주택시장에 영향을 미치는 부동산 시장동향과 경제 전망
다음 내용은 부동산투자 정보회사인 ‘코어로직’사가 3개월마다 발표하는 뉴질랜드 주택시장에 영향을 미치는 부동산 시장동향과 경제전망 분석레포트 내용을 간추려 번역한 것이다. 이번 호에는 동 회사의 부동산 경제학자 켈빈 데이비드슨의 뉴질랜드 부동산시장 분석을 소개한다.
- 번역자 주 -
뉴질랜드에서 부동산 매매가 가장 활발했던 지역은 어디였을까?
금년 6월말까지 지난 1년간 부동산 매매율을 조사한 결과, 북섬 동남쪽, 더 정확히는 파머스톤 노스 동쪽에 위치한 Tararua 지역이 가장 활발한 매매를 보인 지역으로 밝혀졌다.
같은 기간 동안 이 지역의 매매율은 24.2퍼센트를 기록하며 평균 부동산 매매가격도 상당히 오른 것으로 나타났다. 아울러, 황가누이와 팔머스턴 지역을 포함하는 북섬 중남부의 ‘저렴한(affordable)’ 지역들이 상위 10위권내에 포진했다.
이와는 대조적으로 로토루아와 기스본은 훨씬 낮은 매매율을 보였다. 이 지역들의 매매가격은 올랐지만 부동산 판매부진의 이유는 수요가 진정됐다기 보다는 오히려 리스팅매물로 나온 공급부족에 기인하는 바가 더 크다.
▲ 지난 12개월간의 가장 높은 매매율 지역
뉴질랜드 전국기준으로 연간 주택매매건 수 8만5천 채 수준은 현재의 저렴한 가격대의 매물부족과 모기지 융자제한 같은 이유로 인해 위축된 실정이다. 그럼에도 불구하고, 과거에 비해 상대적으로 조용했던 부동산시장 환경하에서도 가장 뜨거웠던 곳은 어디였을까?
▲ 매매율이 가장 높은 10개 지역: 연평균 부동산 가치의 변화율
이 질문에 대한 답을 찾기 위해 각 지역의 전체주택 숫자에서 지난해 주택판매건 수를 백분율로 환산한 매매율을 계산했다(단, 지난 12개월동안 250채 미만 팔린 지역은 제외).
그 결과, Tararua가 최근 주택매매가 가장 활발한 지역으로 1위를 차지했다. 그 뒤를 이어 Waipa, Selwyn, Waimakariri 순으로 밝혀졌다. 상위 10위권내의 6개 지역이 북섬 중남부에 포진한 것으로 나타났다.
왜 이들 지역이 부동산 매매가 활발했던 지역 상위리스트에 오른 것일까?
우선, 이 지역들의 평균 주택가격은 전국평균에 비해 상대적으로 낮은 편이다. 실제로 Taurau의 경우, 평균 토지가격(Lot기준)은 $245,853 이었다.
다시 말하면, 저렴한 가격대에 구입수요가 몰림에 따라 부동산 거래가 탄력을 받은 것이다. 대부분의 이들 지역 주택가격이 연 14% 이상 급등했다는 사실은 매물에 따른 적절한 수요가 뒷받침돼 가격이 상승했다는 것을 의미한다.
또한, 남섬 크라이스트처치 부근의 Selwyn과 Waimakariri 지역의 평균 주택매매가격이 각각 55만불과 45만불대임에도 매매율 상위 10위내에 포진한 점이 흥미롭다. 최근, 이 지역의 건축 붐과 더불어 저렴한 가격대의 주택들이 지어지는데 기인한 것이다.
오클랜드, 매매율 낮아도 매매가격 단단한 보합세
이에 반해, 매매가 활발하지 못한 지역은 왜 그럴까?
오클랜드, 템즈-코로만델, 웰링턴, 로토루아 같이 평균 주택매매가격이 높은 지역의 주택매매율이 낮은 것은 놀라운 사실이 아니다.
▲ 지난 12개월간의 가장 낮은 매매율 지역
특히, 웰링턴의 경우는 1차적으로 저렴한 가격대 주택에 대한 수요부족이 원인이라기 보다는 실제로 구입 가능한 매물의 공급부족으로 거래가 제약을 받았다.
마찬가지로, 북섬의 로토루아, 사우스 와이카토, 기스본도 낮은 주택 매매율을 나타냈지만 평균 매매가격은 탄탄한 오름세를 보였다. 웰링턴과 마찬가지로 수요부족보다는 리스팅 매물의 공급부족 현상을 보였다.
