뉴질랜드 주택시장이 사실상 제자리걸음을 이어가고 있지만, 이 ‘횡보장세’가 4년 만에 가장 의미 있는 주택구입 여력(affordability) 개선을 가져왔다는 분석이 나왔다.

BNZ의 최신 주택 구입 여력 지수(Housing Affordability Index)에 따르면 2021년 12월 고점 대비 현재 주택은 약 17% 더 구입하기 쉬워진 것으로 나타났다. 이는 2020년 12월 이후 ‘가장 덜 나쁜’ 수준의 여건이라는 설명이다.

BNZ 마이크 존스(Mike Jones) 수석 이코노미스트는 최근 부동산중개인협회(REINZ)의 자료를 인용해 “올해 초까지 7개월 연속 상승했던 계절조정 주택가격지수가 6월과 7월에는 소폭 하락하며 회복세가 멈췄다”고 밝혔다.

이에 따라 BNZ는 올해 연간 주택가격 상승률 전망치를 1% 수준으로 낮췄다. 예측대로라면 연말 주택가격은 2021년 초, 그리고 물가상승률을 반영하면 2020년 수준으로 되돌아가게 된다.

존스 이코노미스트는 “뉴질랜드중앙은행(RBNZ)의 기준금리 인하가 시장에 다소 활력을 줄 수 있지만, 여전히 공급물량 증가와 상대적 구입 여력 개선 효과가 상쇄 요인으로 작용하고 있다”고 평가했다.

그는 또 “8월 신규 매물 증가로 매물 재고가 10년 만의 최고 수준에 근접했다”며 “주택가격 정체는 가계의 자산효과(wealth effect)에는 부정적이었지만, 반대로 주택 구입 여력은 눈에 띄게 개선됐다”고 설명했다.

BNZ 지수는 △주택 구입 시 필요한 자기자본(예치금) △모기지 상환 부담 △가계소득 세 가지를 중심으로 측정한다.

최근 주택가격이 안정세를 보이고, 모기지 금리가 하락하며, 임금 상승이 이어진 결과 구입 여력이 4년여 만에 최고 수준으로 올라섰다는 것이다.

다만 여전히 2020년 3월 코로나19 이전과 비교하면 주택은 약 7% 덜 ‘구입 가능’한 상태다.

지역적으로는 오클랜드와 웰링턴의 여건 개선 폭이 가장 컸지만, 여전히 전국에서 가장 구입이 어려운 지역으로 꼽혔다. 다만 최근 몇 년간 지역 간 격차는 다소 줄어든 것으로 나타났다.

RBNZ의 추가 금리 인하가 예정돼 있어, 올 연말까지 약 3분의 1에 달하는 모기지 대출자가 재약정을 통해 실질적인 이자 부담 완화를 체감할 것으로 전망된다.

키위뱅크(Kiwibank) 수석 이코노미스트 재로드 커(Jarrod Kerr)는 “뉴질랜드 경제가 또다시 위축되면서 중앙은행이 강제로 금리 인하에 나선 것”이라며 “이미 5월 이후 전체 모기지의 3분의 1은 갱신됐고, 올 연말까지 추가 3분의 1이 더 재약정될 예정이어서 가계에 상당한 구제 효과가 올 것”이라고 말했다.

RBNZ는 현재 기준금리 인하 목표치를 2.5%로 제시한 상황이다.

BNZ의 시나리오 분석에 따르면 OCR(기준금리)를 100bp(1%포인트) 내리면 모기지 금리가 더 낮아져 구입 여력은 다소 향상될 수 있다. 반면 가계소득 증가세가 멈출 경우 코로나 이후의 구입 여력 개선 폭의 절반은 사라질 수 있다고 전망했다.

존스 이코노미스트는 “향후 2년간 주택가격이 정체된다면, 주택 구입 여력 지수는 사실상 2020년 초 수준까지 되돌아갈 수 있다”며 “이는 집값 급등 이후 구입 여력을 회복하기가 얼마나 어려운지 잘 보여준다”고 강조했다.

그는 또 “일부는 이를 근거로 집값 추가 상승 여력이 있다고 해석할 수 있지만, 절대적 수준에서 주택은 여전히 비싸며, 고용시장·공급 여건·금리·인구 증가 등 거시적 요인이 단기 가격 흐름을 결정할 것”이라고 덧붙였다.

BNZ의 기본 전망은 “집값은 당분간 횡보”라는 것이다.

Source: NZA