2025년 1분기 부동산 구매자 분류 데이터 분석

최근 코어로직 뉴질랜드의 수석 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 2025년 첫 분기 부동산 구매자 분류 데이터를 분석하며, 첫 주택 구매자(FHB)의 활동이 다소 감소하고, 모기지 투자자 활동이 증가하고 있음을 밝혔다. 특히, '엄마와 아빠'로 불리는 소규모 투자자들이 기존 주택에 대한 관심을 높이고 있다는 점이 주목할 만하다.

첫 주택 구매자(FHB)의 감소

2025년 1분기 코어로직의 데이터에 따르면, 첫 주택 구매자는 전체 부동산 구매의 25%를 차지했다. 이는 2024년 4분기의 26%에서 감소한 수치로, 2023년 1분기 이후 가장 낮은 비율이다. 반면, 이사하는 소유자(이전 소유자)는 26%의 시장 점유율을 기록했으며, 현금 다수 소유자(MPO)와 모기지 소유자들은 각각 14%와 23%의 점유율을 보였다.

특히, 웰링턴 지역(웰링턴 시, 로워 및 어퍼 헛, 포리루)은 첫 주택 구매자들에게 여전히 '핫스팟'으로 남아 있으며, 이 지역의 첫 주택 구매자 점유율은 35%에 달한다. 이는 상대적으로 낮은 웰링턴 부동산 가치와 개선된 주택 구매 가능성이 작용하고 있음을 보여준다.

투자자들의 부상

최근 6-9개월 동안 모기지 금리가 7% 이상에서 5% 이하로 하락하면서, 부동산 구매를 고려하는 모든 이들에게 유리한 환경이 조성되었다. 특히, 부채 기반 투자자들이 이러한 금리 인하의 가장 큰 수혜를 보고 있다. 지난해 35%에서 30%로 낮아진 보증금 요건과 짧아진 브라이트라인 테스트, 그리고 100%의 모기지 이자 공제 혜택이 투자자들에게 긍정적인 영향을 미쳤다.

모기지 금리가 7%를 초과할 때는 주택 구매를 위한 추가 자금이 주당 약 400달러에 달했으나, 현재는 약 200달러로 줄어들어 신규 투자자에게는 훨씬 더 수월한 조건이 되었다.

투자자 활동의 변화

부동산 구매자 분류 데이터에 따르면, 투자자 활동은 '엄마와 아빠' 소규모 투자자들에 의해 주도되고 있다. 특히, 두 개의 부동산을 소유한 모기지 소유자(MPO-2)의 비율은 2023년 중반 6%에서 현재 8%로 증가했으며, 세 개 이상의 부동산을 소유한 투자자(MPO 3-4)도 4%에서 6%로 상승했다.

기존 주택에 대한 투자자 선호 증가

모기지 투자자들이 신규 건축물에 대한 관심이 줄어들고 있는 점도 주목할 만하다. 신규 건축물에 대한 투자자들의 비율은 2023년 30%, 2024년 29%에서 2025년에는 27%로 감소했다. 이는 세금 공제 변화로 인해 기존 주택이 더 이상 신규 건축물보다 높은 세금 부담을 지지 않게 되었기 때문으로 해석된다.

향후 전망

앞으로의 부동산 시장에서는 첫 주택 구매자(FHB)의 시장 점유율이 감소하고, 모기지 투자자들이 역사적 저점에서 다시 상승할 것으로 예상된다. 그러나 첫 주택 구매자들이 시장에서 사라지는 것은 아니며, 2025년 전체 부동산 거래 수가 2024년보다 약 10,000건 증가할 것으로 보인다. 이는 첫 주택 구매자들이 시장 점유율이 줄어들더라도 더 많은 부동산을 구매할 수 있음을 의미한다.

첫 주택 구매자들은 여전히 키위세이버를 통한 보증금 지원과 은행의 저금리 대출 혜택을 통해 시장에 진입할 수 있는 기회를 가질 것이다. 투자자들은 낮아진 모기지 금리 덕분에 현금 흐름 측면에서 부동산 구매가 더 매력적으로 변하고 있으며, 중장기적으로 주식이나 채권 대신 부동산에 투자할 가능성도 높아지고 있다.

Source: CoreLogic NZ