지난 3월 23일 발표된 부동산 정책의 목적과 주택시장의 변동성

정부는 23일 아침 부동산 정책을 발표했다. 포함된 내용이 많아서 일반 독자들이  바로 이해하기 쉽지 않아 보인다.  발표된 정책들이 누구에게는 손실이 또 누구에게는 이익이  될 것인가를 짚어 보면서 정책의 변동성도 알아보자.

내용을 보면 무주택자를 위한 주택공급 정책, 투자용 부동산에 대한 매매차익의 조세 기간 연장 그리고 투자용 부동산 대출 이자에 대한 세제상 경비처리를 불허, 마지막으로 첫주택 구매자를 위한 정부 보조금의 수입과 부동산 가격제한의 상향조정 등 크게  4가지이다.

첫째, 주택공급 정책의 일환으로 $38억불의 정부 재원을 투입한다. 지금까지 코비드 사태로 인한 정부 부채가 지난해에만 6백억 달러 이상 늘어난 상황에서 정부 재원 조달을 부동산 보유자들로 부터 거두어 시행할 것으로 보고 있어 적지않이 불만이 예상되고 있다.

둘째, 현재 시행하고 있는 투자용 부동산의 5년내 매매시 차익에 대한 소득세 적용 시한(Bright-Line Test)을 10년으로 늘린다. 그리고 중요한 것은3월 27일 이후 부동산 계약을 하게되면 한채라도 거주 기간을 비율로 산정해서 소득세를 적용 받는다. 예를 들어 2021년 4월에 구입후 6년뒤 판매를 하게되었고  2년동안 구입자가 살았고 4년동안 세입자가 거주한 경우, 보유기간 동안의 수리비를 공제한 뒤 남은 매매 차익이 $90,000 이라면 세입자 거주기간 4년에 해당되는 66.6% (4년/6년)인 $60,000에 대한 소득에 대해 과세를 적용 받게 된다.

셋째, 현재까지 투자용 부동산 구매시 발생한 융자의 이자비용은 해당 렌트 주택의 소득에서 비용처리가 가능하지만 새로운 법안은 렌트소득에서 주택융자의 이자를 비용으로 처리할 수 없게 된다. 다른 세가지 보다도 이 정책은 부동산 시장에 그 파장이  예상된다.  3월 27일 이전에 매매 계약을 했다면 단계별로 이자비용 처리 비율을 기간별로  25% 씩 줄여 나가  4년간 유예기간을 가지게 되며 그 이후 비용처리를 못하게 된다. 법시행 이후 보통 부동산 투자시 두가지 소득 그러니까  렌트소득과 부동산 시세 차익이 있었던 과거와 달리  중요한 소득 하나를 기대하기 어려워진 셈이다. 물론 융자없이 현금으로 렌트용 부동산을 구입한다면 은행이자소득 보다는 좋을 수 있겠지만 투자용 부동산에 대한 융자한도도 더욱 낮아질 전망이다. 법시행 이후 투자자들은 자연스럽게 상가투자로 이어지겠지만 Covid-19으로 영향을 받고 있는 비지니스와 높아진 공실률로 은행으로 부터 융자를 받기는 예전보다 어려운 것이 현실이다.

넷째,  키위세이브 3년차 이상인 첫집 구매자들에게 제공되는 ‘First Home Grant’의 수혜 대상자의 수입제한이 single buyer 연 $85,000 에서 $10,000 높아진 $95,000 으로, multiple buyers 의 총수입은 $130,000에서 $150,000 으로 조정된다. 또한 ‘First Home Grant’를 받기 위한 주택 가격도 상향 조정되어, 오클랜드 지역은 기존 집 $625,000 그리고 새집은 $700,000까지 상향 조정된다. 하지만 이 법안은 적용대상이 매우 낮아 그 영향도 크지 않을 것으로 예상된다. 과연 연봉 15만불 수입자가 70만불의 새 집을 구매하려고 할까?!

지금까지 파악되고 있는 내용으로는 보면 정부는 투자용 부동산에 대한 억제와  첫집 구매자를 동시에 장려하면서, 주택 건설 경기는 살리고 조세를 확장하는 네마리 토끼를 잡으려 하고 있음을 알 수 있다. 정부의 계획대로 간다면 안정된 주택 공급 정책을 이루겠지만 벌써 그 후폭풍이 만만치 않을것으로 예상된다.

그러면 부동산 투자를 멈출것인가?  당분간 새로운 법안에 따른 적응기간이 예상되지만 결론은 아니라고 본다. 이민 1세대가 막 들어왔던 1990년대 평균 모게지 고정금리가 8.00 % 시절, 집값이 두배가 되려면 10년이 걸렸다. 지금은 5년이 걸리지 않는다. 저금리에 턱없이 부족한 주택공급, 건축자재와 인건비 상승, 넘쳐나는 유동성 등 이유는 많다. 

추가로 향후 부동산 투자에 대해 깊이 고려해야 하는 중요한 변수들이 있다. Covid-19가 끝날 시점에 발생할 수 있는 인플레이션, 그 다음 뉴질랜드를 포함한 호주, 한국, 중국 등 많은 국가들의 디지탈 화폐 시스템 으로 전환,  비트코인 본위제 도입 여부 등이다. 각국의 중앙은행들은 가까운 미래에 발생할 금융환경의 변화와 충격에 대비한 통화 금융 정책을 진지하게 준비해 오고 있으며 이 것은 부동산 시장에 직접적인 영향을 주게 될 것으로 전문가들은 관측하고 있다.

※ 부동산 관련 세무 정보는 필히 세무 관련 전문가와 상의하셔야 합니다.