흥미로운 사실은, 지난 6개월동안 로토루아에서 가장 활동이 왕성했던 구매자 그룹이었던 모기지 빌린 부동산 투자자들이 재 등장해 공급을 압박했다.
▲ 매매율이 가장 낮은 10개 지역: 연평균 부동산 가치의 변화율
Far North, Porirua 지역은 상대적으로 낮은 리스팅 매물로 인해 낮은 매매율을 보였어도 매매가격은 오히려 오른 것으로 나타났다.
그러나, Hauraki, Kaipara, 특히, 오클랜드 지역은 수요부족으로 낮은 매매율을 나타내면서도 매매가격은 단단한 보합세를 나타내고 있다.
2016년 10월, 시중은행의 주택담보 대출비율(LVR) 규정이 강화되고 이어 자본이득세(CGT) 도입논란이 일면서 위축됐던 2가구 주택 보유자들이 현 정부하에서 자본이득세 도입을 검토하지 않겠다는 정부의 결정이 발표된 후 지나 수 개월간 부동산시장에서 활동을 다시 시작해 왔다.
이러한 움직임은 특히 웰링턴과 크라이스트처치에서 가장 현저하게 나타났다.
소규모 투자자, 불확실성 소멸 후 부동산 구입에 더욱 확신
2016년 10월, LVR 규정이 강화되고, 이어 CGT도입 논란이 일면서 다 가구주택 보유자들은 금리동향에 대해 면밀한 검토를 해왔다.
‘생애 첫 주택구입자(FHBs)’가 주택시장에서 차지 하는 비율은 2014년에 바닥을 친 뒤 크게 증가해 현재 24퍼센트를 차지하고 있다.
▲ 뉴질랜드 부동산 구입률
반면, ‘모기지 빌린 다 가구주택 소유자(MPOs)’의 비율은 2016년 수준에 비하면 크게 감소했지만 최근에 점진적인 증가세(24%)를 보이고 있다.
▲ 지난 12개월동안 부동산 총 구입량
특히, 주목할 점은 현금 구입자(13%)와 모기지 빌린 주택 투자자(24%)들이 부동산시장에서 차지하는 비율은 2019년 2사분기(Q2)에 37퍼센트였다.
이 숫자를 보유주택 수에 따라 나누면, 그 중 2주택 보유자가 11퍼센트로 가장 많고 그 뒤로 3~4 주택 보유자가 9퍼센트, 5~9 주택 보유자가 6퍼센트, 10채이상의 주택 보유자가 5퍼센트를 차지했다. 흥미로운 사실은 이중 2 주택 보유자의 비율이 크게 높아졌다는 것이다.
왜 그럴까?
2016년 10월로 되돌아 가 보면, 주택가격의 40퍼센트에 해당하는 매매 계약보증금(deposit)을 요구하는 LVR규정 시행으로 가장 큰 타격을 받은 부류가 소규모 투자자 그룹인 2가구 주택 보유자들이었다.
▲ 다중 주택 소유자 카테고리 구성
2017년 노동당이 총선에서 승리하고 2018년 자본이득세 도입 건이 논의 테이블에 오름에 따라 큰 충격을 받고 위축됐다가 자본이득세 도입논란이 없었던 것으로 봉합된 지금, 일반적으로 “부모(mum and dad)” 주택보유자인 2가구 주택보유자들의 비율이 다시 증가하고 있는 것이다.
이러한 현상은 오클랜드, 해밀턴, 타우랑아, 웰링턴, 크라이스트처치, 더니던 등 6대 중심도시 가운데, 광역 웰링턴(City, Upper/Lower Hut, Porirua)에서 전년에 비해 가장 뚜렷하고 크라이스트처치가 그 뒤를 잇고 있다.
반면, 10채이상의 주택보유자 비율은 전국적으로 골고루 약간씩 감소하는 추세다.
▲ 6대 중심 도시 다주택 소유자
해밀턴의 경우, 1년전 10채이상의 주택보유자 비율이 9퍼센였던데 비해 지금은 더 증가한 11퍼센트를 나타냈는데 이는 오클랜드 투자자들이 해밀턴 주택을 더 구입해서라기 보다는 해밀턴 지역내에서의 주택구매가 늘어났기 때문으로 분석됐다.
■ 발췌 <코어로직>