뉴질랜드 전역에서 낮아진 주택담보대출 금리, 꾸준한 소득 증가, 그리고 부동산 가치 하락이 맞물리며 주택 구매 가능성이 개선되어 가계 부담이 완화되고 있다.

공식 현금금리(OCR)는 2024년 8월 이후 250bp 인하되어 3년 만에 최저 수준을 기록 중이며, 전국 부동산 가치는 코로나19 이후 최고점 대비 약 17% 낮은 상태로 최근 안정세를 보이고 있다.

코털리티 뉴질랜드(Cotality NZ)가 발표한 최신 주택 구매 가능성 보고서에 따르면, 2025년 2분기 전국 소득 대비 주택 가치 비율은 7.5로 2019년 중반 이후 가장 낮은 수준이다. 보증금 마련 기간도 2021년 약 14년에서 10년으로 줄었으며, 장기 평균인 9.1년에 근접했다.

비록 여전히 역사적 평균보다는 높지만 그 차이는 크지 않다. 코털리티 NZ 최고 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨은 주택담보대출 상환능력(mortgage serviceability)이 가장 크게 개선됐다고 설명했다.

그는 “주택담보대출 상환액이 현재 중간 가구 소득의 약 44%를 차지하는데, 이는 2022년 최고치 57% 대비 크게 감소한 수치이며 장기 평균 43%에 근접한 수준”이라고 말했다.

“상환 비용이 장기 평균 수준으로 돌아왔다는 것은 경기 침체기 때와 달리 부담이 훨씬 줄었다는 의미다. 주택 가격이 갑자기 저렴해진 것은 아니지만, 구매자와 기존 채무자가 몇 년 전보다 훨씬 관리 가능한 조건에서 움직이고 있음을 뜻한다.”

주택 구매 가능성 향상은 오클랜드, 타우랑가, 웰링턴에서 가장 두드러졌다. 이들 지역에서는 주택담보대출 상환 비율이 장기 평균보다 다소 낮아졌는데, 이는 1년 반 전과 비교해 큰 변화다.

타우랑가는 여전히 주요 도시 중 구매하기 가장 어려운 지역으로, 가구 소득 대비 부동산 가치는 약 8.5배다. 그러나 2021년 말 거의 12배에 달했던 최고점보다는 크게 개선됐다.

데이비슨은 “자신들의 역사적 수치에 비추어 볼 때 타우랑가의 구매 부담은 약간 높은 편이지만, 해밀턴, 크라이스트처치, 더니든과 비교할 때 상대적으로 합리적인 가격을 유지하고 있다”고 말했다. 이 세 도시는 구매 가능성 개선 정도가 상대적으로 적다.

오클랜드의 부동산 가치는 소득 대비 7.9배로 10년 만에 가장 낮았으며, 웰링턴은 6.4로 2016년 이후 처음으로 장기 평균에 근접했다.

데이비슨은 “웰링턴이 갑자기 저렴해진 것은 아니지만 오랜 기간보다 구매 가능성이 높아진 것은 분명하다”며 “주요 도시의 핵심 지표가 장기 평균으로 돌아온 것은 조건이 얼마나 조정되었는지 보여줘 일부 구매자군이 다시 시장에 관심을 갖는 배경”이라고 설명했다.

반면 해밀턴, 크라이스트처치, 더니든은 부동산 가치가 견고해 구매 가능성 개선이 제한적이었다.

국가 전체 임대료 대비 소득 비율은 28%로 장기 평균 26%보다 높다.

오클랜드와 웰링턴은 각각 25%, 23%로 역사적 수준과 대체로 일치한다.

데이비슨은 “해밀턴, 크라이스트처치, 더니든의 가계는 소득 대비 임대료 비중이 30%에 근접하며, 이는 이들 시장에서 사상 최고 수준”이라고 지적했다.

“평균보다 훨씬 높은 임대료 증가에 소득은 따라가지 못하고 있어 부담이 크다”고 덧붙였다.

타우랑가의 임대료 대비 소득 비율은 34%로 주요 도시 중 가장 높다.

“구매 가능성은 개선됐지만 임대 시장은 여전히 어려움이 크고, 특히 평균 이하 소득을 가진 가계는 훨씬 더 큰 임대료 부담을 느끼고 있다”고 데이비슨은 말했다.

데이비슨은 8월 기준금리 인하와 추가 완화 가능성이 차입자 부담 완화에 도움이 되고 향후 주택 시장 회복을 뒷받침할 것이라고 전망했다.

“주택담보대출 상환 비용이 이미 장기 평균 수준으로 돌아온 상황에서 구매 가능성이 경기 침체기만큼 시장을 제약하지는 않을 것”이라고 말했다.

“다만 노동시장 부진, 소득 대비 부채 규제, 그리고 지역별 주택 공급 과잉 등이 회복 속도를 조절할 가능성이 높아 주택 구매 가능성에는 긍정적이다.”

데이비슨은 장기 과제로 공급 불균형 문제를 꼽으며 “뉴질랜드 주택 구매 가능성 문제는 수요와 공급의 지속적 불균형에서 비롯됐다”며 “지속 가능한 개선을 위해서는 주택 건설 확대, 토지 및 인프라 공급 확충이 필수적”이라고 강조했다.

“최근 정책 방향은 고무적이나 공급 문제 해결에는 수년간의 꾸준한 노력이 필요하다.”

Source: Cotality (Formerly CoreLogic)