상업용 부동산 개발업체인 Kiwi Property Group은 저렴한 주택 부족에 대한 해결책의 일환으로 임대형 개발을 촉진하기 위해 세금 및 투자 규칙 변경을 정부에 촉구했다.

이 회사는 특히 젊은 층에서 주택 소유에 대한 희망이 사라지고 있음을 보여주는 설문 조사를 발표했는데, 85%가 분기별 검사와 부동산 맞춤화에 대한 엄격한 규칙과 같은 장벽을 피할 수 있다면 임대를 고려할 것이라고 말했다.

Kiwi Property Group의 최고경영자 맥켄지는 뉴질랜드에서 임대형 주택이 이제 막 등장하고 있지만 주택 부족 문제를 해결하는 데 중요한 역할을 할 수 있다고 말했다.

맥켄지는 Build-to-rent는 양질의 숙박 시설을 제공하고 주민들에게 안전한 임차권을 제공하며 다양한 편의 시설을 제공함으로써 뉴질랜드 주택 방정식에서 실제로 중요한 역할을 할 수 있는 잠재력을 가지고 있다고 밝혔다.

Kiwi Property Group은 오클랜드의 Sylvia Park 소매 및 비즈니스 센터의 일부로 장기 임대(Long-Term Renting)를 위한 295개 유닛을 제공할 예정이다.

맥켄지는 조사 대상자의 절반 이상이 단기 임차, 다양한 품질 및 임대료 상승이 포함된 전통적인 임대에 불만족했지만, BTR(Build-to-Rent)는 장기 임차(Long-Term Tenancies)를 제공했다고 말했다.

이러한 발전은 뉴질랜드에서는 새로운 것이지만 미국, 영국, 유럽에서는 일반적이며 호주에서는 인기를 얻고 있다.

맥켄지는 그의 회사가 LynnMall 쇼핑 센터에서도 유사한 개발 계획을 갖고 있으며 타운 센터로 지정되는 계획에 도움을 받았다고 말했다.

KiwiSaver 제공업체인 Simplicity도 Remuera에 330유닛 단지를 건설할 계획을 가지고 임대 부문에 진출했다.

맥켄지는 그러한 프로젝트에 KiwiSaver 자금을 투자하는 것은 환영하지만 태즈만 전역에서 일어난 것처럼 다른 인센티브와 함께 더 많은 해외 참여를 허용하려면 해외 투자 규칙을 완화해야 한다고 말했다.

호주 연방 정부는 자산 등급을 유지하고 인센티브를 제공하기 위해 특히 BTR(Build-to-Rent)에 대한 감가상각률을 두 배로 높였고, 이는 주택 위기를 해결하는 데 도움이 될 수 있는 유형의 조치라고 맥켄지는 주장했다.

Property Council New Zealand 홈페이지에서는 BTR에 대한 소개를 상세하고 하고 있는데 그 내용은 아래와 같다.

임대 건설인 BTR(Build-to-Rent)은 기관 투자자가 소유하고 전문 운영자가 관리하며 판매보다는 임대를 위해 특별히 설계된 개인 임대 주거용 거주 시설로, 자신의 집을 소유할 의향이나 자금이 없는 사람들을 위해 저렴하고 잘 관리되는 장기 임대 숙소를 제공할 준비가 되어 있는 부동산 부문의 유형이다. 일반적으로 BTR 부동산은 장기 임대(3~7년)로만 가능하며 개발 지분을 소유한 투자자가 구매하므로 개별 유닛을 소유하지 않는다. 주주들은 소유한 주식 수에 따라 배당금을 지급받으며, 해당 주식은 대중에게 임대된다. 일반적인 고정 기간 임차와 달리 임차인은 원하는 경우 자유롭게 통지할 수 있다. 세입자의 경우 이는 집주인에 의해 쫓겨날 염려 없이 장기적인 보안을 누릴 수 있음을 의미한다.

유럽에서는 많은 BTR 시설이 체육관, 수영장, 공유 커뮤니티 생활 공간 등의 공유 시설을 갖추고 있으며, 교통 허브, 학교, 보육 센터, 상점, 오락 시설 등의 편의 시설도 가까이에 있다. 종종 개발에서는 주방과 게임룸을 포함한 공유 공간을 제공하며, 이웃 커뮤니티는 커피 그룹, 요리 강습 및 기타 커뮤니티 중심 활동을 통해 연결되고 번성한다.

여기에 이율, 유지 관리 또는 보험, 모기지 지불에 대한 이자를 전혀 지불하지 않을 것이라는 전망을 추가하면 현재 시장 진출에 어려움을 겪고 있는 많은 사람들에게 매력적인 제안으로 소개되고 있다.

BTR(Build-to-Rent) 이점은 두 가지로 제시되고 있는데 새 주택 건설을 장려하여 공급을 늘리고 실제로 집에 살고 싶어하는 신규 주택 구매자가 투자자와 경쟁하도록 강요하지 않는다. 뉴질랜드의 조세 제도는 주택에 대한 인지세나 거래세가 없고 외국인 투자에 대한 엄격한 제한이 있어 개발자가 외국 자본에 접근하는 데 제한이 있는 등 조세 제도가 매우 다르기 때문에 뉴질랜드에서는 그러한 인센티브가 불가능하다.

장점으로는 BTR 부동산과 함께 제공되는 추가 시설과 서비스로 인해 이러한 개발의 평균 임대료가 표준보다 높다는 것이다. 영국 런던에서 BTR 주택은 다른 임대 주택보다 평균 8.4% 더 비싸다.

특히 오클랜드에서는 장기 BTR 주거용 숙박 시설에 대한 수요가 강하기 때문에 품질이 좋고 잘 관리되는 임대 부동산이 매력적일 수 있다.

2019년 7월 Colliers International의 Alan McMahon은 오클랜드에서 BTR의 잠재적 기회를 설명하는 오클랜드용 빌트-투-렌트 투자 사례를 발표했다. 보고서에서는 대규모 BTR 개발에는 장벽이 존재하고, 어려움은 건설 및 기타 개발 비용에 비해 상대적으로 낮은 임대료와 함께 GST 처리라고 언급했다. 그러나 인내심 있는 자본을 가진 사람들이 초기 몇 년간의 낮은 수익률을 극복할 수 있다면 나중에는 기다릴 가치가 있는 높은 수익률을 얻을 가능성이 있다고 덧붙였다.

Property Council의 BTR에 대한 견해

Property Council 회원들은 BTR이 만병통치약은 아니지만 확실히 또다른 선택이라고 말했다. Property Council의 이사회인 전국위원회(National Council)는 Build-to-Rent는 개발 프로세스를 간소화하여 더 많은 주택을 더 빠르게 지을 수 있는 많은 솔루션 중 하나일 뿐이라고 평가했다.

Property Council은 정부가 업계와 협력하여 뉴질랜드의 'Build-to-Rent' 구성 요소를 정의하고 잠재적인 BTR 투자자의 장애물을 줄이기 위해 필요한 입법 개정을 할 것을 촉구한다고 밝혔다. 유사한 대규모 상업용 부동산 투자 자산과 BTR 부문의 세금 처리를 조정하면 투자를 장려하는 데 도움이 될 것이라고 덧붙였다.