1. 급락하는 이자율
아마도 최근 1~2달 사이에 은행원들이나 대출 브로커들이 가장 많이 받게 되는 질문이 “몇 달전, 혹은 작년에 높은 이자율로 대출 금리를 고정했는데, 현재 많이 떨어진 이자율로 바꿀 수 있을까요?” 일 것입니다.

올해 7월말까지 1년가까이 8.25%로 유지되었던 공금리(OCR)의 영향으로 각 은행들의 고정금리는 한때 9%중 후반까지도 치솟게 되었고, 불과 몇 달전까지도 이렇게 급격히 이자율이 떨어질 것이라고는 아무도 예측하지 못했습니다. 2009년 이후에야 이자율이 충분히 떨어질 것으로 많은 경제전문가들이 전망했고, 그에따라 대부분 2~3년 정도의 고정 금리가 추천되어 졌던 것이 사실입니다.

하지만 급속도로 전세계의 경제가 악화되면서 뉴질랜드의 공금리 역시 7월 말 이후 12월 4일까지의 불과 넉달여 사이에 3.25%포인트가 떨어지는 급락세를 기록했습니다. (8.25% 에서 5%로)

2. 중도해지 페널티
상황이 이렇게 되다보니, 많은 분들께서 현재의 싼 고정이자로 바꾸시고 싶어하는 것이 당연하지요.
하지만 일정기간 고정되어 있는 고정금리를 만기이전에 해약하게 되면, 모든 은행들은 일종의 중도해지 위약금을 손님에게 물도록 하고 있습니다.]

따라서 기존 고정금리를 해약하고 현재의 낮은 고정금리로 바꾸려면 무엇보다 먼저 중도해지 위약금이 얼마인지를 해당은행에 알아보아야 합니다. 그래야만 그 금액(cost)과 싼 금리로 바꾸어서 얻게 되는 절감효과(saving) 중 어떤 것이 더 큰지 비교할 수 있기 때문입니다.

은행마다 이 위약금을 부르는 용어도 다르고 그 계산 방식은 너무 복잡해서 해당은행의 전산시스템으로 계산할 수 밖에 없지만 기본 논리는 모두 같습니다. 즉 고정되어 있는 대출이 해약됨으로써 발생하는 은행측의 손해를 보전하겠다는 것이죠. 그렇기 때문에 현재 금리보다 낮은 금리로 고정되어 있는 대출을 중도 상환할 때에는 페널티가 없습니다. (물론 페널티와 별도로 은행마다 일종의 행정 수수료를 부과할 수 있습니다.)

다른 손님에게 더 높은 이자율의 신규대출이 가능하기 때문입니다. 그러나 반대의 경우에는 대출 당시의 시장금리로 은행의 투자 또한 고정되어 있기 때문에, 중도 상환시 실제 은행에서는 손해를 보게된다는 것이 은행측의 논리입니다. 따라서 계산 방식도 “대출 당시의 도매 금융 이자율과 중도상환 시점의 이자율의 차이”에다가 “중도상환금액”과 “고정잔여기간”을 곱하는 방법으로 계산하게 됩니다.

그러므로 고정이자율이 높은 대출일수록 페널티가 크고, 상환금액이 많을 수록 또한 아직 고정 잔여기간이 오래 남아 있을수록 그 금액이 크다고 보시면 됩니다.

일부 잘못 알려진 것 중 하나가 고정금리를 해약하여 일단 변동금리로 바꾸면 페널티가 없다고 하는 것인데 그렇지 않습니다.

고정금리를 해약하는 모든 행위 즉 1) 고정에서 신규 고정 2)고정에서 변동(그리고 다시 고정) 3)주택을 매도하여 대출을 상환하는 경우 모두가 중도해약으로 간주됩니다. 고정에서 변동으로 가는 것에 아무런 제약이 없다면 누구든지 이자율이 떨어지면 일단 변동으로 바꾸었다가 며칠 뒤 싼이자로 재고정 하려 할텐데 현실적으로 있을 수 없는 일이지요.

3. 예상되는 절감효과 계산방법
한편 새로운 낮은 금리로 옮겨서 얻게 되는 절감효과를 계산하는 방법은 다음의 방법처럼 계산하면 비교적 간단하고 이해하기 쉽지 않을까 생각합니다.

절감효과 = 대출 금액 X (기존금리-신규금리) X 고정 잔여기간

(사례 1) 1년전에 $300,000을 9.15%로 3년간 고정하셨던 대출을 지금 새로운 2년 고정금리 7.35%로 재고정한다면 $300,000 X 1.8%(9.15-7.35%) X 2년 = $10,800의 이자 절감 효과를 볼 수 있겠죠.
혹시 이분의 중도해지 페널티가 약 $8,500 ~ $9,000 미만이라면, 페널티를 내더라도 재고정하는 것이 의미가 있습니다. 절감되는 금액보다 약간 적게 잡은 이유는 페널티는 당장 일시불로 납부해야 되는 돈이고, 절감되는 효과는 이 분의 경우 향후 2년간에 걸쳐 차츰 실현되기 때문입니다.

(사례 2) 넉달전에 $270,000을 9.2%로 18개월간 고정했던 분이 중도해지 페널티를 은행에 물어보았더니 $7,559이라고 합니다. (11월24일경). 이 분의 향후 14개월간의 예상 이자율을 저는 6.82% (첫 6개월은 7.65%, 그 이후 8개월은 6.20%로 예상하여)로 보고 계산하니 $270,000 X 2.38% ÷ 12개월 X14개월 = $7,497의 절감효과 밖에 안되어, 현재보다 높은 금리로 있는 것이 마음은 아프지만 달리 방법이 없었습니다.

대부분의 경우 중도에 해약하고 재고정하는 것이 실익이 없는 것으로 나타나는 것이 현실이지만 가끔 예상밖의 경우도 있음을 보게 됩니다.

본인의 경우를 따져보고 싶으신 분들은 해당은행에 페널티를 물어보시고, 본인이 계산하는 절감효과와 비교해 보시기 바랍니다.

출처:  12월 5일자 코리아리뷰

글쓴이: Master Home Loans & Insurance 의 양정석 & 김복현

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