코로나19 팬데믹 기간 동안 급격한 성장을 경험한 뉴질랜드 부동산 시장이, 정점 이후 지역별로 뚜렷하게 다른 양상을 보이고 있다. 전국적인 지표는 가치의 안정화를 나타내지만, 지역별로는 회복력과 성과에서 큰 차이를 보이며 훨씬 더 복잡한 양상을 띠고 있다.

부동산 데이터 분석업체 코탈리티 NZ(구 코어 로직)의 최근 분석에 따르면, 일부 지역은 이미 이전 최고치를 넘어섰지만, 특히 오클랜드와 웰링턴 일부 지역은 여전히 순환적 정점보다 훨씬 낮은 수준에 머물러 있다. 실제로 12곳이 넘는 지역이 여전히 최고치보다 20% 이상 낮은 수준을 기록하며, 지난 몇 년간 전국적으로 얼마나 불균등한 변화가 있었는지 보여준다.

모기지 금리가 완화되고 일부 지역의 주택 구매 능력이 개선됨에 따라, 이번 기사에서는 이러한 지역별 차이를 형성하는 요인들을 자세히 살펴보고, 주택 구매 능력 추세, 경제적 동인, 그리고 해밀턴, 퀸스타운, 캔터베리 지역과 같은 뛰어난 성과를 보이는 지역에 대해 조명한다.

코탈리티의 최신 주택 가치 지수에 따르면, 4월에 뉴플리머스(711,699달러), 웨스트랜드(493,500달러), 카이코우라(775,443달러) 등 3개 지역이 자체적으로 새로운 최고치를 경신했다. 최근 몇 년간 낮은 모기지 금리에 힘입어 전국적으로 성장의 초기 징후가 다시 나타나고 있지만, 정점 당시의 주택 가치와 비교하면 그 격차는 여전히 크다.

실제로 13개 지역은 여전히 정점 대비 20% 이상 낮은 주택 가치를 기록하고 있으며, 이들 지역은 모두 오클랜드 또는 웰링턴 지역에 속해 있다. 와이로아(-21%)를 제외하면, 로어 허트와 어퍼 허트가 정점 대비 -24%로 가장 큰 폭으로 하락했으며, 웰링턴 시티는 -23%, 포리루아는 -22%를 기록했다. 오클랜드의 와이타케레는 -23%, 파파쿠라와 마누카우는 각각 -22% 하락했다. 웰링턴 지역의 '농촌' 지역인 사우스 와이라라파와 카터턴은 -21%를 기록했다.

또 다른 뚜렷한 추세는 남섬이 주택 구매 능력 측면에서 뚜렷한 우위를 점하고 있다는 것이다. 그레이, 불러, 클루타, 고어와 같은 지역은 현재 모기지 상환액이 가구 총소득에서 차지하는 비율이 30% 미만인 반면, 전국 평균은 46%이다. 대조적으로, 타우랑가의 모기지 상환 능력 지표는 여전히 54%이며, 카피티 코스트도 같은 수준이다.

코탈리티 NZ의 수석 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨은 "주택 구매 능력은 주택 수요의 핵심 요소이며, 많은 남섬 지역에서 이러한 균형이 구매자에게 유리해지고 있다"고 말했다.

주요 관심 지역

• 해밀턴의 최근 강세: 북섬의 다른 주요 도시와 비교했을 때, 해밀턴은 지난 3년간 정점 대비 하락폭이 -10%로 비교적 작았으며, 최근 들어 더 강한 성장세를 보이고 있다. 1월 이후 해밀턴의 가치는 +2.1% 상승하여 크라이스트처치와 동일한 상승폭을 기록했으며, 오클랜드(+0.9%)와 타우랑가(-0.4%)를 앞섰다. 현재 주변 농촌 경제의 활기가 해밀턴 시장을 지지하고 있는 것으로 보이며, 개선된 도로망을 통한 오클랜드와의 연결성 증대도 잠재적인 요인으로 작용하고 있다.

• 퀸스타운의 지속적인 강세: 166만 달러라는 높은 중간값을 기록하며, 2위인 노스 쇼어(오클랜드)의 131만 달러를 훨씬 앞지르고 있음에도 불구하고, 퀸스타운은 '단지' 정점 대비 5% 하락한 비교적 활발한 시장을 유지하고 있다. 이는 규정을 준수할 수 있는 해외 구매자와 부유한 국내 투자자들에게 여전히 매력적이기 때문이다.

• 캔터베리의 회복력: 정점 대비 5% 이내로 회복한 17개 지역 중 8개 지역이 크라이스트처치, 와이마카리리, 애슈버턴, 티마루를 포함한 캔터베리 지역에 속해 있다. 이는 지역 곳곳에서 새로운 주택 공급량이 많았음에도 불구하고 나타난 현상이며, 주택 수요가 건설량에 맞춰 증가하고 있음을 시사한다.

뉴질랜드 최대 도시 중 일부는 여전히 최근 시장 정점보다 훨씬 낮은 수준에 머물러 있지만, 강력한 성장세로의 복귀가 보장되지는 않다. 오클랜드의 대규모 타운하우스 개발 계획과 웰링턴의 지속적인 재정 긴축과 같은 구조적 요인들이 단기적인 성과에 계속 영향을 미칠 수 있다.

그럼에도 불구하고, 개선된 모기지 상환 능력과 광범위한 경제 회복의 초기 징후는 2025년에 오클랜드와 웰링턴을 포함한 많은 지역에서 새로운 가치 성장을 뒷받침할 가능성이 크다. 시장의 펀더멘털이 계속 진화함에 따라, 구매자와 투자자 모두 새로운 모멘텀의 징후를 면밀히 주시할 것이다.

Source:Cotality NZ (formerly CoreLogic)