뉴질랜드 집값은 코로나19 이후 급등세를 보이다가 최대 20% 하락하는 등 큰 변동을 겪었다. 이러한 경험은 세계 역사상 가장 큰 주택가격 폭락 사례들과 많은 공통점을 보여준다. 2,000년에 걸친 경제 데이터를 살펴보면, 집값 폭락에는 반복되는 패턴이 있다. 가격이 급등한 뒤 대출이 막히고, 매수자가 사라지면 집값은 순식간에 곤두박질친다.

다음은 세계 7대 주택가격 폭락 사례와, 여기서 얻을 수 있는 교훈이다.

1. 대공황(미국, 1929~1933)

1920년대 미국은 경제 호황과 함께 집값이 급등했다. 하지만 주식시장 붕괴와 함께 대출이 중단되고, 실업률이 치솟으면서 집값은 약 35% 하락했다.

교훈: 실업률이 급등하면 주택 수요가 급감한다. 고용시장을 주시해야 한다.

2. 아일랜드 주택시장 붕괴(2008년 글로벌 금융위기)

2000년대 초 아일랜드는 EU 자금과 대출 확대로 주택 공급이 급증했다. 2008년 금융위기와 함께 은행이 대출을 중단하고, 공급 과잉이 심화되며 집값은 56% 폭락했다.

교훈: 신규 주택 공급과 신용 흐름을 주시해야 한다. 대출이 끊기면 공급 과잉이 치명적일 수 있다.

3. 홍콩 ‘반환’ 후 폭락(1997년~2003년)

1997년 영국에서 중국으로 반환된 후, 아시아 금융위기가 겹치며 홍콩 금리가 급등하고, 모기지 상환 부담이 두 배로 뛰었다. 6년간 집값은 61% 하락했다.

교훈: 금리 급등은 주택 소유자의 재정에 치명적이다. 모기지 금리 변동을 항상 주의해야 한다.

4. 암스테르담의 장기 하락(18세기 초~37년간)

1700년대 초 유럽 무역 중심지였던 암스테르담에서는 투기적 매수와 인구 정체가 겹쳐, 37년에 걸쳐 집값이 약 66% 하락했다.

교훈: 임대수익 등 시장의 ‘기초체력’이 뒷받침되지 않으면, 가격 모멘텀만으로는 시장을 지킬 수 없다.

5. 일본 ‘잃어버린 10년’(1989년~1990년대)

1980년대 일본은 대출 확대로 부동산 가격이 폭등했다. 1989년 금리 인상으로 대출이 막히자, 도쿄 땅값은 10년간 최대 80% 하락했다.

교훈: 장기 경기 침체는 부동산 자산가치를 송두리째 무너뜨릴 수 있다.

6. 고대 로마의 부동산 폭락(AD 33년)

로마 제국 초기, 귀족들은 대출로 토지를 사들였다. 정부가 은행에 토지 보유를 강제하자, 은행들이 대출 회수에 나섰고, 대규모 매도세로 집값은 약 70% 폭락했다는 기록이 있다.

교훈: 은행이 대출을 중단하고 매도세가 몰리면, 집값은 순식간에 무너진다.

7. 흑사병 이후 유럽(14세기 중반)

흑사병으로 유럽 인구의 절반이 사망하면서, 주택 수요가 급감해 땅값은 최대 80% 하락했다.

교훈: 팬데믹·전쟁 등 예기치 못한 충격은 경제와 부동산 시장을 송두리째 바꿀 수 있다.

뉴질랜드 부동산 시장은 2021~2022년 코로나 이후 집값이 약 40% 급등했다가, 이후 10~25% 하락하는 등 큰 변동을 겪었다. 최근에는 일부 지역에서 집값이 바닥을 다지고 회복세를 보이고 있지만, 여전히 금리, 고용, 공급과잉 등 다양한 리스크가 상존한다.

전문가들은 “은행이 대출을 조이면 가격은 반드시 하락한다”며, “장기적으로는 시간이 주택 소유자의 가장 큰 우군”이라고 강조한다.

역사적 사례는 모두, 고용·금리·대출·공급 등 ‘기초체력’이 흔들릴 때 집값이 급락한다는 점을 보여준다.

뉴질랜드 주택시장 역시 이 같은 교훈을 잊지 말아야 할 시점이다.

Source:OneRoof