주택 가치 하락으로 기존 주택 구매자들은 대출 은행에 묶여 있는 반면, 신규 진입자들은 보다 유리한 조건을 누리고 있다.

최근 주택 구매자들은 현재 대출 기관에 묶여 있는 경우가 많다고 주택담보대출 전문가들이 전한다. 하락세에 진입하기 전 혹은 초기에 주택을 구매한 이들은 주택 자산가치가 크게 줄어든 탓이다.

시중 은행들은 수천 달러의 현금 환급 혜택을 내걸며 신규 고객 유치 경쟁을 벌이고 있지만, 기존 주택 구매자 다수는 부채 대비 자산 비율(loan to value ratio, LVR)이 높아 재융자가 어려운 상황이다.

스퀴럴(Squirrel)의 데이비드 커닝엄 대표는 뉴질랜드 내 오클랜드와 웰링턴 지역이 특히 심각하다고 언급했다. 그는 “만약 80%에 육박하는 대출로 주택을 구입했다면 가격 하락으로 인해 마이너스 자산 상황에 처했을 가능성이 크고, 이 경우에는 재융자가 사실상 불가능하다”고 설명했다.

주택담보대출 전문가 브루스 패튼은 “2021년 중반 100만 달러에 주택을 구입해 90만 달러를 대출 받았는데, 현재 주택 가격이 평균 8~15% 하락하면 기존 자산가치는 거의 사라진 셈”이라며 “이런 상황이라면 자산 가치가 회복될 때까지 기다리는 수밖에 없다”고 조언했다. 그는 “구매 당시가 가격 고점이었다면, 가격이 낮을 때 팔고 나오는 것은 최악의 선택”이라고 말했다.

반면, 키 모기지스(Key Mortgages)의 제레미 앤드루스는 “현 대출 기관의 이자율이 비싸거나 대출 조건이 불리한 경우, 초기에 신용등급 때문에 2급 대출 기관을 이용했던 이들은 재융자가 가능할 수 있다”고 밝혔다. 그는 “준비은행이 대출금액 증가 없는 같은 규모 대출 재융자에 대해 LVR 제한 예외를 허용해, 일부 은행은 높은 LVR 대출에 대해 현금 환급을 제공하기도 한다”고 설명했다.

한편, LJ 후커(LJ Hooker)의 매튜 틸러 연구 책임자는 “입금금액으로 더 많은 주택을 살 수 있게 됐고, 매물도 늘어나면서 구매자들이 오랜만에 유리한 조건을 맞았다”고 밝혔다. 실제로 7~8월 신규 주택 구매자 비중은 27.5%로 상승했다.

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최근 첫 주택 구매자, 시장 하락에 묶인 가운데 신규 진입자 힘 키워

주택 가격 하락으로 기존 주택 구매자들은 현재 거래은행에 묶여 있는 반면, 신규 진입자들은 보다 유리한 조건을 누리고 있다고 주택담보대출 전문가들이 전한다. 하락세 초반이나 이전에 주택을 구매한 사람들은 자산 가치가 크게 줄어 재융자가 쉽지 않은 현실에 직면했다.

스퀴럴(Squirrel) CEO 데이비드 커닝엄은 “80%에 가까운 대출 비율로 주택을 구매한 이들이 25%까지 가격 하락을 겪으면 마이너스 자산 상태에 빠질 수 있어, 재융자가 불가능해 답답한 상황에 처한다”고 말했다. 오클랜드와 웰링턴에서 이런 사례가 특히 심각하다.

주택담보대출 전문가 브루스 패튼은 “2021년 중반 100만 달러짜리 주택을 90만 달러 대출받아 산 경우, 현재 평균 8~15% 주택 가격 하락으로 자산가치는 대부분 사라졌다”며 “마이너스 자산 상태라면 시간을 두고 기다리는 수밖에 없다”고 조언했다. 그는 “최고점에 구매했으면 저점에 팔아 시장에서 나가는 것은 피해야 한다”고 덧붙였다.

반면, 키 모기지스(Key Mortgages) 상담사 제레미 앤드루스는 “현재 대출기관의 금리가 높거나 불리한 대출 조건, 신용 등급 영향으로 2급 대출기관을 이용한 경우에는 재융자 가능성이 있다”고 말했다. 뉴질랜드 준비은행은 대출액 증액 없는 재융자에 대해 대출금액 대비 자산 비율 제한에서 예외를 두는데, 일부 주요 은행들은 높은 LVR 대출에 대해 현금 환급 혜택까지 제공한다.

한편, LJ 후커의 매튜 틸러 연구 책임자는 “입금금액으로 구매할 수 있는 주택 수가 늘어나고 매물도 증가해 구매자들의 유리한 조건이 조성되고 있다”고 전했다. 코탈리티 뉴질랜드 데이터에 따르면 7~8월 신규 주택 구매자 비중이 27.5%로 상승했다.