12월말 기준 QV의 전국 주택가치가 지난 1년간 9.2% 상승했다. 전국 평균 매매가격은 $348,886불로 소폭 상승했다. QV사의 Gelnda Whitehead 대변인은 “비록 증가세는 둔화되고 있지만 초여름을 맞이하여 주택시장이 활발하게 움직였다. 수요와 공급은 균형세를 이루고 있다”라고 말했다.
한편 12월 기준 부동산협회 (REINZ)에 따르면 주택 중위가 (median sales price)도 $33만불로 꾸준했으며 판매일수도 2006년 중 최단을 기록하는 등 강세를 이어갔다. 판매 건수도 8,245건으로2005년 12월의 6,906 보다 많았다.

주택가격, 어디로 가나?
뉴질랜드는 연소득과 비교해 볼 때 세계에서 주택가격이 가장 비싼 나라에 속한다. 연소득으로 주택을 장만하는 기간은 호주 6.6년, 뉴질랜드 6년, 영국 5.5년, 미국 3.7년이다. 주택 중위가와 평균임금의 비율은 NZ의 경우 7.13으로 미국(4.23),  영국(5.98), 호주(6.12)보다 높다.

최근 주택 중위가는 $33만불 수준으로 5년전보다 72% 상승한 반면 임금은 4년간 14%만 상승했다. 15세 이상 인구 중 연소득이 $2만불 이하인 비중은 43%에 달하며 15%만이 년 $5만불 이상을 벌고 있다. 주택가격이 가파르게 올랐던 70년대에는 임금 역시 비슷한 속도로 증가해 주택구매력이 감소하지 않았다. 그러나, 최근에는 주택가 상승속도를 소득이 따라잡지 못하면서 주택구매력이 감소하고 있다.
이는 최근 Massey대학의 조사와도 일치한다. 주택가격과 주당소득을 비교한 이 조사에 따르면 주택구매력(Home Affordability) 지수는 지난 4년간 매 분기 하락하여 현재는 18년전 모기지 금리가 15.5%에 달했을 때와 비슷한 최악의 수준이다.
또한, 가계의 가처분 소득에서 모기지 이자비용이 차지하는 비율 또한 지난 13년간 꾸준히 상승해 현재 13%에 달한다. 이는 호주의 11%보다 높은 수치이다. 소득에 비해 너무 오른 주택가격과 이자비용 상승에 따른 부담으로 주택가격이 조만간 조정을 받아 하락할 가능성도 배제할 수 없다.

↗ 부동산 계속 오른다?  ↗
한편 Economist지에 따르면 NZ은 지난 10년간의 주택가격 상승율을 비교해볼 때 17개국 중 12위를 차지하는 등 주택가격이 과대평가된 것이 아니라는 분석이다.

10년간 주택가격 상승율
순위        국가        상승율
1        남아공           327%
2        아일랜드        252%
3        영국              192%
5        호주              132%
10        미국             100%
12        NZ                94%
16        일본             -32%
17        홍콩             -44%

일부 전문가들은 2006년 7월경 주택가격이 주춤하면서 판매 건수가 감소했을 때가 바로 슬럼프가 아니었나 라고 보고 있다. 워낙 작은 규모의 하강이라 느끼지 못했다는 것이다. BNZ은행의 Tony Alexander수석은 “아주 예상치 못한 사건이 벌어지지 않는 한, 이민자 유입 증가와 고용활황에 힘입어 주택가격 하락은 없을 것이며 그러나 그 증가세는 작년의 9.2%에서 5% 수준으로 감소할 것”이라고 말했다.  이같은 견해는 Deutsche은행의 Darren Gibbs수석과 UBS의 Robin Clemens도 동의하는 부분이다. 이들 은행들은 순증 이민자 증가가 주택가격을 꾸준히 떠받칠 것으로 예상하고 있다.
ASB은행의 분기별 주택신뢰도 조사도 일반인들의 주택시장에 대한 자신감을 반영한다. 1월말 분기 조사에 따르면 주택가격이 오를 것이라고 답한 비율이 54%로 작년 10월말 분기의 36%보다 크게 증가했으며 주택가격이 떨어질 것이라고 답한 비율은 10% (10월말 16%)로 감소했다.

‘지금이 주택구입의 적기인가’라는 질문에 대한 일반인들의 신뢰도를 나타내는 주택신뢰도 역시 2005년 초 하락한 후 2006년 초반부터 다시 회복되고 있다. (그래프 참조) 주택가 하락 예상이 계속 빗나가면서 이제는 구매자들이 오히려 자신감을 회복하는 형상이다.
17,500명의 회원을 가진 부동산협회의 Murry Cleland씨는 “올해도 작년과 크게 달라지는 것이 없이 주택시장 상승세가 이이질 것이다. 단, 금리가 한 차례 더 오르면 사람들이 융자신청시 좀 더 신중할 것이다.”라고 말했다.

→ 10년 추세로 본 부동산 →
그러나 The Economist紙의 분석을 다른 각도에서 살펴볼 필요가 있다. 지난 10년을 두 기간으로 양분할 경우, 처음 5년간 97년에서 2001년까지 주택 중위가는 $160,000불에서 $179,000불로 불과 11.9% 상승(년 2.4% 상승)에 그친 반면 2002년에서 2006년까지 최근 5년간의 주택 중위가는 $179,000불에서 $330,000불로 84.4% (년 16.9%)나 상승했다. 1998년, 2000년, 2001년에는 물가를 감안한 실질 주택가격이 하락하기도 했다.

10년간 주택 중위가 (단위 천불)
이처럼 늘 주택가격이 고성장을 구가해 왔던 것은 아니다. 지난 10년 추세를 보더라도 최근 5년간 뜨거웠던 주택시장이 안정세로 돌아설 시기가 무르익었음을 알 수 있다.

교과서적인 결론….
지금은 투자용 주택 구입시 단기간의 시세차익을 노리기 보다는 꼼꼼하게 수익율을 따져본 후 투자 결정을 내려야할 시기이다. 앞에서 살펴본 것처럼 커다란 악재가 없는 한 부동산 시장의 하락은 없을 것이나 그 성장율은 둔화될 것이라는 것이 일반적인 견해다.

주학성
도체스터 금융 아시안 금융부 매니저
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