뉴질랜드 주택 개발 시장이 회복 조짐을 보이고 있지만, 미분양 주택 증가와 소비자 심리 위축, 그리고 지방정부의 개발 기여금(Development Contributions) 폭등이 새로운 도전 과제로 떠오르고 있다. 건설비와 공급망 리스크는 완화됐지만, 개발업자들은 여전히 신중한 투자와 철저한 리스크 관리 없이는 성공을 장담하기 어려운 상황이다.

최근 몇 년간 건설비와 인건비, 자재 수급 문제는 크게 완화됐다. 하지만 오클랜드 등 일부 지역에서는 개발 기여금이 30~40%까지 급등해, 주택 한 채당 수만~십만 달러의 추가 비용이 발생하고 있다.

예를 들어, 오클랜드 타마키 지역은 개발 기여금이 3만1천 달러에서 11만9천 달러로, 이너노스웨스트는 2만5천 달러에서 9만8천 달러로 치솟았다. 이로 인해 사업성이 있던 프로젝트도 재설계나 가치공학 없이는 수익성을 잃는 사례가 속출하고 있다.

Vincent Capital의 헨리 첸(Henry Chen) 대출 총괄은 “일부 지역의 미분양 재고가 여전히 문제이고, 소비자 심리도 회복이 더디다”고 진단했다.

금리 인하 기대감에도 불구하고, 경제 회복이 더딘 탓에 소비자들은 대규모 금융 결정을 망설이고 있다.

이런 환경에서 개발업자와 금융기관 모두 철저한 시장 분석과 현실적인 사업성 평가, 명확한 출구 전략이 필수적이다.

건설비가 안정되자, 일부 시공사들은 경쟁을 위해 지나치게 낮은 견적을 제출하는 ‘언더쿼팅(underquoting)’이 늘고 있다.

이는 프로젝트 중반 이후 예상치 못한 추가 비용과 분쟁으로 이어질 수 있어, 경험이 부족한 개발업자에게 특히 위험하다.

Vincent Capital은 과거 수백 건의 프로젝트 데이터를 바탕으로 비정상적으로 낮은 견적을 사전에 식별하고, 계약서의 지급 조건까지 꼼꼼히 점검한다.

오클랜드 내에서도 주택 유형·지역별로 수요와 리스크가 크게 다르다.

첸 총괄은 “테라스하우스 등 공급 과잉 지역은 보수적으로 접근하고, 실수요가 뚜렷한 프로젝트에 집중한다”고 밝혔다.

획일적 대출 기준이 통하지 않는 만큼, 현지 시장에 대한 깊은 이해와 맞춤형 전략이 중요하다.

경험 많은 개발업자와 전문 컨설턴트의 역량이 프로젝트 성패를 좌우한다.

첸 총괄은 “최근 몇 년간 부실 설계와 관리 미흡으로 막대한 손실을 본 사례가 적지 않다”며, 개발업자의 과거 실적, 위기관리 능력, 네트워크까지 꼼꼼히 평가한다고 설명했다.

분양이 쉽지 않은 시장에서, 금융기관은 대출금 회수 가능성을 높이기 위해 보수적 LVR(대출비율) 관리와 함께, 개발업자의 마케팅·분양 전략, 가격 정책, 비상계획까지 면밀히 검토한다.

Vincent Capital은 정기적인 현장 점검과 실시간 소통을 통해 리스크를 조기에 파악하고, 필요시 대안 마련까지 지원한다.

뉴질랜드 주택 개발 시장은 여전히 불확실성이 크지만, 경험과 데이터, 신뢰할 수 있는 금융 파트너십을 바탕으로 한 전략적 접근이 성공의 핵심이다.

첸 총괄은 “개발 기여금 등 새로운 비용 부담과 시장 리스크를 정확히 반영한 현실적인 사업계획만이 살아남을 수 있다”고 강조했다.

Source:NZA