중앙은행(The Reserve Bank)이 소매은행 모기지 대출(Retail Bank Mortgage)에 대한 규정을 개정하려고 한다는 소식을 RNZ에서 전했다.

오랫동안 기대했던 부채 대비 소득 비율(DTI)을 도입하는 한편, 부동산 대출로 인해 금융 시스템에 미치는 위험을 줄이는 방법으로 대출 가치 비율(LVR)을 완화할 계획이다.

중앙은행 부은행장인 허키스비는 이러한 통제가 금융 시스템의 호황과 파산 위험을 더 잘 관리할 것이라고 말했다.

그는 DTI 제한을 도입하면 금융 안정성 위험이 줄어들고 주택 가격 지속 가능성이 지원되며 기존 정책으로 해결되지 않는 격차가 메워질 것으로 기대된다고 밝혔다.

DTI 제한은 차용인이 자신의 소득에 비해 부담할 수 있는 부채 금액에 대한 제한을 설정하며, 금융 시스템 약화로 인해 차입자의 채무 불이행이 발생할 가능성을 줄이기 위해 고안되었다.

10년 된 LVR 제한은 가계가 모기지 채무를 불이행할 때 잠재적 손실을 줄여 금융 시스템의 탄력성을 향상시키는 것을 목표로 한다.

중앙은행은 자가 거주자의 소득 대비 부채 비율을 6배, 투자자의 소득 대비 부채 비율을 7배로 제안했다.

이를 기준으로 주택 소유자로 그 집에 거주하는 소유주 거주자(Owner-Occupied)는 $600,000 대출에 대해 $100,000 소득이 필요하고 투자자는 $700,000 대출에 $100,000가 필요하다.

대출 은행은 소유주 점유자를 위해 해당 수준 이상으로 신규 대출의 20%를 넘지 않도록 허용된다. 

동시에, 가치에 대한 대출 한도는 은행이 부동산 가치의 20% 이하의 디파짓(Deposits)을 가진 소유주 거주자(Owner-Occupied)의 최대 20%까지 대출할 수 있도록 완화될 것이고, 투자자에게는 디파짓(Deposits)으로 대출금의 5%를 제공할 것이다. 

허키스비는 이 한도가 여전히 은행에 저예금 고객에게 대출할 수 있는 재량권을 부여할 것이며 새로운 DTI 메커니즘은 대규모 대출을 제공할 수 있지만 예금을 모으는 데 어려움을 겪을 수 있는 첫 주택 구매자에게 더 적합할 것이라고 말했다.

그는 주택 시장이 작년의 하락 이후 이제 보다 지속 가능한 수준에 이르렀다고 말했다.

모기지 규정 변경이 주택 구매자에게 의미하는 바는?

1월 23일 화요일에 발표된 중앙 은행의 소매 은행 모기지 대출에 대한 규칙 개정, 이것이 무엇을 의미하는지에 대해 1News 케이티 브래드포드 기자가 분석해 자세히 설명했다. 그 내용은 아래와 같다.

중앙은행은 소득 제한(DTI; Debt to Income Restrictions) 도입과 주택 대출에 대한 가치 비율(LVR; Loosening Loan to Value Ratios) 완화에 대한 컨설팅을 시작했다.

DTI와 LVR이라는 문자가 뒤섞인 것처럼 들리지만 실제로는 중앙은행이 주택 소유자와 은행을 보호하는 데 사용할 수 있는 중요한 도구이다.

DTI와 주택 모기지

기본적으로 DTI가 낮을수록 주택 융자를 받을 가능성이 높아진다.

중앙은행은 은행이 DTI가 6보다 큰 소유-거주자에게 모기지의 20%만 나눠줄 수 있도록 하는 제안을 내놓았다. 이는 신청자가 이용할 수 있는 최대 대출액이 연간 소득의 6배라는 것을 의미한다. 예를 들어, 연간 $150,000를 벌었다면 최대 $900,000까지 빌릴 수 있다. 또는 $60,000를 벌었다면 최대 $360,000까지 빌릴 수 있다.

그러나 영향을 받는 것은 소유-거주자만이 아닐 것이다. 은행은 DTI가 7보다 큰 투자자에게 주택 대출의 20%만 제공할 수 있다.

2023년 9월 중앙은행 자체 수치에 따르면 지난 몇 달간 신규 모기지 52억 달러 중 약 16억 달러가 5 이상의 DTI에 제공되었으므로 현재로서는 큰 문제가 되지 않는다.

모기지 채무 불이행은 아직 큰 문제가 되지 않았으며, 올해 후반에 금리가 하락하기 시작한다면 압력은 완화될 것이다.

DTI 도입을 살펴보는 이유는 무엇일까?

중앙은행은 지난 1년 동안 높은 이자율, 생활비 위기, 주택 가격 하락 등으로 인해 극심한 모기지 스트레스를 받는 사람들이 늘어날 수 있다고 경고해 왔다. 이것이 바로 중앙은행이 한동안 DTI 도입을 원했던 이유 중 하나이다.

DTI는 대출 금액을 주택 가치의 일정 비율로 제한하는 LVR(가치 대출 제한)과 함께 작동한다. LVR은 2013년 주택 붐 때 처음 도입됐고 이후 중단됐다가 시작됐다.

제안된 변경 사항은 모두 주택 가격이 급격하게 조정될 경우 은행과 소비자를 보호하는 것을 목표로 한다.

뉴질랜드의 주택 가격이 점진적으로 하락하다가 이제 약간의 상승세를 보이는 것으로 나타나고 있다. 그러나 아오테아로아 주택 시장의 호황/불황 주기는 중앙은행이 필요할 때 이 도구를 확보할 수 있기를 원한다는 것을 의미한다고 1News 케이티 브래드포드 기자는 분석했다.