올해 1분기 뉴질랜드 주거용 투자부동산의 임대수익률(rental yield)과 현금흐름(cash flow)이 소폭 개선됐지만, 시세차익(capital gain) 없는 상황에서 여전히 투자수익성은 매우 낮은 수준에 머물고 있다.

interest.co.nz가 주요 도시의 3베드룸 하우스, 1~2베드룸 아파트/유닛을 대상으로 분석한 결과, 3베드룸 하우스의 전국 평균 임대수익률은 지난해 4분기 5.6%에서 올해 1분기 5.9%로 상승, 2베드룸 유닛/아파트는 6.7%→7.2%, 1베드룸 유닛/아파트는 8.7%→9.2%로 각각 올랐다

이는 저가 매물(하위 25% 가격대) 가격 하락과 주당 $15~$20의 임대료 상승이 맞물린 결과다.

현금흐름도 개선돼, 3베드룸 하우스의 주간 순현금흐름(모기지 상환 후 남는 돈)은 $74에서 $129로, 2베드룸은 $150→$202, 1베드룸은 $205→$227로 늘었다.

이 같은 개선은 소폭의 임대료 상승과 모기지 금리 하락(5.61%→5.05%)에 힘입은 것이다.

하지만 전국 최대 임대시장인 오클랜드의 3베드룸 하우스 임대수익률은 대부분의 구에서 5% 미만, 일부 지역은 4% 미만에 머물렀다.

현금흐름 역시 마누카우(Manukau) 구를 제외한 모든 지역에서 모기지 상환 후 ‘적자’ 상태가 지속됐다. 마누카우는 주당 $1, 마누레와-파푸쿠라(Manurewa-Papakura)는 $38의 미미한 흑자를 기록했을 뿐이다.

게다가 이 수치는 세금, 보험, 관리비, 공실 등 각종 비용을 제외한 ‘총계’ 기준이어서, 실제로는 더 많은 투자 부동산이 현금 손실을 보고 있을 가능성이 높다.

지난 수년간 투자자들은 미래의 시세차익을 기대하며 단기 손실을 감수해왔으나, 최근 매매가 정체와 하락으로 ‘현금흐름 적자+시세차익 실종’이라는 이중고에 직면했다.

1분기 수치가 일부 개선됐지만, 전망은 여전히 불투명하다.

금리 추가 인하는 현금흐름 개선에 도움이 되겠지만, 임대시장 공급 과잉으로 임대료 상승세가 꺾이고 공실률이 높아질 가능성도 있다.

여기에 세금, 보험, 유지비 등 고정비 부담은 줄어들 기미가 없다.

Source: Interest.co.nz