오클랜드에서 사람들이 선호하는 거주지는 어디일까? 그 답은 토지 가치에 있다. 오클랜드카운실 수석경제연구부서는 토지 가치를 분석하는 공간 모델을 개발해 주택 수요가 위치에 따라 어떻게 달라지는지를 조사했다.

수요란 무엇인가?

이 문맥에서 수요란 위치, 지역 특성, 개발 가능성에 따라 사람들이 주택용 토지에 지불할 용의가 있는 가격을 의미한다. 사람마다 선호하는 주거 옵션이 다르다. 일부는 보다 넓은 공간을 원해 외곽에 살며 필요한 곳을 이동해 이용하고, 다른 일부는 공간을 희생하고서라도 일자리, 교통, 상점, 학교, 공원 등의 근접성을 택한다. 모두가 원하는 것과 감당할 수 있는 것 사이에서 최적의 위치를 선택한다.

높은 토지 가치는 그 지역에 대한 수요가 강하다는 뜻이다. 이는 다른 지역이 소중하지 않다는 뜻이 아니라, 오클랜드 전역에서 수요 강도가 다름을 나타낸다.

새로운 공간 수요 모델

2024년 부동산 평가 데이터를 사용해 모델은 지역별 토지 가치를 제곱미터 단위로 추정했다. 분석 대상은 주거지구 및 업무혼용지구의 토지다. 회귀 분석으로 토지 가치에 영향을 미치는 요소를 파악했고, 수요만 분리하기 위해 두 가지 핵심 요소를 조정했다.

용도지역 정책: 용도지역에 따라 토지의 개발 가능성이 다르며, 건물 밀도가 높은 지역 토지가 가치를 높게 갖는 현상을 통제했다.

지역적 특성: 건축 유형 등 이웃 단위(meshblock)별 상대적 가치 차이도 조정했다.

수요의 공간적 모습

모델 추정 결과를 히트맵으로 나타내면, 일자리, 교통, 도심 편의시설이 가까울수록 수요가 강한 가운데 해안가 역시 자연환경의 매력으로 높은 수요를 보였다. 일반적으로 이러한 특성에 가까울수록 토지 가치가 높았다.

중심지에서 거리별 토지가치 상자그림(box plot)은 도시형태의 대표적 패턴인 거리 증가에 따른 가치 감소를 보여주었으나, 각각 거리대별로 주변 중심지와 자연환경 영향이 있어 변동성이 관찰된다.

오클랜드는 여러 중심지로 구성된 다중중심도시(polycentric)보다는 한 개의 지배적 도심(monocentric) 형태에 가깝다는 분석도 나왔다.

용도지역과 토지 가치

용도지역 정책이 토지 가치에 미치는 영향도 확인됐다. 보다 고밀 개발을 허용하는 용도지역의 토지가 평균적으로 가치가 높았고, 이는 토지를 더 생산적으로 사용하는 잠재력 및 주택당 토지 면적 감소 옵션을 반영한다.

오클랜드 유니터리 플랜(Auckland Unitary Plan) 아래 용도지역 상향조정(upzoning)은 해당 부동산의 재개발 프리미엄을 상승시킨다는 연구 결과도 이와 일치한다.

정책적 함의

토지 가치는 사람들이 접근하고자 하는 편의시설 근처에 주택 수요가 집중됨을 보여준다. 고밀 개발 허용은 토지 가치를 높이고, 개발 가능성을 반영한다. 즉, 용도지역 규제가 주택 공급이 수요에 대응하는 방식과 위치에 큰 영향을 미친다는 뜻이다.

이 분석은 정부가 오클랜드카운실에 지시한 대로 웨스턴 라인 특정 역세권 주변에 10~15층 높이 건물 개발 가능성을 확대하는 정책 방향을 이해하는 데 도움을 준다. 높은 수요지역에서 개발 용량을 늘리면 투자 수익성이 개선되어 건설업체들이 수요를 더 신뢰할 수 있다.

이와 함께 기존 인프라와 서비스를 효율적으로 활용하고, 주민들에게 필요 시설과 더 가까운 주거 선택권을 제공한다.

출처 : interest.co.nz