최근 국내 부동산 시장이 첫 주택 구입자에게는 ‘지금이 기회(now might be their big chance)’라는 메시지가 부동산 관련 기관 2곳에서 잇달아 나왔다.

실제로 부동산 평가기관인 QV는 집값 조정기를 ‘드문 기회(rare opportunity)’라고 표현했고, 뉴질랜드 부동산협회(REINZ) 관계자도 지금이 ‘시장에 진입할 기회(a chance to get into the property market)’라고 표현했다. 

협회 관계자는, 특히 주요 도시를 중심으로 매물이 많고 가격도 양호하며 이자율도 낮다면서, 지금 들어간다면 앞으로 가격이 회복하기 전에 기회를 잡는 셈이라고 강조했다.

하지만 이와 같은 낙관론에 대해 실제로 얼마나 유리한 조건인지를 두고는 전문가들 사이에서도 다양한 분석이 이어지고 있다. 

<금리는 하락했지만 과거만 못한 수준> 

현재 2년 고정형 모기지 금리는 약 5% 수준으로, 지난해 약 7%였던 정점에 비해서는 큰 폭으로 하락했다. 

이는 평균 모기지 액수인 약 56만 7,448달러 기준으로 볼 때 주당 상환액이 약 700달러 수준이라는 뜻인데, 이는 전국 평균 임대료보다 약 60달러가량 높은 수준이다.

금리가 하락하면 보통 집값 상승을 부르지만 이번에는 그 영향이 제한적인 것으로 나타났다. 

부동산 데이터업체인 코어로직(CoreLogic)의 관계자는, 구입 자금 조달이 쉬워지기는 했지만  아직 가격에는 이 점이 예전처럼 반영되지는 않았다고 분석했다.

한편, 인포메트릭스(Infometrics) 관계자는, 모기지 금리는 팬데믹 당시처럼 2% 수준까지는 내려가지 않을 것이라면서, 현재 금리 수준은 장기 평균으로 복귀한 정도라고 설명했다.

(도표: 기준 금리 변동 상황) 

<정점 대비 15% 하락한 집값, ‘저점 매수’ 가능성은?>

전국 집값은 여전히 정점 대비 약 15% 하락한 상태인데, 웰링턴은 최고점 대비 25% 이상 떨어졌고 오클랜드는 21.6% 하락했다. 

반면 퀸스타운은 5년 전 대비 여전히 9.1% 올랐으며 크라이스트처치도 8.3% 올랐다.

코어로직 자료를 보면 웰링턴과 오클랜드는 ‘구매 여력’이 가장 많이 회복된 지역으로 장기 평균 수준에 가까워지고 있다. 

관계자는, 집값은 예전보다 저렴해졌지만 싸다고 보긴 어렵다면서, 현재 집값은 추가 하락보다는 상승 쪽으로 방향을 틀 가능성이 높아 보인다고 말했다.

<풍부한 매물… ‘구매자 시장’의 협상력은?> 

한편, 부동산 시장에는 매물이 넘치는데, 부동산 플랫폼인 ‘Realestate.co.nz’에 따르면 올해 4월 기준 시장에 나온 매물은 전년 대비 6.2%가 늘었다. 

관계자는 구매자 입장에서는 협상력이 높은 상황이라면서 매도자들은 경쟁 주택이 많아 가격 양보나 조건 완화에 나설 수밖에 없다고 분석했다.

또한 임대 시장 상황도 구매자에게 여유를 주고 있는데, 많은 지역에서 임대 매물이 늘어나고 광고하는 임대료도 하락세를 보이고 있으며 평균보다 더 길게 공실이 유지되는 경우도 많다.

관계자는 임대료가 내려가는 상황에서 굳이 급하게 내 집 마련에 나설 필요가 없다는 주장이 설득력이 있다면서, 여전히 주택 구매보다 임대가 저렴해 비용만 놓고 보면 굳이 매수를 서두를 이유는 없다고 덧붙였다. 

<키위세이버(KiwiSaver)와 노동시장 등 고려할 변수 많아>

첫 집 마련의 주요 재원 중 하나인 ‘키위세이버(KiwiSaver)’ 가입자들은 올해 초 시장의 불안정성으로 일부 손실을 봤지만 최근에는 회복세를 보이고 있다. 

또한 노동시장도 부동산 시장의 불확실하게 만드는 요소로 꼽히는데, 실업률 상승세는 진정되고 있지만 고용 회복은 더딘 상태다. 

관계자는 고용 안정성이 낮은 상황에서 집 구입은 위험한 선택이 될 수 있다면서, 지금은 감당할 수 있어도 만약 직장을 잃고 재취업도 어려워지면 감당이 불가능해질 수 있다고 지적했다. 

한 전문가는 마음에 들고 위치도 좋고, 또 직업도 안정적이며 장기 거주 계획이 있다면 지금이 첫 주택 마련에 좋은 시기일 수 있다면서, 주택 구입은 단순한 투자 결정이 아니라 가족을 위한 기반 마련에 의미가 더 크다고 지적했다. 

반면, 또 다른 전문가는 누군가 서둘러야 한다고 말할 때는 항상 경계해야 한다면서, 현재 시장이 구매자에게 유리한 게 분명하지만 무리해서 매수하는 것은 경계해야 한다고 강조했다. 

그는 또한 금리나 고용 상황이 변하면 어떤 영향을 받을지 미리 시나리오를 검토하고 판단하는 것이 중요하다고 조언했다.