Subsidies (고용인 임금 지불 보조)
- 신청 사이트: https://www.workandincome.govt.nz/products/a-z-benefits/covid-19-support.html
- 거래하고 계신 회계사분께 문의하시기 바랍니다.
2) Mortgage and Loan holiday of 6 months (6개월간 모기지 상환 유예)
- 거래하시는 은행에 문의하시기 바랍니다.
3) Loans as of right for the business for up to $500,000 (저금리로 $500,000 까지 비지니스론 신청)
- 거래하시는 은행 또는 융자 컨설팅 업체에 문의하시기 바랍니다.
3. 비지니스 보험 혜택
1) 건물 보험 (Building Insurance)
- 대부분의 랜드로드가 가입하고 있는 건물 보험의 Loss of Rent 항목은 자연재해 시에 클레임을 할 수 있으나 전염병은 이 혜택에서 제외되어 있는 것으로 확인되고 있습니다. 우선 가입하신 보험사에 연락을 취하시어 보험 약관 (Policy Wording) 을 확인하시기 바랍니다.
2) 비지니스 보험 (Business Insurance)
- 가입하신 비지니스 보험 (Business Interruption) 은 자연재해시에 클레임을 할 수 있으나 전염병은 이 혜택에서 제외되어 있는 것으로 확인되고 있습니다. 우선 가입하신 보험사에 연락을 취하시어 보험 약관 (Policy Wording) 을 확인하시기 바랍니다.
4. 사업주께 드리는 조언
우선적으로 최대한 신속히 정부에서 제공하는 혜택을 신청하시길 바라며 현재 대부분의 랜드로드가 소유하고 있는 건물에 입주해 있는 테넌트의 상황을 알고 있습니다. 따라서 합리적인 선에서 렌트비 차감 또는 지불 유예를 신청하시고 가급적이면 이메일로 연락을 취하시어 기록을 남겨 놓으시기 바랍니다. 이 부분과 관련해서 도움이나 추가적인 조언이 필요하신 경우 언제든 연락주시면 무료로 성심성의껏 도와드리도록 하겠습니다.
모두가 어렵고 힘든 상황 속에 있지만 함께 힘을 모아 이 시기를 잘 이겨냈으면 좋겠습니다.
감사합니다.
데이비드 원 올림
David Won
Commercial Property Manager
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