뉴질랜드의 일부 신규 주택지에서는 임대 세입자가 줄고, 자가 거주(owner‑occupier) 비율이 높아지는 ‘거주 형태의 재편’이 일어나고 있다. 금융규제와 10여 년간의 주택 공급 확대가 맞물리며, 특히 ‘뉴빌딩(NZ new‑build) 신축주택’ 비중이 높은 지역에서 주거 구조가 크게 바뀌고 있다.

RNZ와 주요 경제연구기관 보고서에 따르면, 오클랜드의 펜로즈(Penrose), 해밀턴의 루아쿠라(Ruakura), 타푸의 웨어와카(Wharewaka) 등 과거 임대 위주였던 지역들이, 최근 인구조사에서 자가 소유 비율이 급격히 상승한 것으로 나타났다. 새로운 주택 단지가 분양·입주를 시작하면서, 그 지역 인구는 임대 세입자 대신 자가 주택 소유자를 중심으로 재편되고 있다는 설명이다.

심플리시티(Simplicity)의 수석 이코노미스트 샴뷰엘 이어쿠브(Shamubeel Eaqub)는 “이 같은 지역에 사는 사람들은 대부분 집주인(owner‑occupier)이 된다”며 “새 집을 많이 짓고, 그만큼 더 많은 사람들이 집을 사서 사는 현상이어서, 전반적으로는 긍정적인 흐름”이라고 평가했다.

이와 함께, QV(Quotable Value) 주택가격지수는 전국 평균 가격이 2020년 3월 대비 21.6% 높아진 것은 유지되면서도, 지난 1년간 0.4% 하락하며 과거의 폭등·급락이 아니라, 더 ‘균형 잡힌’ 시장으로 전환 중이라는 점도 지적된다.

지역 주거 구조 변화에 결정적인 영향을 미친 것은 LVR(Loan‑to‑Value) 규제와 그 예외 규정이다.

신축주택·타운하우스 등은 기존 규제보다 느슨한 LVR 기준을 적용받거나, 신규 건축물에 한해 예외가 허용되는 경우가 많다.

이를 통해 계약금 부담이 큰 젊은 구매자·첫 주택 구매자가 타운하우스·콘도형 주택을 중심으로 주택을 살 수 있는 여지가 커졌다.

코털리티(Cotality)의 수석 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 “LVR 규제 때문에 ‘입주금 20%’를 맞추기 어려운 바이어들이, 이런 신규 타운하우스와 유사 상품에 집중하게 됐다”며, “규제를 우회할 수 있는 구조”가 수요를 끌어올렸다고 말했다.

이에 따라 오클랜드의 홉슨빌(Hobsonville), 크라이스트처치의 마시랜드(Marshland) 등 기존에 임대 세입자가 많았던 신규 주택단지에서는 임대 비율이 줄고, 자가 주택 소유 비율이 늘었다.

새로 지어진 건물은 대부분 자가 거주 용도로 팔렸지만, 그 이전에 존재하던 기존 주택들은 임대 시장으로 다시 풀리며, 임대 공급에 일부는 기여했다는 분석도 나온다.

하지만 모든 지역이 같은 방향으로 움직이지는 않는다.

퀸스타운의 레이크 헤이스(Lake Hayes), 오클랜드의 스톤필즈(Stonefields), 산니눅(Sunnynook)

등에서는 임대 세입자 비율이 오히려 늘어났다.

이곳들은 여전히 부동산 투자자와 브로커들에게는 ‘호재 지역(hunting grounds)’ 으로 남아 있으며, 신규 투자자들이 새 주택을 사서 임대를 내놓는 구조가 유지되고 있다.

최근 NZHL Property Report에 따르면, 매매가 하락, 공개 방문(Open home) 인원 감소, 바이어 결정 속도 느려짐 등으로 호황은 잠시 멈춘 상태이며, 투자자 활동도 완만해지며 분명한 ‘바이어 우위 시장’ 이 다시 형성되고 있다.

이러한 분위기 속에서도, “장기적으로는 주택 소유자 비율이 더 높아진다”는 흐름은 꾸준히 이어지고 있다.

데이비슨은 “뉴질랜드 사회에서 ‘집 소유(Kiwis’ homeownership dream)’는 여전히 강한 가치관”이라며, “자가 비율이 높아지는 지역의 통계는 많은 사람에게 긍정적으로 받아들여질 것”이라고 말했다.

Source: NZA